豪宅 华润搬来了悦府，带着振兴白鹅潭的使命

我们的新房点评都是未充值买家视角，曾经陆续写过市面上的网红盘和豪宅盘广州千万级豪宅新盘点评（买家视角汇总），逐渐形成体系。你可以在“周三带你踩盘”栏目里，感受到我们的看盘视角，体会我们的选筹逻辑。周末去白鹅潭看了华润的新盘，不得不说华润出品真的很强。无论是接待流程还是讲解沙盘，以消费者的角度去体验真的完美无瑕。

（接待室窗外的景观）坐在接待室听销售介绍沙盘，这个电子沙盘据说是花了200万搞得，楼层景观、周边建筑都可以很直观的展现。

（电子沙盘）可是销售估计是华润深圳的团队，感觉对广州不是很熟悉，花了很大篇幅介绍白鹅潭CBD，站在我角度看白鹅潭CBD真没什么值得讲的，反而是华润本身才是亮点。然后就是一边走神，一边把这篇文章的梗概想出来了，这是一个关于公主与骑士的故事。落难公主西关小姐与东山少爷证明着荔湾祖上确实阔过，晚清的十三行富可敌国，到了近现代芳村与海珠西成为广州重工业中心，荔湾成了产业中心旁的核心区。

（1822年十三行大火，融化白银四千万两）荔湾真正的衰落应该是从世纪之交开始的，1997年广州一号线开通，两头分别是芳村与天河，中心是荔湾、越秀、东山。政府给芳村倾斜大量资源，在白鹅潭造新城的决心非常大，拉来了当时最强的国内房地产商——广信，在荔湾老城区的地铁站上盖地块也多给港资开发商运营，他们更有实力与经验。反观天河，是刚起步的城建集团（越秀）还有国产商场天河城。不幸也是这时候开始的，这些政府寄予厚望的好东西给了荔湾重重一击，广信破产白鹅潭烂尾，港资拿了地都是晒地不开发，以黄沙综合体为例，真正营业已经是2012年了。

（西城都荟）荔湾与前芳村错过了2000-2010年这黄金十年，此后海珠工业大道与芳村广钢广船片区开始退二进三，产业逐渐远离荔湾。但命运又给了荔湾一次机会，2013年广钢搬迁留下大量的土地可供开发，然后荔湾拿去做房地产了，错过一次完美的产业升级机会。

（全是黄色住宅地块的广钢新城）荔湾漫长的停滞不前，导致产业不断外流，税收也相应减少，然后政府招商引资能力进一步下降，由此陷入恶性循环。看着身边的兄弟姐妹都超越了自己，现在的荔湾排行倒数第二。

（2022年各区GDP排行）实力大牛介绍完荔湾，我们看下另一位主角——华润。

（深圳湾华润综合体）华润置地背后的华润集团有多牛，大家可以自行上网了解。这里介绍的主要是华润置地，国内少有的商业、住宅都做高端并且都成功的开发商。经过多年的发展，华润的口碑让它在每一座城市都深受追捧。以东莞为例，华润再次刷新东莞楼价天花板，最新的悦府备案价6.14万/平。但是在广州，华润多少有点水土不服的，拿的地都是边角料，包括牛奶厂华润，拿的时候真的很边缘。所以华润实力很强，但一直没机会在广州展示，它也急迫在广州做一个标杆盘。接盘骑士然后故事就发生了，一位落魄公主和实力大牛走到一起。荔湾需要一位顶尖开发商引领，华润需要一个顶级地段打响口碑，双方各取所需，白鹅潭悦府就是这样诞生的。

（白鹅潭悦府效果图）以上两位“主角”的介绍也分别代表着悦府的优缺点：华润、荔湾。白鹅潭的房子卖10万，我会觉得异想天开，因为周边还有很多地方没拆迁，有没有龙头产业发挥主心骨作用，唯品会这个本土企业都不看好跑掉了。但是拥有华润的白鹅潭卖10万，我认为是有机会的，华润拥有出色的城市运营经验，估计是为了表示决心，把最高端的万象城也放在了白鹅潭。后续四线交汇的地铁枢纽+华润城必将发生化学反应。唯一可惜的是华润白鹅潭悦府是脱胎于华夏幸福项目，户型只能沿用之前的设计。而华夏差点破产，已经从白鹅潭跑路了，这里为华润捏一把汗啊，好像每一个操刀白鹅潭的开发商下场都很一般，难道这就是荔湾这次为什么拉来华润的原因？家大业大血槽厚，经得起折腾。结语销售给我的吹风价是8-10w，那我就按照实际成交便宜5k去推导，133平7.5万单价，总价1000万；178平单价8.5万，总价1500万、243平单价9.5万，总价2300万（具体以开发商输出为准，这里我只是举例）。

（很迷的133平户型）光看单价很实惠，但是算成总价，你就会发现悦府的劣势出现了，最小面积三房门槛1000万可以在天河东买到改善盘，投资价值会更好，因为这个户型不望江，留下的只有户型差、密度高的缺点；178平1500万处境好很多，竞品就是海珠湾的南向望江楼盘，顶着白鹅潭CBD这个帽子和万象城，悦府还是稍占优势的；243平买入评级较高，原因是在2500万这个级别拥有无敌江景，板楼设计，还有商业+CBD，四地铁交汇的地段，能选择的不多，未来是具有很强的稀缺性的。

（243平望江视角）白鹅潭悦府是讲述一位白衣骑士拯救落难公主故事的丰碑，这个故事还未讲完，结局还很扑朔迷离，但我希望它最终走向会是完美的结果。白鹅潭错失了太多太多发展机会，在地铁1号线的岁月开始，它与天河路肩并肩；到现在沦落到白云新城、番禺万博都有超越它的气势。作为一位生在荔湾的老广感到惋惜，那么多年看着西部逐渐颓势，现在看到华润到来真的很开心，它是带着振兴西部的使命的。