深圳楼市：打新打的都是疼的？

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会员提问：五哥，你好，一直在关注房产市场，我是无房状态，最近在准备打新，非常焦虑，感觉很头疼，新房二手房冰火两重天，调控都按住了，请问深圳楼市现在还有些什么情况呢，未来会如何呢？

五哥：你好，目前深圳楼市打新严格。深圳西部打新资料审核十分严格，很考验买房者的心态，东部的龙岗、大运等板块同样火爆。楼市处于真空期。对买房者来说，现在的深圳楼市处于真空阶段，一方面打新难度大，另一方面二手房有指导价，税费高，同样不想选择，房价上涨受到遏制，造成现在这种情况的最大原因是精准调控。东部上涨。由于大湾区房价轮动以及限价背景，深圳东部诞生了5万/平的价格锚点，这个价格相比大湾区其他城市的房价来说，性价比很高，虽然深圳东部相比西部来说存在差距，但深圳是多中心发展的城市，东西部差距会越来越小，所以依然有很多人愿意买在东部。总的来说，不论现在如何，在需求推动下，深圳房价会持续向上发展。

会员提问：五哥，你好，名下有套自住房，预算1000万，想今年下半年买房，看到坂田街道被纳入深圳“都市核心区，想请问坂田是否具有投资价值呢？在坂田地区有没有合适的推荐呢？

五哥：你好，坂田地区由于华为总部的存在，一直是深圳地区比较热门的板块，而坂田街道被纳入深圳“都市核心区”，进一步带动该区的基础设施发展，未来将会有较大的发展潜力。首坂田现在正处于补涨区间，整体板块素质还是不错的，尤其是深圳都市核心区将坂田划入之后，补涨潜力将进一步释放。而且下坪垃圾填埋场今年可能很快就会关闭，对坂田楼市算得上是一个比较大的利好。不过坂田价格相较于其他片区没有太大的优势，即使补涨可能也补不了太多，整体楼盘的素质比较高，片区基础配套完善，学区也算不错，推荐长期投资+自住。另外华为外迁也是一个比较大的影响因素，对整个坂田来说是购买力流失，现在投资只能说可以稍微跑赢大盘，论成长性还是深圳西部更强。

会员提问：五哥，你好，已婚，在考虑再投资一套，但是现在买房好像越来越麻烦了，需要的时间越来越多了，是这样吗？买新房没有机会，买二手房业主不肯让价，只能拖着，这样该怎么办呢？

五哥：你好，深圳的买房周期变长，具体体现在：1.准备周期变长。一方面，深圳的买房门槛提高，既要有资金，也要有买房资格，而准备资格是一件费时费力的事情，另一方面，确定需求也需要时间，先打新，再考虑二手，这样拉长了买房周期。2.成交周期变长。二手房买卖双方处于僵持状态，都不肯为银行减少的额度妥协，价格协商过程增长。3.横盘周期变长。调控政策加码，房价很难大涨，深圳横盘期被拉长。面对这种情况，建议做好这些事情：1.稳住基本盘，买卖双方都可以提前做好准备工作，买家以资金为主，卖家以了解情况为主；2.稳定现金流，这关系到交易谈判时筹码和底气；3.顺应政策，避开高杠杆、经营贷、小产权，谨记房住不炒的政策要求。

会员提问：五哥，你好，刚需，有孩子，现在需要买一套有学位的房子，罗湖作为老城区感觉比福田南山有价格优势，请问预算有限的情况下，可以选择罗湖吗？

五哥：你好，罗湖已经不是深圳的发展重点。首先，罗湖产业落后，没有列入深圳两会的九大重点发展区域，20年前曾是深圳的中心，现在已经让位给福田、南山；其次，罗湖城区老旧，道路拥堵，教育资源一般。买房人在资金有限的情况下，可以把罗湖当作上车的选择，不建议投资。

会员提问：五哥，你好，如果从深圳地轴来分析，投资学位房、自住分别是哪里呢？现在还有洼地么？

五哥：你好，“三轴两带多中心”的深圳城市格局已落后于如今城市发展水平，第四条轴线即将问世。从之前的“三轴”来看，轴线路网发达、产业规划和功能配套完善、人口密度大。由此可预计第四条轴线预计会从13号线延伸，从光明到南山——有南光高速、13号线、创新大道等交通优势加持，有光明科学城、后海总部基地等地段优势加持。前面“三轴”沿线对片区配套、房价和人流的改变大家有目共睹，由此看来，第四轴线也一定会带来同种效果。