坚持长期主义：新形势下华润置地的解题思路

3月29日，华润置地（01109.HK）公布2022年全年业绩。年报显示，2022全年，华润置地实现综合营业额2,070.6亿元（人民币，下同），扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利270.0亿元，按年增长1.5%，计入投资物业重估增值后的股东应占溢利280.9亿元。截至2022年12月31日，每股净资产达34.22元，较2021年底的每股净资产增长7.7%，每股股息1.401元，按年增长1.5%。

业绩是检验企业战略的“试金石”。过去两三年，中国房地产行业经历深度调整，格局深刻变化，长效机制减退，新旧模式更迭。在行业深度调整的大背景下，华润置地立足“城市投资开发运营商”的战略定位，构建了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务和生态圈要素型业务一体化发展的业务模式，打造城市投资开发运营生态圈，用业绩展示了自己对于高质量发展的有效“解题思路”。

“3+1”业务稳健穿越周期 经营提质增效

数据显示，2022全年，华润置地的开发销售型业务实现签约额人民币3,013.3亿元，实现签约面积1,425万平方米，签约排名上升至第四，进一步夯实行业地位。经营性不动产业务在疫情影响下，剔除减免后，租金收入仍实现10.5%的正增长，呈现稳健的经营能力。轻资产管理业务，即华润万象生活全年实现营业额120.16亿元，同比增加35.4%，并于上市两周年之际晋升恒生指数成份股，实现高质量发展。在做大、做强三大主营业务的同时，华润置地坚持“自主经营、自负盈亏、自建能力、自建品牌”的原则，发展生态圈要素型业务，2022年旗下建筑施工、代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务营业额182.7亿元（含集团内业务）。

“开发销售型业务、经营性不动产业务是华润置地业绩增长的发动机、稳压器；轻资产管理业务，则是业绩贡献的强劲增长极。”华润置地董事会主席李欣透露，早在2019年前后，公司管理层即围绕“十三五”检讨、“十四五”谋划进行策略研讨，基于内外部环境变化进行了充分的战略考量，立足“城市投资开发运营商”的战略定位，构建了“3+1”一体化发展的业务模式。“应当说，华润置地的‘十四五’战略建立在‘十三五’高质量发展的基础上，更有精准度和格局性，过去两年多时间，华润置地在战略执行方面非常坚定，目前来看效果较好。”李欣表示。

长期主义至上 实现有质量的规模增长

华润置地今年1-2月签约额为2022年同期的2倍以上，虽然3月到访成交又有下滑，但依然保持回暖趋势，对于楼市出现的短暂“小阳春”和接下来的走势，华润置地首席运营官张大为表示，公司在多个重点城市来访量和成交量较春节前增长四成左右，项目案场明显感受到客户购买力提升、成交周期缩短。“但市场呈现明显分化，回暖趋势主要表现在一二线高能级城市，未来仍然面临不小压力。张大为基于公司当下土地储备和可售货值预测：“今年能实现超过3000亿元的销售额。”

2022年，华润置地增持了71宗优质土地储备，新增土地总计容建筑面积达1,095万平方米。截至2022年底，华润置地总土地储备面积为6,478万平方米。其中开发销售型业务土储面积5491万平方米，一二线城市面积占比维持在71%；投资物业土储面积987万平方米，其中购物中心占比68%，一二线城市面积占比78%。华润置地首席战略官谢骥表示，2022年公司在众多核心城市都补充了优质土储，投资项目稳定性、安全性较高，2023年将继续坚持稳健为先，动态跟踪政策市场变化，灵活科学调整投资策略，合理把握与行动。

“华润置地既没有在地产高歌猛进时冒险，也没有在行业低迷时悲观，而是始终坚持长期主义，做好战略引领之下的战略执行和动态调整，坚持有质量的规模增长，这是华润置地的一贯作风和核心经营策略。”李欣表示，未来华润置地将以“有利润增长的营收”和“有现金流的利润”为导向，管理好各项业务扩张和经营质量，平衡好发展的速度和质量。

针对具体策略，李欣提出，开发销售型业务将聚焦周转效率提升，加强周转效率的提升和经营策略；经营性不动产业务聚焦管理效率提升，提高经营性不动产资产的资本回报率；轻资产管理业务将聚焦营收和利润增速，保持行业领先地位。在投资端则将坚持深耕策略，重点布局28个城市；坚持量入为出，在确保现金流安全的情况下进行投资；坚持回报底线，摒弃没有回报和回报不及预期的项目，一如既往保持均衡发展。

把握新发展机遇 探路新发展模式

在采访中，华润置地管理层一致表示，对中国经济长期看好，充满信心。他们认为，虽然面临着需求实质下降、盈利空间受限、区域分化加剧等风险，但伴随着行业向新发展模式过渡，国家大力发展保障性租赁住房，行业赛道明显拓宽；长租、产业REITs迎来机遇期，经营性不动产价值将得到释放；科技创新、智慧城市建设等方面也将迎来新的发展机遇。

事实上，在多个领域，华润置地正在发挥先发优势，持续转型创新。代建代运营业务方面，依托大型场馆、大型基础设施及保障房建设的实践经验，积极拓展，2022年成功中标“深圳后海智慧城市运营服务商”，服务片区占地面积达3.5平方公里，向“城市运营商”的转型迈出了实质性步伐。产业地产方面，聚焦智慧、健康两大产业领域，落地标杆项目，设立国内首批产业园Pre-REITs基金，进一步探索了产业地产轻重并举之路。同时，坚定落实租购并举，推动保障性租赁住房建设，长租业务已进驻15座城市，在管56个项目5.6万间房，成功发行国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT（508077.SH），实现了投融管退闭环。

“面对挑战和机遇并存的行业转型期，华润置地将继续保持战略定力、坚定发展信心，加强对新发展模式的研究和探索。”李欣表示，2023年公司将顺应经济企稳向好的大趋势，继续做好战略管理和战略执行，持续推动精益化管理和内部管理提升，力争走好高质量发展的未来之路。

（本文仅供参考，不作为投资建议）