尖子生房企“谋变”

今年财报季，能够按时举行业绩会的房企们，明显从容了许多。

在2023年春天，市场“倒春寒”感觉变弱，头部房企的管理层们纷纷表示，看好行业的复苏机遇：房地产仍然是一个好行业、可以长期坚持的行业。

扛住了去年低谷期底线考验，幸存的房企们必然先看到隧道外的曙光，但也有一个不能逃避的现实。

经历2022年多番严苛“洗礼”后，留下来的勇士们，面对的是一个规模有瓶颈，竞争者更强的世界。

一些房企正在不断调整自身的经营战略，以适应未来十万亿规模的新常态。比如，龙湖表示，五年后，非开发业务利润占比要达到50%以上；万科也提出，各个经营性业务要对集团形成正向利润贡献的要求。

这意味着，行业的“尖子生”们，已舍弃于开发业务上单磕规模的竞争模式，更注重优势区域的精耕细作，并继续寻找主营业务“护城河”之外的更多可能性。

站在复苏的新起点

今年春天，市场不断释放出积极信号。

根据易居房地产研究院数据，今年2月份，全国60个重点城市新房成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。

这是20个月持续下降后，同比成交面积首次“由负转正”。

房企端也有感知。

招商蛇口总经理蒋铁峰在业绩会上提及，今年1、2月招商蛇口的销售增长很快，尤其2月份春节后，增长率比去年同期增长了50%-100%。

在他看来，历史上2月份很少有非常高的销售额，招蛇的一些续销项目，去化速度远高于去年平均速度，有的甚至高于50%以上。

春江水暖之时，不少优质房企在销售、拓储等领域也呈现回暖迹象。

克而瑞3月房地产企业销售TOP100排行榜显示，3月TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，同比增长29.2%，环比增长42.3%，继续保持双增长态势。

在2月份销售抢眼的龙湖集团，3月销售额达到221亿元，同比增长30.5%，环比增长26.9%，一季度累计业绩同比增幅在36%。

土拍市场回温的过程中，民企拿地的活跃度也在提升。中指研究院数据显示，2-3月拿地金额TOP15榜单中，民营房企占比已提升至半数左右。

3月22日，北京昌平朱辛庄地块吸引了42家房企举牌，最后被上海民企大华集团夺得。

3月31日，龙湖集团以超24亿元在深圳摘得2幅优质地块，成为深圳2023年首批集中供地的最大赢家。

投资更理性、更聚焦

2023年开局良好，在业绩会上，头部房企高层们不约而同表达了共识：最艰难的时刻已经过去。

龙湖集团董事长陈序平表示，地产行业拐点已至，坚定看好这个10万亿量级的支柱产业；中海董事会主席颜建国也传递了类似的信心：行业依然是个好行业。

万科董事会主席郁亮对市场坚持“温和恢复”的判断。原因在于，1、2月需求急剧释放后，三月市场没有迎来“倒春寒”。

但经历了2022年的艰难爬坡，房企并未完全放松下来，反而对风险认知更加深刻、理性。

多家房企都明确，今年不会轻易“增重”，以销定投、量入为出是生存的基本法则。事实上，即便依托资源优势的国央企，也露出谨慎的一面，越秀、中海、华侨城均都提到，要先抢回款，然后再做投资。

中海表示，不会为了增加土地规模盲目扩张，包括收并购，核心还是看项目质量、资产质量；越秀则明确不会做纾困。

当真正迈出扩张步伐时，如今房企更讲究“区域聚焦”，高能级区域与城市成为头部房企投拓首选。

从去年拿地表现就可以看出，中海在2022年投资拿地中，一二线城市的货值占87%，今年的可售货量中，73%在一线和强二线城市；越秀地产新增37幅土地全部位于一、二线城市。

龙湖也提到，未来投拓方向会尽可能“优中选优”，聚焦在20个主力城市和14个机会城市的核心区域。

去年下行周期中，三四线城市去库存缺乏动力，不少房企在低线城市遭受存货巨幅减值、回款压力剧增等难题。

相比之下，高能级城市支撑度更高，价格更加坚挺，资产减值压力更小，重点布局高能级城市的房企销售、利润受到冲击影响较小，抵御风险的能力更强。

赚快钱的年代过去了

行业周期波动之时，能够站立潮头的房企，既能不断根据市场状况进行自我革新，也有高瞻远瞩的战略定力。

基于过去一年行业环境的诡谲变化，房企营收、利润榜单均重新排了座次。据媒体机构梳理统计，在2022年，万科企业以5038.38亿元在营收榜单夺魁，碧桂园居于次席，龙湖集团则为近年来首入三甲。

在利润榜单上，万科、龙湖、华润置地分列三甲，实现净利润375.51亿元、328.23亿元、323.7亿元。

跳出过往的唯规模论，财报季里多元的数据，已然构建起另一幅清晰的行业头部格局。

新的竞争格局下，房企们的比拼更多维，也更聚焦于综合实力。从去年开始，万科加速推动“开发经营服务并重”的转型发展。

在郁亮眼中，行业无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是唯一选择。

年报显示，2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，成为开发业务之外的“能量补给”。

龙湖的营收与利润亦双双跻身三甲，同样的，在其2022年年报中，也能找到经营性业务的巨大价值。财报数据显示，2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。

实际上，“第二曲线”业务对这些房企业绩的支撑，并非一蹴而就。

这两家房企经营服务类业务的共同优势在于，起步早、布局赛道比较全、各业务之间能够协同。

在“活下去”的口号声中，万科的多元化布局已成为其基本盘的重要组成，包括物业管理、物流、长租公寓等业务，分别成为细分领域的佼佼者。

龙湖也已形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务，构建“一个龙湖”生态体系。

当然，要想形成新的利润蓄水池，还必须投入长线资金和精力，这两家房企能够塑造起第二增长曲线，离不开稳健的财务基本盘。

万科、龙湖目前仍然是“三道红线”全绿选手，值得一提的是，龙湖在整个2023年，都没有境外债到期的压力。

企业的战略定力也很重要，“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，尽管短期盈利难有明显贡献，万科会保持耐心。”郁亮说道。

培育第二曲线的辛苦，龙湖也深有体会。但陈序平形容，“这是难而正确的事情”。

种种不易的另一面是，周期波动后，龙湖成为了仅有的“开发+运营+服务”格局没有被稀释的头部房企之一。