开撕，同为朝阳噪音盘，保利和三元打起来了！

狭路相逢优者胜。

2022年北京4批次土拍，6号线上的3个项目已陆续入市。

◎和光煦境、玺悦朝阳、国誉朝华地铁位置图

楼Sir前两天已经做过玺悦朝阳、国誉朝华的详细分析：

朝阳这个新盘哪儿都好，但这两栋千万别买

吵吵吵！通州这个噪音盘，又准备把刚需当韭菜了

总的来说，这仨盘都在6号线上，南侧都临朝阳北路，头顶也都在飞机航线上，论吵，这仨项目肯定不相上下。

但楼Sir认为，朝阳的吵和通州的吵性质还不一样，国誉朝华与和光煦境、玺悦朝阳，一个是通州刚需盘，两个是朝阳改善盘，几乎没有可比性。

即使它们在区域配套上几乎可以共用，但楼Sir还是那句话，朝阳就是朝阳，通州只能是通州。

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◎三项目周边配套图

虽然国誉朝华把售楼处放在比和光煦境、玺悦朝阳还靠近“城里”的褡裢坡地铁站附近，但强行往人家身上靠，结局也不一定好。

这两天，和光煦境官宣了产品户型图，与玺悦朝阳的PK也算正式开始。

今儿咱们不讲配套这些，而是从项目本身出发，将和光煦境和玺悦朝阳作下比较，孰好孰坏，你们自己判断。

◎和光煦境和玺悦朝阳效果图对比

先来看看和光煦境、玺悦朝阳的项目信息。

◎和光煦境和玺悦朝阳项目信息

两个项目相邻，占地面积、规划建筑面积甚至形状也大差不差。

◎两项目地块位置（图源北京规自委）

具体到各项开发要求，都是2.5的容积率、60米的控高、30%的绿地率和建筑密度，甚至连现房销售要求都是一样的1万平。

指导价也都定在8.5万/平，俩项目几乎同时入市，所以竞争肯定是避免不了的了。

不过和光煦境的开发商是保利和建工联合，玺悦朝阳的开发商是三元嘉业。

先说保利，朝阳算是其深耕区域，像保利东郡、中央公园、和锦薇棠等盘品质都不错。

◎和锦薇棠

在和光煦境之前，王四营区域的保利锦上、保利锦上二期，卖得都很好。

而且保利的“和光”系列，算是保利比较成熟的高端产品系，朝阳东坝的和光尘樾、丰台青塔片区的和光逸境都是2020年交付的次新小区，品质和口碑都不错。

◎和光逸境

所以，此次黄渠的和光煦境的入市，是有“参照物”的，一个开发商打造新盘的知名度，需要借力其开发的已入市的盘的口碑。

而反观三元，大家可能都知道“三元牛奶”，对于盖房子的“三元嘉业”都不了解。

其实不管是三元牛奶还是三元嘉业，都是首农食品集团旗下的子公司。

首农食品公司，一看名字就知道，主营业务是食品相关。

◎首农旗下部分品牌（图源首农食品集团官网）

而首农旗下地产品牌三元嘉业，近些年也在北京市场上陆陆续续投资过一些地产项目，但并未单独操盘过。

所以玺悦朝阳算是三元独立操盘的第一个住宅项目。

“第一次”往往具有两面性，要么极具匠心打造好产品，要不经验不足导致还没崛起就先没落。

从打造项目的经验和口碑来说，楼Sir肯定是选保利，选和光煦境。选不选玺悦朝阳？楼Sir只能说要承做好担被割韭菜的风险准备。

再来看看俩项目打造的产品。

从目前楼Sir掌握的信息来看，和光煦境的面积段可选择性比玺悦朝阳更多一些，玺悦朝阳的3个户型，和光煦境都有。

先来看看二者都有的面积段：99平3居、110平3居、150平4居。

和光煦境与玺悦朝阳都做了99平3居户型。

二者相比，和光煦境户型更方正些，通透性做得更好，而且做的双阳卧，全明格局。

玺悦朝阳99平3居户型则显得进深比较长，两个次卧都朝北，主卧卫生间是暗卫，但客厅270度大飘窗是亮点。

◎和光煦境和玺悦朝阳99平3居

和光煦境114平3居户型对标的是玺悦朝阳的112平3居。

整体来看，和光煦境面宽大于进深，玺悦朝阳则面宽略小于进深。和光煦境南向面宽达到10.5米，而玺悦朝阳只有9.8米。

和光煦境的4米面宽客厅采用落地窗，无论视野还是采光比玺悦朝阳的3.8米面宽飘窗的设计要好一些。

此外，玺悦朝阳112平户型，北次卧过大，甚至比南向次卧还要大，比例略显不协调。

◎和光煦境114平3居和玺悦朝阳112平3居

和光煦境148平4居户型对标的是玺悦朝阳150平4居。

这个面积段，玺悦朝阳做了3个卫生间，双阳卧都带独卫，但西侧卧室卫生间是暗卫。和光煦境则做了两个卫生间和一个家政间。

二者客厅都用的落地窗，玺悦朝阳4.5米的面宽比和光煦境4.2米更宽阔些。

整个功能区域看，和光煦境的各个空间更方正一些，玺悦朝阳则较差，尤其是北侧书房，因为有内凹墙体，所以会让人感觉不舒服。

此外，玺悦朝阳入户门正对着卫生间。

◎和光煦境148平4居和玺悦朝阳150平4居

除了三个相同的面积段外，和光煦境还有更小和更大的产品。和光煦境还有88平米的3居户型和170平米4居户型。

88平3居户型，也做到了南北通透，但通透性较差，客厅主卧都带飘窗，两个卫生间都是暗卫。

◎和光煦境88平3居户型图

此外，88平3居和99平3居户型，还有一个bug，就是都分布在地块南部的8#楼，也就是最接近朝阳北路的位置，这意味着这类户型相较于其他户型会更容易遭受来自朝阳北路的噪音污染。

◎和光煦境楼栋分布效果图

170平米4居户型是和光煦境的楼王户型，位于社区最中央的5#楼，这个户型的南向面宽达到13.2米，其中客厅面宽达到6米，而且是落地大窗。

唯一美中不足的是，入户玄关无过渡直接就是餐厅，南向次卧的卫生间是暗卫。

◎和光煦境170平4居效果图

整体而言，和光煦境和玺悦朝阳相比，可选择性更多，户型优势略胜一筹。

最后看看价格。

和光煦境和玺悦朝阳的指导价都是8.5万/平。按照指导价计算：

和光煦境的总价在748万—1445万之间，首套首付最低260万左右。

玺悦朝阳的总价在841万—1275万之间，首套首付最低295万左右。

和光煦境的上车门槛稍微比玺悦朝阳低一些。

而二手房方面，玺悦朝阳所在的常营地区二手房挂牌均价仅为6.0万／平，南部紧邻的定福庄和管庄板块，分别为5.4万／平和5.1万／平。

而五环以里的朝青板块，二手房挂牌均价则为8.3万／平。

◎和光煦境所在区域二手房情况

最具备竞争力的还是龙湖系的两个次新小区，2013年建成的长楹天街小区，二手房挂牌均价达到7.8万／平，2015年建成的常楹公元，二手房挂牌均价则达到8.3万／平。

◎常楹公元

当然，再往朝青板块去，与玺悦朝阳同价位的二手房小区虽然质量不高，但因为环线和配套优势，也有自己的需求群体。

目前8.5万／平的价格，在整个常营地区都算最高价。

不过依照北京这两年新盘成交均价低于指导价的趋势，加之和光煦境、玺悦朝阳同期竞争关系，最后会不会有优惠政策或降价策略，只能等开盘再看。

最后，如果从两个噪音盘中矮子里面拔将军，楼Sir认为和光煦境无论从开发商、产品方面均胜于玺悦朝阳。

当然，这俩项目近期都开放了售楼处，都去看看，对比一下总没坏处。