字节、腾讯总部外迁，漕河泾开发区要日落西山了？

最近，字节跳动要搬去杨浦区的消息上了热搜，房圈对此关注度也很高。

继字节跳动的总部地址在闵行漕河泾开发区，办公地址搬到杨浦之后，原在漕河泾的腾讯上海也搬去了徐汇滨江。

所以有不少人开始猜测，这些大厂的流失，会不会影响漕河泾产业园的产业实力，乃至产业园区周边的板块的房价。

这篇文章和大家聊聊这个问题。

01

先来聊聊漕河泾开发区。它目前是上海中环最大的产业园区。除了要外迁的字节跳动和腾讯之外，还有很多知名的大型优质企业；例如，化妆品巨头雅诗兰黛，医药巨头默沙东，新能源技术行业商汤，还有众多国字头的研究所等。

所以漕河泾是一个综合性的大型产业园区，更似百家争鸣，许多高新行业的总部所在地都设立在此，并不是专注互联网行业；

而漕河泾开发区又属于徐汇，以徐汇发展历史久远和财政实力，从产业园对企业扶持政策来看，自然是非常给力。

当然，这和早期上海的城市和产业规划有关，上海重点部署“地倾西南”向的发展，因为西南方向一直是与江浙一带连接的重点门户，所以闵行和漕河泾得到的资源倾斜自然更多。

我们再来看看浦西其他产业园区，例如桃浦和南大产业园区，现在我们能看到发展的实际效果和规划大相径庭。光说隶属于宝山和普陀，这两个区就是上海的“保下限”区域；从上层的实力上看，这两区与闵行和徐汇就有很大差别。

除此之外，地理位置和交通优越程度，漕河泾开发区也占据绝对优势；漕河泾有高能级两条轨道交通9号线和12号线，且地理位置距离虹桥机场和虹桥火车站也很近，出差非常方便。

从短期来看，即便是互联网大厂搬家，也不会对漕河泾开发区有太多影响，核心行业和企业，依然都在；目前，漕河泾占据了上海1/4的人工智能企业，1/8的医疗行业，1/4的集成电路行业；其中还有新能源汽车行业的标杆——蔚来汽车等等。

02

那么，搬走一个字节跳动，会对漕河泾开发区周边的房价有影响吗？

结论当然是没有影响。

且不说一个地方的发展和底蕴是需要时间沉淀的，企业入驻和搬迁其实都是正常的事，但是漕河泾的底子还在那里；只要不是巨大变节，一个地方建立起来的体系并不会轻易被打破。

而且很多大厂的员工，买得起房子的，早都已经买好了；我自己也服务过不少字节和腾讯的员工，他们选房的时候，基本都选择了漕河泾周边的板块，例如蔚蓝城市花园，或者品质再好一点的类似万源城这样的小区。

当然，选筹方面，也是经过深思熟虑的。相信大家买房也会考虑到企业的搬迁情况，但依旧选择漕河泾周边的板块，毕竟“地倾西南”的发展底蕴和未来潜力，更有利于帮助房子保值增值。

从近十年来的房价体系也能看出来，西南闵行大部分地区的房价，甚至比北面类似宝山内环的房价还要贵。

就拿字节搬到杨浦来举例，员工哪怕已经买在闵行，通勤依然还有12号线可以直达，再者中产出勤，自驾是常态；相较而言，闵行大部分板块城市建面和宜居程度也不差，人口相对年轻化。

而杨浦，整个区的两极分化情况比较严重。好的很好，但是破的也很破，整个“区”的老龄化严重，哪怕是整改重建，也是需要时间的。说句大白话，看到房子都旧旧的，想买的冲动也没有啊。

再者，看商业配套，两个区也有差。
曹河泾开发区周边五公里范围内，我们可以至少找到六个大型商场；例如南方商圈、漕河泾印象城，再到吴中路万象城爱琴海，再到七宝万科，多家商业百家争鸣，充满了活力；

但杨浦东外滩，能拿得出手的商场可能没有几家；曾经被吹得大红大紫的渔人码头，现在商场里入驻商家越来越少，毫无生机；宁国路的百联滨江，也面临同样的问题；

整个杨浦周边，相对比较有人气的商业，北外滩太阳宫能算一个，五角场副中心也比较出名，但是相较闵行而言，商业人流和购买力都有一定的差异。

教育配套就更不用说了，闵行七宝春申多所名校全市闻名且瞩目；但提到杨浦的教育资源，打虎山一小虽是拿得出手的，但总体教育资源的贫瘠是事实，更多的情况还是没有印象和认知，导致大部分人都认为“杨浦没有教育资源”。

不过杨浦的“大学城”还是比较出名的，上海多所本土大学名校都聚集在杨浦，所以周边有构建出以“学生党”和“学生情结”为主要购买力的人群。但这是大学城，而不是考大学需要的教育资源。

03

最后话说回来，其实一个地区的各个方面的综合发展实力，最终都会体现在房价上。所以闵行的整体房价，并不是一两家互联网大厂来决定的，搬迁也不能代表什么，离开了一家企业，也会有另一家新的企业入驻。

产业自身，都是会经历起步，发展，鼎盛，衰落四个周期的，没有什么行业是永恒存在的；看互联网在过去二十年的飞速发展到现在开始走下坡路就足以证明。

但是，旧的没落了，新的也会兴起；只要产业一直在，就会一直有发展。