深圳楼市：租金覆盖月供的话，需要达成什么条件呢？

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会员提问：五哥，你好，都说投资要尽量选择一线城市，很多人买深圳，我也随大流投资了一套深圳的房产，但是这两年不赚反赔，是什么原因呢？在深圳投资买房应该怎么做呢？深圳以外，还有没有其他热门城市可以买呢？

五哥：你好，深圳一向是买房客的热衷之地，但这并不意味着深圳的房子不会赔钱。首先价格洼地并不一定有价值，这并不是说价格洼地就不能买，而是说每个区都有自己重点发展的区域。像东偏北的龙岗，目前有价值的区域是华为所在的坂田和交通枢纽大运片区，这两个板块的房价基本上是片区的天花板。就算你的资金只够在龙岗挑，也要研究一些板块的交通规划。其、更多刚需群体会选择临深城市，但要注意几个基本原则，交通、配套、规划、学校、品牌。目前的热门城市有广州、惠州、东莞、中山、珠海。但是这些城市的房子也不能乱买，交通枢纽、教育配套、品牌开发商、大社区都要关注起来。

会员提问：五哥，你好，在外地有一套房子，感觉升值空间不大，感觉还是一线城市的房地产比较值得，准备在深圳买房投资，请问如果我想用租金覆盖月供的话，需要达成什么条件呢？

五哥：你好，想要在深圳的商圈人流密集区域实现以租养贷，需要住宅首付不低于七成，公寓首付不低于五成。投资房产的原则是本金越少越好，想达到本金减少的目的，一方面通过房子增值租金增加来实现，另一方面可以套利增值部分，这样提高了资产利用率。如果资金充足建议考虑福田南山的次新房，资金一般可以考虑龙岗中心区的次新房。

会员提问：五哥，你好，我在深圳有两套房产，一套是罗湖东方都会，目前限售，一套是宝安弘雅花园，另外在中山有一套毛坯房，现在考虑通过出手或者抵押的方式置换成兼顾学区、自住的房子，请问有没有什么建议？

五哥：你好，弘雅花园所在片区成熟，户型通透，生活交通便利，性价比高，做二押单价浮动在15%以下，融资空间在320左右；中山的房产如果是在翠亨新区、火炬开发区等潜力大的区域可以考虑继续持有；不建议用抵押方式再买一套，一方面福田学区选择并不多，小户型学区只能用来上学，无法自住，另一方面，再叠负债，月供压力过大。最后，给买房者两个建议方案：一、2年同时出手宝安、罗湖、中山房产，置换到南山育才或南二外学位；二、同时出手宝安、中山，置换成福田三房或南山两房，可以考虑老蛇口东角头、白石洲、景天科技中学周边。

会员提问：五哥，你好，我在深圳有两套房产，一套是罗湖东方都会，目前限售，一套是宝安弘雅花园，另外在中山有一套毛坯房，现在考虑通过出手或者抵押的方式置换成兼顾学区、自住的房子，请问有没有什么建议？

五哥：你好，弘雅花园所在片区成熟，户型通透，生活交通便利，性价比高，做二押单价浮动在15%以下，融资空间在320左右；中山的房产如果是在翠亨新区、火炬开发区等潜力大的区域可以考虑继续持有；不建议用抵押方式再买一套，一方面福田学区选择并不多，小户型学区只能用来上学，无法自住，另一方面，再叠负债，月供压力过大。最后，给买房者两个建议方案：一、2年同时出手宝安、罗湖、中山房产，置换到南山育才或南二外学位；二、同时出手宝安、中山，置换成福田三房或南山两房，可以考虑老蛇口东角头、白石洲、景天科技中学周边。

会员提问：五哥，你好，在观澜珑门名苑有一套房子，现在在考虑要不要置换到其他区域，请问观澜的整体情况如何，有些什么利好？片区发展前景如何？是否值得继续持有？

五哥：你好，观澜整体分为福成街道、观澜街道、观湖街道，其中福成街道的茜坑、长湖、丹坑等地工业园产业园错综复杂，整体面貌不佳，旧改不成规模；观澜街道的鹭湖板块基本面很好，定位是科技文化区，有地铁、商业、医院、学校等多方面的规划，有多家知名房企布局，且拥有华润三九、杰普特等知名企业，值得看好，金地鹭湖1号、城建仁山智水花园等楼盘可以考虑入手；观澜片区有大量旧改项目，且多个项目已纳入城市更新计划或意向改造计划；牛湖新城项目占地面积很大，如果成功启动将对城市面貌有很大改善，目前观澜相对其他老城区仍具价格优势。总的来说，观澜的旧改前景是比较好的，但是何时兑现还是未知的，短期来看，区域内较为杂乱，自住人群一般不会选择，但是投资看的是长期发展，现在观澜还没有大量投资客涌入，人们一般比较关注回迁厂房，生活居住在周边的人群可以趁价格不高时入手。