支持烂尾楼业主停贷，广西一法院也作出了一个正义的判决

近年来，烂尾楼频发，很多人选择自主停贷，但是往往会被银行追究违约责任，那么如果发现银行有违规划拨资金的情况，这种时候购房者停止还贷的，还需要承担违约责任吗？

之前介绍过一个广东法院支持烂尾楼购房者停贷的判例《破天荒！广东高院支持问题楼盘业主停贷，其他省份能跟上吗》，没想到我们广西也有！

这是广西壮族自治区河池市中级人民法院的判例。

看完判例后，我有些想法和疑问，跟大家分享：
三个关键信息：

1.银行起诉停贷购房者

2.案件从2019年立案历经一审、二审，到2020年结束。

3.楼盘长时间停止建设，在审判期间也没有复工。

三个判决重点：

1.银行存在违规，未将购房款划入监管账户，导致购房款被开发商挪用，对楼盘停工要负责任。

2.房子交付前，购房者不用还房贷，之前购房者停贷时的本金和利息也不用还。

3.银行的损失，在房子交付后，银行可以向开发商追讨。

三个疑惑点：

1.从起诉到庭审期间，案例中楼盘一直没有复工，是不是对最终判决起到了帮助？

2.如果像某些楼盘天天表演式复工，会不会影响法官的判断？

3.整个一审、二审耗时有一年多时间，如果期间楼盘交付了，又该怎么判？
这三个问题希望得到法律界人士的解惑。

案例判决书如下：

广西壮族自治区河池市中级人民法院

民事判决书

(2020)桂12民终578号

当事人：

　　上诉人(原审原告)：中国建设银行股份有限公司宜州支行，住所地河池市宜州区庆远镇城中中路10号。统一社会信用代码：914512819009200809。

　　法定代表人：唐运勇，行长。

　　委托诉讼代理人：何绍汉，广西锦康律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：吴穷，广西锦康律师事务所实习律师。

　　被上诉人(原审被告)：龙秀巨。

　　被上诉人(原审被告)：广西伟弘房地产开发有限责任公司，住所地河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区，统一社会信用代码：91451281677745960G。

　　法定代表人：韦荣辉，董事长。

审理经过：

　　上诉人中国建设银行股份有限公司宜州支行因与被上诉人龙秀巨、广西伟弘房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院(2019)桂1281民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因案件疑难、复杂，涉及众多商品房买受人的切身利益，需当地党委政府协调处理，故本院于2020年10月20日作出中止审理裁定。现中止事由已消失，本院恢复审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称：

　　建设银行上诉请求：1、依法撤销原审(2019)桂1281民初127号民事判决，改判支持上诉人原审的所有诉讼请求。2、判决被上诉人龙秀巨赔偿上诉人二审律师费43000元。3、判决伟弘公司对龙秀巨的上述债务承担连带偿还责任。4、判决被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、原审判决：“原告在履行还款过程中...因此被告龙秀巨仍应履行金融借款合同中还本息的合同义务”的认定是错误的，此处的认定与原审第一项判决自相矛盾。按照借款合同的约定：“借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项构成违约，贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系”，判决书中也已经认定《借款合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，既然被上诉人龙秀巨构成严重违约，那么上诉人有权解除合同。另外，根据《合同法》第93条、94条的规定，被上诉人龙秀巨多次不按约定足额偿还贷款本息,经上诉人多次合理催告未果后，才通过诉讼途径依法维权，解除合同的条件早已成就，上诉人有权解除合同。但原审判决书却以“为维护交易的稳定性”为由，不支持解除合同的主张，是适用法律错误的。2、原审判决：“根据缔约过失责任原理...建设银行在履行合同过程中未严格遵守《商品房预售款专用账户监管协议书》...建设银行违规划拨款是涉案损失的间接原因...被告龙秀巨可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权暂不履行偿还本金及利息的义务,且无需支付上述期间涉案借款的利息...”的认定事实错误和适用法律错误的。首先，本案是针对借款合同的金融借贷纠纷，在判决书中也已经认定《借款合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效的，该合同签订过程中不存在任何缔约过失责任，原审判决以缔约过失责任原理来强行把责任划分给上诉人建设银行是适用法律错误的；其次,上诉人建设银行与伟弘公司、宜州区房管局签订有《商品房预售款专用账户监管协议书》，但不能以“协议中有约定银行获得房管局审批后再向伟弘公司拨付预售款”为由，直接认定建设银行违规划拨，事实上并没有直接证据表明银行违规划拨，应由人民银行、银保监会等专业监督管理部门对相关金融机构进行查实、认定，甚至作出处分罚款等行政行为，这属于行政法律关系，与本案金融借贷纠纷无关。再次，原审判决又以“公平原则”为由，认定被上诉人龙秀巨可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权暂不履行偿还本金及利息的义务,且无需支付上述期间涉案借款的利息是没有法理的、没有法律依据的，本案是上诉人按约定履行了放款义务，而被上诉人龙秀巨不履行按期偿还本息义务，上诉人没有按期足额回收借款本息而产生了经济损失,上诉人才是真正的受害方，且上诉人与被上诉人之间就《借款合同》而言是平等的主体关系，不存在优势、弱势一方，本案法官以个人的臆断和同情心认为被诉人是无家可归的弱势群体，引用“公平原则”来判决被上诉人从起诉之日起至涉案商品房具备交房条件之前无需向上诉人支付借款本息是适用法律错误的。另外，本案是金融借贷纠纷，根据《最高额保证合同》的约定，伟弘房地产公司对被上诉人的债务承担连带责任，即上诉人可以向被上诉人龙秀巨实现债权，也可以要求伟弘公司承担保证责任，没有先后顺序之分。3、原审判决“原被告在合同中约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，但在本案中，原告违规放贷是导致被告所购楼房烂尾的间接原因...律师费14050元，本院不予支持”的事实认定是错误的，适用法律也是错误的。首先，上诉人没有违规放贷，不是导致楼房烂尾的间接原因，楼房烂尾原因是被上诉人伟弘房地产公司挪作他用导致，建设银行履行了借款合同的放款义务,没有能力去监管伟弘公司是否把款项用于建房；其次，由于烂尾原因，被上诉人龙秀巨故意不按约足额偿还借款本息，上诉人多次催告被上诉人未果后，才通过法律途径维护自身权利，在实现债权过程中没有任何过错，原审判决书把“违规放贷”的过错责任认定是实现债权过程中存在的过错是不对的。退一万步来说，就算确实存在“违法放贷”的行为，也属于银监会对金融机构的监管、查处的行政法律关系，本案是金融借贷法律关系，不能认定此“违法放贷”过错是在实现债权过程中的过错。同时，上诉人与广西锦康律师事务所签订有委托代理合同，委托律师代为办理宜州支行个人类贷款案件诉讼过程中的全部法律服务,上诉人已经实际支付了一审案件律师费，一审的律师费属于实际发生损失，二审的律师费属于必然发生损失。上诉人有权根据双方签订的《借款合同》的约定，宣布贷款立即到期、要求被上诉人龙秀巨立即清偿借款本息及相关费用、解除借款合同、行使担保权、要求被上诉人龙秀巨承担上诉人为实现债权而支出的诉讼费、律师费等一切费用。上诉人主张的律师费未超过《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》桂价费〔2013)41号文件中第十条关于风险代理的收费标准即“实行风险代理收费，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30%”的规定。本案二审律师费按风险案件收费的标准来进行收取，收费是合理合法的，应予以支持。此外,该案是被上诉人龙秀巨违约引起,按照金融借款合同的约定，一审、二审诉讼费应当全部由被上诉人承担。综上所述，请求贵院依法改判支持上诉人的诉讼请求。

二审被上诉人辩称：

　 龙秀巨未作答辩。

原告诉称：

　　建设银行向原审法院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告龙秀巨于2015年4月16日签订的编号为450697100201220150424192《个人住房(商业用房)借款合同》；2、判令龙秀巨偿还贷款本金272517.05元、利息8105.17元、罚息284.72元，合计280906.94元(利息暂计至2018年7月24日，往后以尚欠借款本金272517.05元为基数按合同约定的罚息利率计至清偿之日止)；3、被告龙秀巨共同赔偿原告律师费14050元；4、本案诉讼费由被告龙秀巨承担；5、原告有权对被告龙秀巨位于广西河池市宜州区折价或拍卖、变卖之价款优先受偿；6、被告伟弘公司对被告龙秀巨的上述债务承担连带偿还责任。

一审法院查明：

　　原审法院认定事实：2015年4月2日，被告龙秀巨向原告申请办理个人住房贷款。2015年4月16日，原被告双方签订编号为xxx个人住房(商业用房)借款合同》，协议主要约定：借款用途为购买位于宜州市锦绣祺峰62幢16层09号房产；借款金额296000元；借款期限为2015年4月16日至2035年4月16日；贷款利率为年利率，执行浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，罚息利率为执行贷款利率水平上浮50%；还款方法为采用等额本息还款方法。借款人授权贷款人将借款款项直接划入伟弘公司账户(45xxx28)。双方还约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项构成违约，贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款人未按时还清任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部还清之日止，按合同约定计算罚息和结息方式收取罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、......律师费等)均由借款人承担；抵押担保范围包括借款本金、利息、为实现债权发生的相关费用，借款人未足额履行到期债务，贷款人有权行使抵押权利，贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或者拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务。2015年4月16日，原告建行宜州支行向被告龙秀巨的中国建设银行账户转账296000元。2015年4月16日，原告建设银行和被告龙秀巨到房管部门办理了预购商品房设定抵押权预告登记，预告登记权利人为建设银行。后被告出现未能按约定及时足额还款情形。截止2018年7月24日，被告尚欠原告贷款本金余额272517.05元、拖欠本金5766.73元、利息8105.17元、罚息284.72元。

本院查明：

　　另查明，2014年9月11日，原告与被告伟弘公司签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定:伟弘公司(保证人)愿意为因购买座落于宜州市锦绣祺峰住房房产而与建设银行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。所担保的债权指自2014年9月11日至2018年9月11日期间因原告向债务人发放个人住房贷款的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息、违约金等款项以及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括诉讼费、律师费等)。保证方式为连带责任保证。保证期间为债务人签订单笔借款合同之日至借款合同项下的抵押已经生效，抵押人办妥抵押财产的相关权属证书并将抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。

　　另查明，被告龙秀巨与被告伟弘公司购买伟弘公司开发的锦绣祺峰小区62幢16层09号房。该购房合同已在房地产管理部门进行预购登记备案，备案人为被告龙秀巨。另，伟弘公司开发的锦绣祺峰小区61、62幢楼房尚未竣工，但已经长时间停止建设，亦尚未进行恢复施工。

　　再查明，2015年3月5日，原告建设银行与被告伟弘公司、宜州市房地产管理局签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，协议中约定了伟弘公司必须将锦绣祺峰61、62幢楼商品房预售款存入在建设银行开设的专用账户，建设银行在为伟弘公司办理预售款拨付时，应要求伟弘公司提交由宜州市房管局出具的同意拨付款证明。后，建设银行出现未经宜州市房管局同意就将商品房预售款拨付给伟弘公司的情形，而伟弘公司获得款项后并未全部用于楼盘建设而是挪作他用，导致建设楼盘的资金链断裂，楼盘停止建设。

一审法院认为：

　　原审法院认为，原告建设银行与被告龙秀巨签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。

　　本案争议焦点为：一、原、被告在金融借款合同关系中是否均履行义务？二、原告未经房管部门审批拨付预售款的行为是否应当承担责任及承担何种责任？是否能解除合同？

　　一、原、被告在金融借款合同关系中是否均履行义务？原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是各方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同及借据约定履行合同义务。在实际合同履行过程中，原告建设银行依约将购房的按揭款(即被告的借款本金)支付至约定的账户，因此，建设银行已经履行了其合同义务。原告在履行还款过程中，因伟弘公司未能交付房屋而停止还本付息，没有能履行相应的义务，因此被告龙秀巨仍应履行金融借款合同中还本付息的合同义务。

　　二、原告建设银行未经房管部门审批拨付预售款的行为是否应当承担责任及承担何种责任？是否能解除合同？原告建设银行未经审批违规拨款行为致使涉案商品房处于“烂尾”的状态，该院认为，因被告借款的主要用途是用于购买商品房并向开发商支付购房款，而原告建设银行已经将购房的按揭款依约支付进被告指定的伟弘公司的账户，建设银行已经履行了金融借款合同的主要义务，合同的目的已然实现，同时也最终促成了被告龙秀巨与伟弘公司之间的商品房买卖合同得以履行。按揭的商品房未能建设完毕及按时交付的主要原因系伟弘公司的违约行为所致。根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任。本案中，建设银行与伟弘公司、宜州区房地产管理局(原宜州市房地产管理局)签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，约定建设银行在获得房管局的审批后再向伟弘公司拨付预售款，因此建设银行对购房的按揭款支付流程是知悉的，同时建设银行作为专业的银行机构，对于预售商品房市场中预售资金直接拨付给伟弘公司的风险是应当知晓的，而建设银行在合同履行过程中未严格遵守《商品房预售款专用账户监管协议书》，建设银行的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故建设银行应当承担过失责任。关于责任划分的问题，因伟弘公司的违约行为系龙秀巨的涉案损失的主要和直接原因，建设银行违规拨款是涉案损失的间接原因，因此，从公平原则上考虑，原告建设银行应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，被告龙秀巨可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权暂不履行《个人住房(商业用房)借款合同》中的偿还本金及利息的义务，且无需支付上述期间涉案借款的利息(含罚息)，在上述期间已经向建设银行偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，被告龙秀巨仍应履行《个人住房(商业用房)借款合同》中偿还本金及利息的义务。建设银行亦可对上述损失再行向伟弘公司进行追偿。

　　三、对于原告请求的优先受偿权问题和律师费问题。涉案房屋尚未竣工建成，被告龙秀巨虽将涉案房屋进行预告抵押登记，但该抵押权预告登记并非现实的抵押权，原告并未取得涉案房屋的抵押权，对原告请求对涉案房屋有优先受偿权的主张该院不予支持。原被告在合同中约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，但在本案中，原告违规放贷是导致被告所购楼房烂尾的间接原因，其在实现债权过程并非完全无过错，由被告承担建设银行在本次案件中实现债权的成本显然不合理，本次实现债权的费用应由建设银行自行承担，对其请求被告支付律师费14050元，该院不予支持。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经该院审委会讨论，判决如下：一、被告龙秀巨从起诉之日起至锦绣祺峰小区62幢16层09号房具备交付条件之前无需向原告中国建设银行股份有限公司宜州支行履行合同编号为xxx《个人住房(商业用房)借款合同》中的偿还本金及利息的义务(无需支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息及罚息，在上述期间已经偿还的本金及利息不予退回)；二、驳回原告中国建设银行股份有限公司宜州支行的其他诉讼请求。案件受理费2862元，由被告广西伟弘房地产开发有限责任公司负担。

　　二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。

　　经二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

　　另查明，宜州市房产管理局(协议中的甲方)、建设银行(协议中的乙方)与伟宏公司(协议中的丙方)签订了《商品房预售款专用账户监管协议书》(以下简称“监管协议”)，该协议的第一条约定：“3、已进入专用账户的预售款未经甲方同意拨付的，一律不准使用。乙方在为丙方办理预售款拨付时，应要求丙方提交由甲方出具的同意拨付款证明”；第二条约定：“3、乙方应积极配合甲方开展预售款监管工作，按甲方批准的支付额给予丙方办理预售款拨付……”“4、乙方须将开发项目所有按揭贷款逐户划入专用账户，不得直接支付给丙方或者转作它用。”“乙方必须凭甲方出具的同意拨付款证明拨付预售款，并于每月10日前将专用账户上一月资金收支情况形成报表送房管部门备案”；第三条约定“丙方违反了国家有关商品房预售管理方面的法律、法规，以及本协议的规定，轻者甲方应责令其改正；对情节严重的，由甲方报自治区建设厅降低或注销其房地产开发资质，并处以违法使用款项百分之二十以下的罚款”。

本院认为：

　　本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、应否支持建设银行解除《个人住房(商业用房)借款合同》的诉请？二、应否支持建设银行诉请的律师费？

　　关于争议焦点一，上诉人以被上诉人未能按合同约定按时足额偿还借款本息为由主张解除借款合同，要求被上诉人立即偿还借款本息及相关费用。本院认为，被上诉人借款的主要用途是用于购买商品房并向开发商及伟宏公司支付购房款，现因伟宏公司的违约行为导致涉案商品房未能建设完毕及如期交付，被上诉人对于涉案商品房“烂尾”并无过错。

　　而上诉人与宜州区房产管理局、伟宏公司签订的《商品房预售款专用账户监管协议书》，约定了建设银行对商品房预售款负有监管义务，须在获得房管局的审批后才能向伟弘公司拨付预售款。但在涉案楼盘的建设过程中，建设银行出现未经宜州市房管局同意就将商品房预售款拨付给伟弘公司的情形。被上诉人作为对楼盘“烂尾”事件无过错的一方，其不同意解除借款合同，但如果在其不能按合约如期接收验收合格的预售商品房的情形下，还要背负该预售商品房的房贷本息,显然不符合公平正义的原则。故本院认为，出于公平正义的原则及平衡各方合法利益的考量，一审判决被上诉人暂停偿还房贷本息合法合理。同时，待涉案商品房具备交付条件之时，被上诉人应继续履行约定的还款义务，建设银行亦可就上述损失再行向伟弘公司进行追偿。另外，关于原审判定上诉人对于案涉商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分过失责任的问题，本院认为，民事责任的承担需有法律明确规定或者当事人的约定。本案中，购房者并非三方监管协议的当事人，建设银行亦非商品房买卖合同的当事人，更无其他证据表明购房者与建设银行曾约定建设银行在何种情形下需要承担责任；其次，建设银行未按其与宜州市房产管理局、伟弘公司签订的三方监管协议履行职责属实，但未经审批的资金是否全部挪作他用，或者有多少资金挪作他用，目前尚无法确定，即该行为与楼盘烂尾是否存在因果关系以及因果关系的大小就在卷证据而言无法确定，根据“谁主张，谁举证”的原则，购房者对此应当承担举证不能的法律后果。综上所述，原审认定建设银行承担过失责任欠妥，本院对此予以纠正。

　　关于争议焦点二，涉案楼房“烂尾”是伟宏公司的违约行为所导致，同时也有各方的因素在，由被上诉人承担建设银行在本次案件中实现债权的成本显然不合理，本院对建设银行诉请的律师费不予支持。

　　综上所述，上诉人中国建设银行股份有限公司宜州支行的上诉请求不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院对此予以纠正，但实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2862元(上诉人中国建设银行股份有限公司宜州支行已预交2862元)，由上诉人中国建设银行股份有限公司宜州支行负担。

　　本判决为终审判决。

落款

审 判 长 潘嘉芳

审 判 员 黄忠任

审 判 员 韦兴惠

二〇二一年三月二十四日

法官助理 谭岚方

书 记 员