深圳楼市：请问买房第一步要做好什么？

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会员提问：五哥，你好，深圳二手房市场最近有什么变化？现在是换房的好时机吗？我想置换一套房产，应该怎么做才能在短时间内上车一套不错的房产呢？

五哥：你好，深圳二手房市场出现横盘，使得本来由置换房产的人加大了购房难度，卖房套现不降价卖不出去，买房首付成本提高没钱买。一般来说，置换主要是为了改善面积、改善地段、改善学位、改善圈层、改善居住环境。而置换者要想在诸多楼盘中找到符合自己需求的楼盘，确实有较大难度。对于购房者来说，与其考虑时机，不如认真审视自己的需求，如果确实需要置换，一步到位的置换比慢慢升级的置换更划算。同时，置换者也要掌握卖出和买入的时机。目前来看，有三种置换路径，一是本小区置换，只考虑居住；二是跨板块置换，往市中心置换或者往本区域龙头楼盘置换；最后就是外地置换回深圳。对于置换者来说，选择好地段或者好学校的保值性会更高。

会员提问：五哥，你好，已婚，有一套房子自住，是当初结婚时双方家庭买的婚房，房子虽然小但也够住，这几年我们也有了点积蓄，有投资买房的想法，但对这方面的了解不多，请问对普通人投资买房有没有什么建议？

五哥：你好，给深圳的买房人五点建议：1.普涨不再，建议谨慎选盘。不是所有楼盘都适合投资，选错楼盘的代价是巨大的，这不是凭运气就能做好的事情；2.建议选择有优质产业区的房产，这类优质区域意味着房价上涨空间大，能购置资产就不要囤积现金在手中；3.优质产业区也有劣质产品，需要甄别；4.不建议选择公寓、商铺、小产权房；5.不建议投资西部房产，如光明等区域，这类房子价格高、产业弱，投资价值有限。

会员提问：五哥，你好，想了解买房的相关知识，自己在网上找了很多资料，但作为门外汉看起来也是一知半解，不知道哪些是有用的信息，请问买房第一步要做好什么？

五哥：你好，买房需要明确动机，找准需求，买房的动机可以分为这几类：1.以过渡为目的，主要是年轻刚需，这类人群往往希望用较低预算买到各方面完美的房子，这种想法很难实现，建议刚需买首套房子时考虑升值空间即可；2.改善型购房，目的在于提高生活质量，建议重点考虑生活配套、环境、物业、宜居程度；3.以上学为目的，重点考虑所在区位的教育水平和名校资源；4.投资型购房，分为三种：圈层、差价、租金，圈层意味着要买在有用的人脉圈，差价意味着要买在价格洼地，租金意味着要买在租金高且稳定的商业中心。总的来说，买房不是一步到位的，建议买房者根据自身阶段和需求仔细考虑。

会员提问：五哥，你好，刚需，年收入不高，买不起商品房，在考虑要不要入手小产权房算了，反正也能住，看起来和商品房也没有什么区别，价格低，也能满足居住需求，这个想法可行吗？

五哥：你好，有些普通家庭因为小产权房价格低廉，且外观、物业、人车分流和普通住宅相同，对小产权房产生了兴趣，实际上买房更应该关注房子代表的城市资源，不建议普通家庭选择小产权房，原因在于：1.没有产证，资产安全性弱；2.不具备流动性，无法贷款、评估、抵押；3.无法落户，没有学位，增长只能依赖旧改，不稳定，普通家庭承受不了这种风险。