干货解读丨地段+产品维度，园区斜塘三盘对比

前言

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就在周一，园区斜塘的保利天珺项目首次领取预售证，备案均价43650元/㎡，取证房源共231套，主力户型为建面约142㎡和162㎡，备案总价区间为553-750万，预计4月中旬开盘。

斜塘的华发仁恒河滨雅苑在3月中旬也首次领取了预售证，备案均价为44750元/㎡，共166套房源，皆是建面约143㎡三房户型，备案总价区间585万-668万，并与3月28日开盘，首开去化9成，销售金额达到9.4亿元。

斜塘另一项目，象屿天悦东方建面约165m²洋房样板间在近期也正式公开，样板间仅针对验资客户开放（需验资200万），预计开盘时间将近。

园区斜塘这三个项目，自拿地之时就备受市场关注，后台粉丝咨询量也很多，今天分析师从地段和产品这两个维度对三个楼盘进行解读，希望对粉丝有所帮助。

壹

地段对比

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从区位 来讲，三个项目均位于园区斜塘较为 核心的地段，距离苏州奥体中心都是地铁1-2站的距离。

整体来看，象屿天悦东方在三个项目中是距离苏州奥体中心最近的，地铁5号线一站路即达，步行距离约为1.5公里，华发仁恒河滨雅苑和保利天珺距离奥体中心距离约4公里，在步行范围之外。

从具体地段来看，象屿天悦东方的区位条件优势更为明显。不仅表现在距离奥体中心较近，其距离金鸡湖东岸约1.5公里，是斜塘三盘中距离金鸡湖最近的。

交通维度，象屿天悦东方毗邻地铁5号线斜塘站，同时斜塘站还是在建地铁8号线的交汇站，象屿天悦东方有双地铁出行的优势。

华发仁恒河滨雅苑和保利天珺距离在建地铁6号线金家堰站都很近，沿着钟南街一路向南可以换乘1号线，6号线两站路到奥体中心，可换乘5号线，出行也算便利。

三个项目在自驾出行方面也十分便捷，天悦东方距离星湖街、星塘街、松涛街较近，河滨雅苑和保利天珺可以通过金鸡湖大道和中环东线，快速畅达苏州各个区域。

在其它资源配套维度，三个项目各有千秋。

象屿天悦东方背靠斜塘老街，一路之隔就是斜塘邻里中心，买菜购物等日常生活所需轻松满足，约1.5公里范围内还有邻瑞广场、山姆超市，在医疗资源方面，距离园区星塘医院也很近。

河滨雅苑和保利天珺仅有一条东宏路之隔，生活配套基本可以共享。

河滨雅苑东侧和南侧规划有幼儿园和中小学，西侧有一个在建的邻里中心，保利天珺西侧还规划有一所公立学校，两个项目距离大润发约1.5公里。

值得一提的是，河滨雅苑和象屿天悦东方都是直面斜塘河，自然生态景观优越。

总的来说，斜塘这三个项目的地段区位各有优势，如果一定要评优，象屿天悦东方的位置更优越一些，毕竟双轨出行、距离斜塘核心配套、奥体商圈和金鸡湖都较近，河滨雅苑和象屿天悦东方生活便利度也很高。

都说地段决定客户会不会来，而产品则决定客户会不会走，可见产品对一个楼盘的重要性。

贰

产品对比

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在产品导向的时代，只有拥有强产品力的楼盘才能掌握市场话语权。

来看这三个楼盘打造的产品：

华发仁恒河滨雅苑：打造9栋17F小高层，仅有建面约143㎡一个户型，共364套房源。华发、仁恒和苏高新集团合作开发，华发操盘。

象屿天悦东方：打造12栋6-9F洋房和2栋23-24F高层，高层户型建面约143㎡、洋房户型建面约165、195㎡，象屿和恒泰合作开发，象屿操盘。

保利天珺：打造8栋17F小高层，户型建面约142、162㎡四房，保利发展独资开发。

我们从以下几个方面对这三个楼盘产品进行测评 ：

#1·社区

象屿天悦东方主打6-9F洋房产品，洋房占比在85%以上，容积率仅约1.6。低密洋房是该项目的显著优势。

2021年至今，园区出让的24宗涉宅用地中仅有6宗容积率在1.6以下（包含1.6）。

洋房带来高私密性、高舒适度、高得房率和圈层纯粹性，且近三年来苏州市区洋房的供应量逐年减少，市场需求量却在逐年走高，呈现供不应求的态势。

△天悦东方项目鸟瞰效果图

据悉，目前象屿天悦东方的洋房客户预售比很高，园区洋房的市场关注度的可见一斑。

华发仁恒河滨雅苑和保利天珺都是17F小高层社区，居住舒适度比象屿天悦东方要逊色一些。

△华发仁恒河滨雅苑鸟瞰图

△保利天珺项目鸟瞰图

#2·户型

从户型产品来看，华发仁恒河滨雅苑仅做了建面约143㎡大三房1个户型，象屿天悦东方和保利天珺143㎡左右户型则做成四房，功能性更胜一筹，但是河滨雅苑的空间感更强，每个房间都颇具尺度感，居住舒适更高。

保利天珺则比华发仁恒河滨雅苑多了一个约162㎡的四房户型，象屿天悦东方的面积段更加丰富，从约143㎡到165㎡和195㎡的大平层都有，对于高端改善的客群可选择面更广。

华发仁恒河滨雅苑由于户型建面的局限性，客群也会有所局限，毕竟建面约143㎡户型已经不能满足一些城市高阶客群的居住需求。

我们选择三个项目相同面积段做个比较。

三个项目的户型建面是差不多的，华发仁恒河滨雅苑做成大三房，象屿天悦东方和保利天珺皆做成四房。

大三房的优势在于空间感，每个房间的尺度感都很强，但是功能性肯定是不如四房的，尤其是家庭成员增加、家庭结构发生变化之时，北向的书房可以改造为卧室，四个房间可以满足三代同堂、二孩或者三孩的居住需求，所以四房一直被定义为“一步到位”的户型，市面上建面约120㎡户型做成四房，就是为了给预算有限的改善一族提供一步到位的置业选择，因为从居住的功能性而言，四房确实满足了多家庭成员的居住需求。

我们不能去评价约143㎡做成三房好还是四房好，主要是根据家庭成员和个人喜好。

再来看布局：

三个楼盘都是四叶草户型，主卧和次卧分布在客厅两侧，保护隔代人的隐私，且都是多开间朝南、双联阳台、多飘窗设计，顺应现在市面上约140㎡户型设计的主流趋势。

华发仁恒河滨雅苑两个房间朝南，一个房间朝北。

△华发仁恒项目户型图

象屿天悦东方三个房间朝南，一个房间朝北。

△象屿天悦东方项目户型图

保利天珺两个房间朝南，还有两个房间朝北。

△保利天珺项目户型图

华发仁恒河滨雅苑和象屿天悦东方北向仅布局了一个房间，保利天珺北向布局了两个房间，在采光面方面比河滨雅苑和天悦东方要逊色。

河滨雅苑和保利天珺的客厅皆是大横厅，河滨雅苑和天悦东方都是LDKB设计，厨房、餐厅、客厅、阳台均位于同一动线上，无形中拓展了活动区域的实用面积，轻松满足家庭聚会需求。

天悦东方还带有北向阳台，可以放置杂物、晾晒物件，拓展室内的收纳空间。

整体而言，三个项目的户型布局都很不错。

再来看天悦东方和保利天珺建面约160㎡+以上户型对比：

制图：顶楼

两个楼盘建面约建面约160㎡+的户型有相同点，比如说，三个卧室朝南、一个卧室朝北布局，也有差异的地方。

天悦东方是餐客一体竖厅、厨房布局在西侧，保利天珺则是餐客厨一体竖厅，都是连接北阳台，保利天珺的开间更大，客厅为横厅设计，视野和通风效果更好。

△象屿天悦东方项目户型图

而且保利天珺的厨房是开放式的布局，满足了开敞通透的空间要求，将空间感做到较大化，以期承载多元化的功能。餐厅西侧还有足够的空间打造餐边柜，增加收纳空间的同时，让室内更加宽敞明亮。

△保利天珺项目户型图

主卧都配备有独卫、衣帽间、双台盆、淋浴间和浴缸，保利天珺干湿分离设计的更加完善。

保利天珺四个房间都带飘窗，天悦东方则是三个房间带飘窗。

总的来说，保利天珺这款建面约162㎡户型更具舒适性与灵动性，但是天悦东方是洋房户型，室内的得房率更高。

#3·装修

从室内装修品质和品牌来看，三个项目皆采用国际、国内高端品牌，保证了高端改善的居住舒适度和生活品质。保利天珺采用大金中央空调、兰舍新风、菲斯曼地暖，滨特尔的前置过滤器+末端净水机，及西门子、摩恩、高仪、唯宝等一线品牌。

华发仁恒河滨雅苑采用日立中央空调、霍尼韦尔新风、菲斯曼地暖、西门子厨具、杜拉维特台盆及马桶、高仪花洒、奥普浴霸等。

象屿天悦大金中央空调、SMEG劳芬卫浴、当代龙头、威乃达厨具等。

△示意图

根据规划条件，仁恒河滨雅的装修标准不高于5000元/㎡，保利天珺和象屿天悦东方的装修标准不高于6000元/㎡，分析师认为，具体装修标准相差不大，装修风格则看个人喜好。

叁

总结

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三个楼盘在地段和产品方面还是存在一定的差异的，尤其象屿天悦东方和河滨雅苑、保利天珺在区位和配套方面有所不同。

除了产品户型、装修等不同之外，社区景观、物业、开发商也都是重要的考虑因素，相信购房者每个人心中都有一杆称。

分析师认为，地段配套方面，三个项目各有优势，在产品方面，象屿天悦东方，容积率仅1.6，是三个项目中容积率最低的，所以其洋房产品占比较高，产品的竞争力更强；

河滨雅苑为华发、仁恒联合打造，仁恒品牌和口碑能吸引很大一波“仁恒粉”；

保利天珺是保利发展在苏州继保利天汇第二个天字系项目，产品关注度也不低。

目前，华发仁恒河滨雅苑已经开盘，保利天珺已经取证即将开盘，象屿天悦东方取证在即，关注斜塘板块的购房者可以看起来了。

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