“买房送地”，宝业活力天境为了销量真是拼了

为了卖掉手里的房子，房产商们可真拼了。

近日，上海就有楼盘喊出了青浦新房200万级还“买房送地”的营销口号：即日起凡购置业本案，即有机会获得约10㎡土地使用权。

这个楼盘，就是位于青浦区白鹤镇，由宝业集团开发的宝业活力天境项目。

买房送地也卖不动

“买房送地”营销景象的面前是宝业活力天境的冷淡。

资料显示，宝业活力天境于2022年11月8日首开，推出279套房源。虽然早在去年8月份项目就已经启动中介分销来卖房，但是其官微显示，项目在认购期间共收到87组意向认购，认购率31%。

上海网上房地产显示，截止到目前，279套住宅，可售房源还有156套，网签去化刚过4成。

（数据来源：上海网上房地产）

项目最新一批房源于3月31日开盘，共192套建面约85-96平方米公寓，均价约28000元/㎡。

来自宝业活力天境公众号信息显示，项目在认购期间共收到24组意向认购，认购率约12.5%。

12.5%的认购率在当前上海市场是一个什么样的水平？据凤凰网房产上海站统计，截至2023年3月30日，二批次29盘已有20盘结束认购，从已公布的认购情况来看，认购率低于15%的项目仅有2个，1个是安联虹悦，另一个就是宝业活力天境。

有业界人士认为，“其或有备案延迟的因素，但从销售上来看，宝业活力天境确实未得到市场认可。市场表现“遇冷”，或与周边配套、产品价位等多种因素有关。”

宝业活力天境项目位于青浦白鹤镇，一个远郊老镇，要是再往外围一点，就到江苏昆山了，可想而知，白鹤镇离上海城区有多远。

目前，交通方面还处于闭塞状态，从现有的规划来看，途经白鹤镇的轨道交通线路仅有市域铁路嘉青松金线，嘉青松金线将在位于外青松公路（新）与鹤鹏路交汇处附近设站。

但是嘉青松金线为上海郊环线路，走向并不算优质，所以居住在白鹤的居民，借助这条地铁进入市区，还需要在青浦新城或其他站点进行换乘。

虽然沿街商配、学校均有，能够满足当地居民日常所需，但城市面貌确实一般，完全没有一些现代感。

就如同街道两旁的建筑，整个镇中心都没有一个超过6层的带电梯的楼房。

接连遭遇滑铁卢

宝业活力天境并非宝业集团在上海首个去化难的项目，自进入上海市场以后，宝业集团旗下多个项目都曾陷入销售难的窘境。

2021年12月，宝业青春里迎来首开，推出210套建面约76-98平方米公寓，均价约29181元/平方米。

为了更好的卖房，宝业青春里开启了买房赢汽车的活动，据其公众号介绍，只要买房就可以获得惊喜大抽奖的参与资格，中奖车辆高达4辆。

然而，一番操作下来，依旧没有购房者愿意买单。

来自宝业青春里公众号信息显示，项目由于认购期间认购客户数量较少，将不再采取摇号方式选房，成为2021年五批次奉贤新房中唯一一个因认购人数不足没有摇号的楼盘。

上海网上房地产显示，截止到目前，210套住宅，可售房源还有157套，15个月时间，去化25%。

（数据来源：上海网上房地产）

网签记录显示，除了上海封控期间，项目没有网签记录以外，在当年的金九银十期间，也仅有1套网签。

（数据来源：上海网上房地产）

已经交付的宝业爱多邦也曾是当年的”老大难“，项目于2016年9月首开，推出380套房源，入市14个月，网签187套房源，平均每个月网签套数也就只有十几套，就算在强销期（开盘后3-6个月）之后，单月成交过20套都非常艰难。

（数据来源：上海网上房地产）

反观同时期的新盘，以项目周边的泰禾红桥为例，强销期（开盘后3-6个月）之后，有月份成交都达45套。

（数据来源：上海网上房地产）

营收增速放缓

事实上，上海市场艰难求生，只是宝业集团折戟全国的一个缩影。

据宝业集团2022年业绩报告，公司实现营业额约244.25亿元，同比下降约8.8%；经营盈利约10.79亿元，较去年下降约19.84%；所有者应占盈利约7.05亿元，较去年下降约10.53%。

官网信息显示，宝业集团创建于1974 年，2003年，公司成为第一家在联交所主板上市的综合类民营建筑企业，目前主营业务包括建筑施工、房地产开发和住宅产业化三大业务，并有投资酒店、高尔夫、旅游等产业。

建筑施工是宝业集团最重要的营收来源，年报显示，2022年建筑施工业务营收为172.95亿元，占比70.81%，而房地产开发的营收仅有44.7亿元，占比18.3%。

在过去几年间，宝业集团的营收增速放缓，甚至在2022年间出现了大幅度下滑。数据显示，2019~2022年，公司实现营业收入分别为247.99亿元、252.75亿元、267.82亿元、244.25亿元，同比增速分别为6.75%、1.92%、5.96、-8.8%；净利润分别为8.57亿元、7.94亿元、7.88亿元、7.05亿元，同比增速-1.95%、-7.35%、-0.76%、-10.53%。

同时，宝业集团销售净利率也在逐年走低，2018年，公司销售净利率在3.76%，而2022年仅有2.89%。债务状况方面，过去3年，宝业集团资产负债率均超过了75%，分别为75.45%、76.8%、75.72%。

扩张之路，问题频发

一边是项目去化难，一边是业绩走低，宝业集团这是怎么了？

其扩张之路，问题频发。

今年1月份，宝业活力天地业主称，项目延期4个月交房，业主投诉无门，交房要先签字交钱才给看房，各种验房质量问题开发商直接踢给物业慢慢修。

去年年底，有网友反映，其购买的位于绍兴的宝业大坂绿园的房子地下室被占用储存室，一楼架空层被用于物业用房，业主”维权无力“。

2022年8月5日，上海宝荟房地产开发有限公司因涉嫌发布违法广告被罚，行政处罚决定书显示，当事人为宣传项目地理位置，吸引潜在购买客户，于2021年10月26日委托上海达卡文化传播有限公司通过微信公众号“宝业青春里”发布名为《工笔匠心，好房置业|宝业·青春里巡展启幕，欢迎各位莅临》的广告推文，在推文中含有“宝业·青春里，地处临港自贸区青村水韵片区，享受临港自贸区以及奉贤新城的双重辐射，北侧临近浦东张江科技城，自驾上 S3 沪奉公路(在建)约半小时即可到达”等宣传内容。

此外，在人民网留言板上，宝业集团在安徽、浙江、武汉等地开发的楼盘业主投诉维权情况不断，业主投诉的主要问题为延期交付、装修质量差、墙体开裂、漏水、减配等问题。

与此同时，宝业集团作为承建方已经多次因为违规施工而受到处罚。

2021年11月22日，安徽省住房和城乡建设厅对界首市复兴西路安置区项目高处坠落事故责任方作出“暂扣安全生产许可证30天”的处罚，而该项目施工总承包单位为安徽宝业建工。

2021年12月，安徽六安宝业开发江南府项目事故死1人被挂牌督办，其系宝业集团旗下控股子公司。