当下的知识城值得买吗？

最近大家都关注的知识城，老言并不陌生。

这几年的房地产媒体从业经历，让我们去了很多趟知识城，也算是知识城发展的见证者之一了。

2010年6月30日，地处广州东北部的中新广州知识城从8.08平方公里起步，奠基前这里是一片荒地，鱼塘和农田遍地。

但现在的知识城核心区，确实变化很大，已迅速发展为广东一个充满活力的创新枢纽。

时不时也有人问我们，知识城到底能不能买？会不会周期很长？

当然，也有人说，知识城发展还是太慢了，而且太远了，买这里大概率是要吃亏的。

这就是包括知识城在内的新城发展的特征之一：总有各种不同的声音。

在之前一轮的房价拉动下，知识城有不错的涨幅，如今也算站稳了。那么，当下的知识城值得买吗？

01.

先聊一个问题：现在的知识城，处于一个什么阶段？

回到当年的知识城，我们彼时的观点是，确实很荒凉。

那是知识城核心开区区域，在售楼盘仅有时代天韵、万科幸福誉等项目，交通配套、商业配套以及整个城市面貌，也处于待开发阶段。

对于知识城未来的发展，当时入行尚浅的老言，确实不太看好，总觉得黄埔当中，论发展前景，科学城更胜一筹，论成熟氛围，又难以和老黄埔相提并论。

更何况，在此前没有地铁的情况下，中新知识城在商业配套也迟迟跟不上，很难有出头之日。

从这个角度来看，对彼时还未有任何能论证价值的标的，万科幸福誉8500元/㎡的价格确实缺乏理性说服力。

但我们忽略了一个事实，一是对于刚需们来说，知识城有着自己的发展优势，二是知识城的发展速度。

现在来看，一语中的。

从大的方面来看，知识城定位和规划更为清晰。

从知识城的发展情况来看，环凤凰湖已经逐渐成熟，广州国际创新驱动中心、知识大厦、广州知识产权交易中心等相关产业中心已经落成。

看了下去年的数据，2022年，知识城在建投资项目186个，总投资超过3000亿元，达产产值超5500亿元。

而截止目前，知识城已聚集超过1000家前沿科技企业，包括瑞士龙沙、粤芯、诺诚健华、百济神州、创维、百度Apollo等都在其中。

往小的方面来看，刚需自住最为看重的生活配套，也正在补全。

交通，有轨道交通、高速公路、城市快速路，打造30分钟通达机场、火车站、港口，1小时连接大湾区主要城市的交通圈……

例如，知识城有地铁14号线、21号线，分别直达嘉禾望岗和天河公园，大大缩短了知识城到中心区的通勤距离。

医疗方面，有南方医院、中山大学肿瘤防治中心、恒健质子治疗与研究中心、广州泰和肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院等。

同时，这里还有着中新广州知识城新侨国际学校、知识城中学、知识城华师附中、广州实验中学、广州二中会元学校等名校，打造了一个完整的教育圈。

年初的一个周末，老言和小朋友去知识城春游，确实会感受到，这里的居住氛围，还是很浓烈的。

二手的挂牌量也不低了，查了下贝壳的数据，都有一千多套房源挂牌，此前还瞧不上的万科幸福誉，现在二手成交价，在2.7万/平左右。

虽然涨幅的曲线，不算好看。

02.

其次，知识城的价值空间还有没有变量？

讲一个信息。

前阵子，中新知识城环九龙湖控规成果正式公布，看了下，我们的判断是：

这将会是中新知识城未来一段时间极其重要的核心规划，也是中新知识城能否有更大变量的一个关键推动力。

众所周知，知识城中部规划了两个人工湖，发展得比较成熟的是凤凰湖，这是知识城前十年的发展重点。

而未来，将聚焦主打总部经济的九龙湖，这才是知识城的重头戏。

九龙湖片区城市建设用地高达687.87公顷，其中居住用地140.86公顷，商业服务业设施用地91.1公顷，公共服务设施用地90.78公顷，城市道路用地258.9公顷。

规划显示，九龙湖地区定位为粤港澳大湾区知识创造示范区，具有全球影响力的国家知识中心。

同时，知识塔、文化塔、澳门塔、生物塔、智慧塔等，都会齐聚九龙湖一带，未来将打造为环九龙湖总部经济带地标群。

这一份规划，有两个意义所在。

其一，规划的推进，意味着知识城核心区的开发建设进入到全面化，整个板块的开发将会更加立体化。

其二，这一个核心片区，仍处于一个开发起步阶段，一旦成型，就有可能成为知识城另一个核心发展点，和原先的凤凰湖形成叠加效应。

正因如此，知识城的价值潜力还有很大空间，并非完全发展成熟，未来成型后，才有可能成为广州东部的重要衔接点。

所以，知识城还值不值得买，如果你更看重于知识城还有多少发展潜力，那么知识城是有机会的。

03.

当然，知识城要扮演好「这个重要链接点」，要征服更多的购房者坚定买入知识城，要做的还有很多。

此前我们做过一次交流，谈及对于知识城的发展前景，各位网友的咨询和反馈当中来看，却没有科学城和老黄埔那么地坚定。

相反，会有一些两端的撕裂感。

前者认为知识城属于快速发展阶段当中，虽然起步慢，但发展的速度不亚于甚至快于科学城，追上科学城也就这几年的事。

甚至觉得发展空间更大。

而后者则认为，虽然知识城会有很不错的发展规划，但在整个黄埔仍有较大发展空间的基础之下，知识城并不见得可以发展很快，甚至，需要相当长的时间。

而且感觉知识城的人气，还是远远不足。

缺人，存在短板。

我们从此前的黄埔七普数据当中，确实能印证这一个判断。

其一，按照规划，知识城未来的总人口会达到50万人。

但目前13万+的常住人口量，和整个知识城的人口规划来看，有着相当大的一段差距，即便是过去三年来，常住人口仅增加约2.2万人。

这一段差距如何抹平？

一个是看知识城的人才引入，另一个没有任何便道，唯有时间。

其二，13万+的常住人口量，是经过了10年的发展阶段。

对于中新知识城，当初负责中新“知识城”规划设计工作的新加坡雅思柏设计事务所董事刘太格有这样的判断：

预计2010至2015年是产业起步发展期，2016至2020年是快速发展期，2021至2030年是深度繁荣期。

如果用这一段判断来复盘的话，那么不得不说，知识城在城市规划如期推进的同时，人口稍微掉队了。

而一旦在1.0阶段掉队，就意味着需要在2.0阶段，不但不能掉队，反之，还要补回来。

这，同样需要时间。

最后一点，则是职住平衡，远远还不够好。

按照规划，知识城未来的总人口会达到50万人，其中就业人口25万人。

但目前，这个最值得期待的指标，依然处于起步阶段。

即便是将其缩回到知识城的两街一镇方面，也不难看到，目前知识城基本的人口，都集中在南起步区。

而知识城北部乃至更远点的镇龙，目前的人气，依然不够。

当然，这不是给知识城的发展盖上否定章，恰恰相反，从知识城的规划以及整体规划配套推进来看，还是值得期待的。

但正视知识城的人口不足和失衡以及人口职住的落差，并为之改变，才能更好让更多人对知识城用脚投票。

知识城，还需要和时间做朋友。

如何解决，在于知识城能否有结构性的增长潜力。

要么是产业。

比如形成新兴产业格局，吸引了丰富的高素质人才，产生了大量的市场需求和购买力。

要么是配套。

对于知识城来说，还需要更进一步的推动力。比如更浓厚的城市资源，比如跟科学城、老黄埔，乃至广州主城之间更紧密、更快效率的路网连接。

唯有这样，知识城的楼市价值才会更稳健。

04.

最后，聊聊当下的知识城市场。

过去十年，知识城一直以刚需天堂的形象在市场中大放异彩，低门槛、性价比都是知识城的楼市标签，也就最近一两年才进入3万+时代。

在这样的情况，刚需项目依然会比较好卖，依然会是主流选择。

尴尬点在于可选的楼盘不多，基本集中在了知识城悦辰壹号、升龙学府上城、龙狮璟珑府这几个项目。

另一个趋势是，知识城的改善产品会越来越多，尤其是在核心区板块。

但这类产品适合的客群，可能更为小众，而且知识城能否重塑新的价格体系，也是需要商榷的。

对于知识城，我们的建议是：

因为知识城规划范围较大，同样是知识城，兑现速度以及规划红利享受程度大不相同，即便是地铁配套也有天渊之别。

刚需要在价格、地段、交通上综合考虑。改善客则对比一下各项目的不利因素，哪个影响小选哪个。