万科业绩会：市场仍处在温和恢复阶段 投资拿地坚持量入为出

3月31日上午，万科举行2022年业绩会。会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。

市场仍处在温和恢复阶段

对于房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，现阶段房地产市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和恢复的阶段。

郁亮分析，与今年1月相比，2月全国房地产销售数据确实出现较明显的回升，这主要是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放;另外今年春节较早，对1月成交有影响;而且房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升;再加上房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。但从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。

对于未来的新房需求，郁亮比较乐观，他认为“上有天花板，下有保底线”。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

行业震荡中实现业绩企稳

3月30日晚，万科A(000002)发布2022年度报告，实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%;归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%;每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

对比曾经地产高歌猛进的时代，2022年行业可谓寒意十足，行业震荡中，万科的业绩实现了其董事会主席郁亮去年承诺的“企稳”，属实不易。

开发业务上，2022年，万科全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，较去年有所下降，位列行业前三。结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4444亿元，同比增长10.5%;结算毛利率为20.4%，开发业务的营业利润率为15.0%。

在2022年的特殊形势下，“保交付”成为行业重要课题。去年，在交付洪峰、施工时间受限等多重问题叠加下，万科开发业务新开工计容面积约1568.2万平方米，同比下降 52.0%，完成年初计划的81.7%;竣工面积保持增长，开发业务竣工计容面积约3629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%，共实现了超过34万套新房的平稳交付。

万科在年报“致股东”一节中提到，2022年，行业形势的严峻性远远超出了其在年初的预计。全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。在确保安全的同时，公司尽力改善经营管理质量。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，动员全部资源和力量，确保了超过34万套新房交付。

经营服务业务今年会有两位数增长

尽管房地产行业处于温和复苏通道，但万科认为，无论是从客户需求、城市发展、政策导向或是投资角度，行业都无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势。

2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。

其中一个重要里程碑是万物云于2022年完成分拆上市，并于年内营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。分业务看，万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长。同时，蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

“新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显。”对于经营服务型业务的发展，郁亮如此说道。

郁亮表示，万科的经营服务类业务优势是起步比较早，学费基本已经交完。同时，布局的赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。此外，各个业务之间可以协同。从中长期看，万科经营服务业务还是有先发优势，并且处在增长轨道上，整体上来说，今年收入会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

投资拿地坚持量入为出

年报显示，万科2022年累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，新增项目平均地价为12297元/平方米。

截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约8260.1万平方米，权益计容建筑面积约5240.3万平方米;规划中项目总计容建筑面积约3592.7万平方米，权益计容建筑面积约2277.4万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约403.3万平方米。

对于公司的投资拿地策略，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海在业绩会上提到，安全和发展一直是开发经营实践中需要把握和权衡的关键问题。2022年，万科保持了投资的连续性，全年新获取36个项目。当前市场分化和复苏回暖是并存的，不同市场的复苏程度也不一样，所以投资研究更关注城市的宏观指标。今年以来投资的情况聚焦在核心城市，获取难度相对较大，所以万科最近在研究差异化的投资策略，找到一些合适的项目。万科会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资结构，为业绩的连续性和稳定性起到支撑作用。