置换买房，买卖顺序是大困扰！要如何解决？

最近前来咨询的客户，大部分都是关于置换的问题。说明市场上卖房的房东们，几乎都是有置换需求的。

而改善的原因也有很多，一部分是因为第一套买了刚需上车盘，但是生了孩子之后发现不够住了，希望换一套大的；

也有一部分人是因为小孩要读书了，希望换一套能自住的学区房；

还有一部分人，是因为父母年纪大了，希望一步到位置换一套大三房户型。

理想是美好的，但现实却是有些残酷的。他们不得不面临一个情况——先要把手上的这套卖掉。

在房子没卖掉之前，手上没有钱，就没有底气去看房，万一看到一套自己喜欢的，是下定还是观望呢？基本上所有的客户都会面临这个纠结的情况，就是看到自己喜欢的房子，又不敢下定，所以他们问得最多的问题就是，应该先买后卖，还是先卖后买？

这篇文章，就来和大家聊聊这个问题。

01
先买后卖

这种操作方式适用于上行市场，主打信息不对称，是专业人士常用的操作。

要知道，对市场最敏感的通常只有几类人，经历多轮房产周期的投资人，还有房产相关行业从业者，中介等等。但是这几类人在市场上占比还是非常非常少的，绝大部分人都只是普通百姓；所以信息不对称的机会一直都有，只是能不能捕捉到的问题。

市场上也有很多房东对市场不是非常了解，只是挂牌之后不定期听中介反馈，但是对中介而言，他们的立场永远都是打压房东降价，因为这样会比较好促成交，所以他们未必会给到房东真实的市场反馈；

所以在市场相对平静或者低谷期的挂牌，是很难在后续行情上涨后及时调升价格的；但是一个能判断市场行情的专业买家，却是可以做到的。

所以他们通常的做法，就是在市场上行之前，与房东谈一个相对比较长的时间，例如下个比较大的定金，半年至一年的交易周期，提前锁定市场冷淡期的价格；

然后这段时间内，比如1-3个月内出现了上涨行情，市场热度也会跟着起来，那么买家手中的房子相对会更好卖出，而且能以市场火热的价格出售；

同时提前下了定金，约定长周期交易的房子，那么交易价格是被锁定了的，不会出现房东临时想要加价的情况，毕竟违约是要赔付双倍定金的。

所以，这就能利用时间和信息差在短短时间内赚到几十万甚至是上百万的利润了。

我身边就有一个这样的例子。在2020年6月左右，他看中了一套三林中房樱桃苑的房子，当时那套房子售价只有900万，立即买房下定，和房东约定2021年初过完年过户。而紧接着在2020年下半年，上海楼市开始出现上涨行情。

到了2021年的年初，同小区同户型的房价已经涨到1300万左右，只是几个月的时间里，在没有产生交易摩擦成本的情况，就已经拿到了400万的浮盈；而到了今天，小区的同户型的房子市场价在1500万左右。

而他也在2020年12月圣诞节前后，顺利售出自己的房子，还卖了一个非常不错的价格。

所以先买后卖，会存在一定的风险性，大部分人因为认知的信息差，都不敢贸然行事，所以这个方法，不是特别适合普通的小白。在能够判断市场趋势的情况下，提前操作。

但是前提是，你真的能判断正确。否则市场行情没来，不仅提前下定，锁定价格但是房价没涨，损失时间成本；约定到交易过户期限，房子还没卖掉容易产生违约风险。

02
先卖后买

这种操作方式，适用于下行市场，同时也比较安全，是大部分置换客户的做法。

这个做法里，卖掉的节点价格高一些，而买入的节点能买到物美价廉的好；毕竟市场下行期间，市面上房源很多，也容易出现笋盘。所以才说在市场下行和横盘期间，最适合置换改善的节点。

但是这里有个市场悖论，就是大家都喜欢买涨不买跌，越是跌的时候，越不想操作。

这个时间点之所以市场会冷，也是因为没有多少人有勇气在市场低迷的时候买卖房产，一方面信心不足，另一方面房子毕竟是大额资产，很多人还是比较谨慎的。

在市场上行期先卖后买，就容易出现你卖掉的房子价格低，而买入的时候已经涨价了，价格会高，中间会出现踏空的情况；毕竟一套房子几百万，踏空5-10%，也有好几十万了。

所以才会有那句话，敢于承受高风险，才会得到高收益。

当然，如果是非专业人士，为了安全起见，就采取先卖后买的传统方法。

刚刚已经说了，如果没判断好，市场遇冷，房子越发不好卖，你下了定金买的房没涨，临近过户交易的时候房子还没卖掉，还会面临违约风险。

我常年在一线市场服务，就经常能看到一些打骨折笋盘，房东卖得非常着急，只要在短时间内给足一部分钱，房价甚至还能再大砍一刀。

这类房东大部分情况就是先买了房子，但是自己的房子又没有及时卖掉，毕竟市场遇冷，看房客户很少；最终不得不打骨折急售。

03
写在最后

所以说，到底是先买后卖，还是先卖后买？其实没有标准答案，取决于市场行情和自身的认知和需求，当然也会取决于你要卖的是一套怎样的产品。

假设你持有的房子是一套标准的硬通货好房，那这类房子是无惧牛熊的，不愁卖；

但如果没有这么硬的货，甚至还有点硬伤，那就真的要看时机了，这类房子放在一般的时间点，也是有些不好卖的。从另一个角度来说，持有这类房子的，也建议抓紧时间换掉。当然，2023年，会是一个不错的置换节点。