南京用不着迷恋CBD！

一个城市发展得怎么样，肯定要看它的CBD，这玩意儿肯定是面子但不一定是里子，那么南京呢？南京的CBD到底怎么样？

一、CBD是什么？

CBD其实可以理解为商业互动的高阶化产物，宽泛的理解，只要是商业活动聚集的区域都可以称之为CBD。菜市场、村子里十字路口商业一条街等等都可能是CBD最原始的初级阶段，CBD本质上并不是什么多么高端的东西。

能不能产生CBD实际上就看商业互动的频率和价值能不能足够高，只要商业容量足够大，各种高大上的消费跑得起来，摩天大楼自然不是问题。所以每分每秒都在交易的金融业常常成为各大城市CBD终极内核，同时贸易和某些行业翘楚也常常成为CBD的主角。

金融是虚拟的，它需要依附在实体经济上，需要和贸易保持高度关联。所以我们发现优秀的城市在CBD的布局上往往有着极为细致的考究。要么城市中心，服务于全市人口的综合型商业需求。要么靠近码头，海关、机场等运输通道，服务于全球贸易和运输，要么某些高附加值产业的附近，服务于特定行业，同时如果规划合理，CBD其也可以作为城市旅游的重要载体。

二、好的CBD是面子也是里子

CBD当中名气最大的就属纽约了，但实际上纽约可不是一开始就是CBD的，最早是从荷兰人兴建“阿姆斯特丹堡”发展而来，其实就是个殖民据点，在被英国夺取后才改名“纽约”。

而这座城市日后的真正崛起其实是因为跨洋贸易，1800年成为美国最大港口，整个纽约曼哈顿岛其实就是个巨大的码头，临海一圈都是港口。可以说没有贸易就没有纽约今天的地位。货物在这里密集交换，资源在这里高频互动，财富在这里迅速积累，这才是纽约日后高楼遍地的原生动力。

因为土地空间有限，但商业和贸易的容量又极大，为了降低每个商业单元的成本以及提供相对充足的可用企业开展商业活动的空间，不得不将城市向天空延伸，实现降低成本和增加空间容量的目的。某种程度上来说，摩天大楼其实是城市高度发达下的一种被动的结果。

具备这个基础，纽约才逐渐演变成世界级的金融中心。这便是纽约CBD的里子，同时滨海以及超大中央公园的规划也让其成为城市旅游的绝佳载体。

反观南京，CBD的产生除了新街口，其他都没有经过正常的演变，而是通过人为划定的方式突然出现。就规划以及美感层面，在完整的情况下确实非常的漂亮，十分的恢弘，不得不说在设计方面确实十分出众。

但从经济以及客观发展的角度来说，这些CBD大多缺乏房地产以外的产业关联基础。南京除了新街口，其他CBD除了服务地产还服务什么具体产业？是贸易吗？是芯片吗？这些属性都不够强。就目前而言不管是河西CBD还是江北CBD其最大的核心作用依然是提高土地价值，提升投资信心，顺带实现城市形象的提升，显然更多体现的还是面子。

当然这不是南京独有的现状，国内大部分的新一线、二线城市基本都是这种情况，圈一块地，画一个CBD，然后就开始骚操作了。

国内深圳倒是挺有意思，以他为例倒是能找到非房产外的对应关系。比如福田CBD对应的要素就是皇岗口岸，对应的服务对象就是贸易。南山CBD对应的是深圳湾口岸，服务的对象同样是贸易。前海CBD对应的是西边一排超大型码头，北侧的机场同样距离不远，你看前海CBD服务的对象其实还是贸易。深圳的CBD就是典型的既有面子又有里子。