北京买房：理清思路，购房建议780

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我两年前咨询过您，当时要是听您的买了就好了，现在亦庄涨的已经不像话了。所以我想问问您，其他还有什么板块能复制亦庄这种情况吗，最好具体到小区。这次麻烦您使劲推我一把吧，免得再次错过机会。谢谢了，另外还想问一下就是自由筑这套，确实是一点没涨还跌了，是否有必要继续持有？

A：

1、使劲推一把，免的再次错过机会，这不是我的责任义务吧？我不推别人，连亲戚都不推，也推不动，还是自己做决定为好。

2、另外这不是两年前问过我，是三年前了，2020年的七月份，我这儿留着记录呢。当时不是我推你的事儿，而是你根本看不上亦庄的学区，更不相信房价会涨，那这谁能强推啊？万一跌了呢，我这还得挨骂犯不上。

3、到目前为止没有其他的板块了，亦庄这属于是厚积薄发的，N多年的积累才造成突出利好，但我也没想到会涨这么多。要不就看看海淀几个溢价低的学区吧，如果真的资源均衡，那有可能带来利好，反正也不吃亏。或者看看河西北边的几个，现在还不是亦庄学区，如果过几年划入的话也算利好，同样是不吃亏。但我不推什么，看自己的判断。

4、公寓这看自己了，常规建议是要么就甭买，买了也就甭卖了，也不好卖，留着收租金也挺好的。现在一套房也就100多万吧，总价不是太高，卖不卖的也意义不大。

仅供参考。

二

Q:

我是2022年新遴选进部委的公务员。想请教您孩子入学的问题。我原来在顺义工作，和孩子户口都在通州。部委单位在西城，落不了集体户了。想问一下海淀新馨院和大郊亭两个小区，哪个学校好一点？另，孩子户口在通州，房子卖了之后，申请配租可以上这两个学校吗？

A：

1、大郊亭是哪个学区啊？如果是能对口陈经纶帝景的话就可以说和新馨苑各有所长，如果是其他学校的话就没什么可比性了。帝景的成绩很好，放到海淀也是中上，就是作业多，但和海淀鸡娃比起来也无所谓，都轻松不了。

2、新馨苑是西三旗学区，整体学区普通，但北大附分校至少不弱，生源又基本都是部委子弟，再加上海淀的传统风格，所以也不错。

这看孩子天分和父母期望值吧，如果是天牛娃或期望值很高，比如目标985起那就来海淀，中学的顶尖儿资源更多。不是特别高的话两边儿都行，看通勤了。

3、申请配租是怎么个意思啊，是用政保还是个人申请？政保那就看单位的政策，个人申请理论上可行，现实中就是派位了，不好说。

仅供参考。

三

Q:

我想问下，大家都说23年房价涨，我现在手持现金还能上车吗？如果首套名额，首付500万您推荐哪里？目前是看了朝青和亦庄，朝青亦庄和望京推荐哪里呢？如果买朝青还可以自住，亦庄和望京就是投资为主了。

A：

1、房子是用来住的，有需求就尽快买呗，不着急的就再观望了。房价到目前为止涨的不多，主要是成交量上涨，小阳春已经确立，是否发展成更大行情还得接着看。至少是不会下跌了，是否上车看自己的判断。

2、我不好推荐，看预算和自己的通勤了。500是首付，总价准备多少啊？这还是先做预算吧。提醒一下，所有只谈首付不聊总价的都属于买房初期，离真正买到还早着呢，别起个大早赶个晚集。

3、那就买朝青呗，干嘛买了房不自住啊。而且也未必买到亦庄望京就是投资，看预算，也得看小区和具体房源。

4、我建议还是务实吧，现在聊的这些都比较虚，意义不大。有需求就尽快。

仅供参考。

四

Q:

上周末去看了豆各庄青荷里晨风园二期的107三居，次新回迁房，周围配套也可以，地铁也近，可能以后出手会好点，就是小区都是28的高层，一眼看去密密麻麻，这个小区发展前景咋样，值得入手吗？

A：

1、豆各庄的板块更适合自住，几个小区都经济实惠。出手没什么问题，北京的房子只要价格合适就行。

2、投资角度相对普通，这些年来都一直有些走弱。可以参照板块标杆的富力又一城，很好的小区，当年的价格也不低，但之后这些年的升值不算高，略落后于北部。其他的小区也差不多吧，自住合适，升值普通。当然短期持有无所谓，都是时间长了才看出来的。

3、以后看朝阳区是否重视板块的产业发展吧，现在还看不到什么规划。

仅供参考。

五

Q:

最近看上胡家园28号楼（2000年），10层顶层，东湖别墅家属楼，房本172平复式，3个南向大卧室，1个东向卧室，有上下2个南向大露台赠送，使用面积200平左右，和东湖别墅一起由首钢开发，挂牌1760万。

优点：性价比高，房屋本身居住体验好，得房率高。

缺点：楼龄较旧，没有小区环境，停车紧张，且我周日晚上8点左右去看过，整栋楼开灯率不高，相比较周边，就这个楼和附近2-3栋楼比较黑。胡家园这片整体的发展不如周边。

我们目前3口人，以后可能老人会过来养老，但也不一定，因为老人习惯住在北新桥平房了。所以如果3个人住，太空了。

综上，从性价比看，确实很心动，但并不是特别实用。您觉得值得入手吗？

A：

1、28号楼是2000年的？房龄挺新的啊，我印象中还是周老爷子那个年代盖的呢，他儿子那些年常住东湖别墅。

2、值不值得，从自住角度就很合适，投资角度普通吧。确实性价比高，顶复都是这种情况，只要喜欢这种户型就很合适。劣势是面积大总价高，出手时的挂牌期长，也就是不太好卖。

保值一般不吃亏，市区老房跟地段儿的关系不大了，走不出独立行情，价格差率也早就固定，轻易不会变动。比如现在是10万单价，中间层12万。假定过些年中间层涨到24万，那顶复也翻番到20万，价格差扩大到4万但差率不变。就是挂牌期会很长，未必是价格原因，而是要等到喜欢这种户型的。

3、另外如果没住过复式的话考虑好户型，带楼梯的对老人来说未必方便。除了清洁方面就是有可能会麻烦，比如楼上楼下的喊吃饭，到了楼下忘手机的还得跑一趟。出门也是，经常有到了门口有想起帽子没戴什么的，再爬一趟累的慌。所以这些年复式不流行了，没有大平层受追捧。

4、简单就是这些情况，看自己的喜好吧。这种房就是自住为主，兼顾保值，一旦不住的话就最好出手，要不然也不好租。

仅供参考。

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