“带押过户”提速扩容，5个风险点买房人务必注意！

上海可办理二手房带押过户的银行

迎来扩容

海岸君从招商银行上海分行获悉

该行近日成功发放

“带押过户”贷款200万元

这是该行落地的

首笔二手房“带押过户”业务

在此之前

上海有包括工行、建行、交行、农行等

十几家银行支持办理

“带押过户”相关业务

招行上海地区首笔带押过户业务落地

一直以来，二手房交易过户前需要卖家自筹资金以提前结清原抵押贷款，不但耗时长、资金负担重，还存在不确定风险。而“带押过户”允许卖方在未结清原贷款的情况下正常进行房产交易，并在资金监管下以买家的首付款或贷款资金结清原贷款，大大简化了二手房交易的流程，降低了二手房买卖双方的交易风险和时间成本。

客户罗先生有意购买当前租住的公寓，但房东的贷款仍在按揭中，罗先生准备的首付款也不足以覆盖，使得罗先生迟迟无法实现“置业上海”的心愿。得知招商银行上海分行推出“带押过户”业务后，罗先生第一时间联系房东和招商银行上海分行个贷客户经理，成为了上海分行该业务的首位客户，成功取得贷款。

银行：2008年就可以办理 “只要客户愿意的都能做”

事实上，在招行之前，已有多家银行可以办理此项业务。

“这个业务从2008年就开始了，目前主要问题还是市场知晓度不高，这两年市交易中心一直在推动‘二级账户’，方便客户缴款。交行也在去年完成系统改造，买房人现在可以直接转账，系统会自动转入对应的监管账户内。”交行相关负责人告诉海岸君，上海从2008年开始由上海市房地产交易中心搭建了存量房交易资金监管平台，从平台设计初衷就考虑了买卖双方的交易资金安全，特别是卖方有抵押的房产交易。按传统模式里需要提前结清卖方贷款，再进行过户交易，一旦交易出现风险，已经用于结清资金是无法退回的。为了确保交易资金的安全，上海资金监管试点中才有了“带押过户”这一模式，这样对卖方有抵押的交易监管资金可以形成闭环，确保在交易无法完成时，监管资金可退回。同时，平台现有12家合作银行已经可以实现同行“带押过户”和跨行“带押过户”。

据介绍，交行上海分行今年以来“带押过户”业务有所增加，截至一季度末业务量达52笔。

中国工商银行上海分行方面也表示该行自2008年开办带押过户业务。“每年业务量有逐渐增加趋势，只要客户愿意的都能做。客户办理带押过户时，需要在有资质的中介服务机构签订资金监管协议即可。”

中介：办理业务人数不多 需要防范风险避免出现“一房二卖”

虽然银行方面没有设置太多办理门槛，但在实际操作中仍存在一点难点。

中原地产镇宁路门店经理张宏超最近向媒体介绍了办理带押过户的整个流程：“一般正常的交易流程，你下家首付帮我去还掉，接下来就正常过户。带押过户，银行给你一个批函，上下家一起签资金监管合同。下家直接把钱打到监管账号里面。出了产证，监管账号分两笔打给业主方。”

上海链家交易产权部负责人田朋说：“这个群体不是非常多，他选择带押过户这个方式，一般是自己的首付款比较少，不足以覆盖上家的银行贷款。属于比较小众的。”

谈到这项业务究竟有什么好处时，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，对于卖方来说，带押过户可以节省大把时间和一笔过桥资金，而对于买家来说，无需提前垫付，资金安全得到更好保障。“整个流程缩短2到3个月不等，尤其是对于很多改善型的买家，希望去打新，等于把购房资格释放出来了。中间的时间隔得越长，出意外的概率比较高一点，对于买家来说落袋为安。”

从行业角度来看，“带押过户”既减轻了房东筹资提前还贷压力，又大幅缩短二手房交易期限，有利于提升二手房交易效率、缩短交易期限，短期来看，对二手房市场有一定的提振作用。

但也有从业人士指出，目前各地在“带押过户”的落地实行中，仍有一定的优化空间，尤其是对于风险的把控尤为重要，需避免出现“一房二卖”、抵押权悬空等问题，维护各方当事人合法权益，保障金融安全，目前来看主要有五方面的风险：

第一个是业务办理受限。老抵押和新抵押如果是同一个银行，相对好操作，如果不是同一个银行就相对比较麻烦。如果没有老抵押银行的同意，是无法实现带押过户的，银行不同意办理，就只能先将原贷款结清。而新按揭贷款保证老抵押对应的债权不落空，要及时偿还或提存，都需要做好细节控制；

第二个是地区房子受限。并非所有城市的房子都支持办理带押过户业务，且不同地区提供的带押过户办理模式也各不相同。

即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现，具体办理要求和模式可以咨询当地银行；

第三个是存在一定的操作障碍。例如买家首付款不足以偿还卖家贷款的话，可能就无法顺利办理带押过户，或者带押过户材料提交给银行，但是房本还在原房主手上，原房主可以趁此进行二次抵押，甚至进行一房二卖；

第四个是交易期间房屋被查封。交易过程卖方抵押解除前，若卖方出现无法偿还到期债务的情况，银行有权要求查封、拍卖、变卖房屋，这将对买方造成不利影响。此时，买方的购房款可通过公证处提存专用账户原路返还，但是解除买卖合同较复杂，需耗费大量时间；

第五个是有提前偿还贷款的可能性。交易过程中卖方抵押解除前，若房屋出现重大且不可挽回的价值损失，触发提前还款的情形，从而导致其承受较大的还贷压力；

“总体来看，在这交易的过程中，’带押过户’需要卖方、买方、不动产登记部门和银行这四方主体密切配合、无缝衔接。”该人士指出。

未来：各地加速推进 政策的受众面有望更广

目前，全国多地都在加速推进带押过户工作的全面开展。

近日，自然资源部和中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求推动住宅类不动产率先实现“带押过户”。

张龙/摄

从全国来看，通知发布后，各地纷纷迅速响应，目前共15个省份100多个地市开展带押过户，共办理业务1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已全面开展。上海市自然资源确权登记局近日也召开会议，进一步部署带押过户工作，未来将从个人存量住房业务拓展到非住房领域。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，各个城市的创新探索将促进带押过户走向普适性、标准化。“城市试点的数量是比较多的，创新的方向也不断增加。比如说北京提到了带押过户允许相关业务跨银行操作。像无锡是把公积金方面的一些二手房纳入到改革。使得政策的受众面更广。”

金海岸工作室

作者|杨 硕

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编 辑| 海岸君