万科交出来之不易的答卷：营收净利双增 经营服务成新增长极

金煜/文潘西/编辑

“在新发展阶段下，开发业务规模不再是衡量房企的唯一标准，经营性不动产对投资者的吸引力正在变强。”3月31日，万科董事会主席郁亮在业绩说明会上表示，目前公司经营服务与开发业务并重，去年贡献了512.6亿元收入，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

在一系列变化背后，万科(000002.SZ;02202.HK)交出了一张来之不易的答卷：去年公司营收5038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润达226亿元，同比增长0.4%。在业绩稳定增长的同时，经营性现金流连续 14 年为正，财务持续保持“绿档”健康水平。

郁亮表示，万科在经营服务方面起步较早，今年将保持两位数增长。按照万科的计划，经营服务中的泊寓将于今年启动REITs发行工作，并实现成本法下的盈利，万纬物流将完成REITs发行，万物云目标落地超100座蝶城。

在业内人士看来，经营服务业务已成为万科新增长极，未来在REITs等金融工具以及折旧摊销影响减退的带动下，该类业务“利润蓄水池”的作用有望逐步显现。

营收净利双增 自我造血能力持续在线

“2022年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。”在致股东信中，万科提及，去年房地产市场深度调整，不仅全年商品房成交量出现历史最大幅度的下跌，而且行业融资能力大幅萎缩，尤其境外融资基本停滞，信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延。

然而，面对行业剧变，万科承受住了严苛的市场检验，交出了营收和利润双增，且经营现金流持续为正的成绩单。根据财报显示，2022年公司营收同比增长11.3%至5038亿元，归母净利润同比增长0.4%至226亿元。同时，全年实现经营性现金净流入27.5亿元，连续 14 年为正，自我造血能力持续在线。

除了实现有现金流的利润外，万科原本已处于安全区的债务结构还在进一步优化。去年，公司“三道红线”继续保持“绿档”，其中净负债率保持行业低位为43.7%，现金短债比远高于上市房企均值达2.1。另外，其新增融资多为低成本、长期融资，带动公司存量融资的成本降至4.06%，长期负债占比提升至近八成。

值得一提的是，不仅融资成本低、周期长，而且万科融资规模也很可观。据其披露，去年公司累计发行信用债301亿元，Q4与14家金融机构签订超8100亿元的战略合作协议，年底股东大会批准了拟新增发行不超500亿元的债务融资工具。来自内部销售和外部融资的资金直接增厚了企业现金储备，报告期末公司在手货币资金达1372.1亿元。

对于上述成绩的取得，万科方面表示，保持稳健安全，始终是公司经营的首要目标，保护股东利益最基本的要求，以及获得消费者信赖的前提。公司不会出于规模的压力而放松投资、产品和服务的标准，以牺牲安全和效益的方式追逐增长。去年，公司交付了超34万套新房，有116 个项目交房即交证，还有10个项目获得了鲁班奖、詹天佑大奖等奖项，都是公司兑现承诺的最好佐证。

告别依赖住宅开发时代 经营服务成新增长极

在业绩高光下，万科也在观察和思考公司未来的发展方向。在郁亮看来，房地产行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段，开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准。而反观经营不动产对投资者吸引力开始增强，因为大家意识到该业务风险低、抗波动、能够创造长期稳定的利润。

对于万科来说，开发、经营、服务并重是唯一选择，且经营服务业务在公司利润的贡献上将会越来越大。去年，万科经营服务营收达512.6亿元，同比增长23.1%，高于开发业务营收增速。其中，物业服务营收增速最快为 26.1%，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的营收增速也均超10%，且万物云已成功分拆上市。

不过，已有投资者发现，万科去年整体毛利率为19.6%，而开发业务毛利为20.4%，中间大概有1个百分点的差距主要是经营服务业务毛利率降低造成的。

对此，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍称，去年经营性业务在会计上选择了更加审慎的成本法，每年都会有折旧摊销，而且随着该类业务开业增多，折旧摊销的量也会逐渐增大，从而影响整体毛利率表现。

“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，但万科会保持耐心。”郁亮坦言，从开发业务到经营服务业务，是从亿到几元甚至几分为单位的转变。但是，经营性业务是滚雪球的业务、永续的生意，主要靠复合增长的力量。加上REITs及不动产私募基金支持，经营性的业务会迎来更好的发展。

除经营性业务是万科长期主义的选择，业务协同发挥更大效应也尤为重要。如租赁住宅方面，去年11月泊寓北京院儿草桥社区店一期开业，该项目整合了租赁、商业、物管等多业态综合服务能力。财报显示，截至去年末，万科累计开业了242个商业项目，其中有138个是商品房和租赁住房的社区商业项目。

“城市更新、存量改造不仅需要单纯住宅开发的能力，大客户签约不仅需要办公场所，可能还需要商业、租赁、住宅等服务，而单一场景、单一能力很难完成综合性改造的需求。”郁亮进一步称，目前万科已经初步建立了解题大型复杂项目和服务街区的专业能力，且相关学费已交完，预计今年经营服务业务收入将保持两位数增长，为公司贡献更多的正向盈利。

量入为出守住安全底限加码产品创新、多元布局是关键

尽管经历了行业调整带来的阵痛，万科也调整战略开足马力奔赴经营服务赛道，但郁亮对新房市场未来发展仍然给出了“上有天花板，下有保底线”的判断，即存量和新增叠加下，新房市场无法再回到2021年的历史峰值，不过外部环境没有突变的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米的需求。

而面对今年年初市场回暖，万科并没有因资金充裕加大拿地力度。万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，当前不同市场复苏回暖程度不一，需要对投前的论证和研究更加充分。去年公司土投回落至886亿元，获取的36个项目主要分布在上海、深圳等核心城市，今年核心城市、核心区域获取几率并不是很大，因此公司在研究差异化的投资策略，坚持量入为出，守住安全底线。

“在新的阶段，不管市场发生什么变化，竞争关键仍是理念创新和前沿产品的研发，今年我们会在这些方面投入更大的力量。”据张海透露，公司已研究4年的未来城市理想单元今年有望建成落地，这是一个集合活力、低碳、智慧三大场景为一体的新产品。

除开发业务外，今年万科在运营服务方面的目标是打造更多优良资产，探索 REITs等创新型工具。据万科执行副总裁兼首席运营官刘肖介绍，目前REITs作为房地产证券化的政策工具，给优质资产提供了较好的退出渠道。而其反过来对公司投资和培养优良资产提供指导，如纳保是公寓REITs的前提，因此万科已推进60多个项目6万间房源纳保。

据悉，泊寓今年将有序启动REITs发行工作，万纬物流预计今年可发REITs。另外，泊寓许诺年内实现成本法下的盈利，万纬物流计划加大在长三角、大湾区等核心城市的投资，万物云将实现超100个蝶城的试点和迭代，从而扩大公司产业互联生态空间。

中金公司研报显示，后续销售表现将受到今年内公司补库规模及质量的影响。同时，今明两年公司各细分业务收入均有望延续双位数稳健增长，盈利能力亦有望提升。从长期维度上看，伴随着REITs等金融工具的落地以及折旧摊销等因素的影响逐步减退，多元业务“利润蓄水池”的作用有望逐步显现，推动公司顺利完成向开发、经营、服务并重的转型。