父母去世后部分子女未经其继承人同意出售房屋签署合同有效吗

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某杰、孙某洲、孙某文向本院提出诉讼请求：要求确认被告孙某晨与张某达之间就位于北京市东城区H号房屋订立的房屋买卖合同无效。

事实与理由：三原告与被告孙某晨系兄弟姐妹关系，父亲孙某德于2014年去世，母亲袁某伊于1999年去世。父母生前留有位于北京市东城区H号房屋（以下简称涉案房屋）一套，并未留有遗嘱。因此，三原告及被告孙某晨作为法定继承人应各享有涉案房屋四分之一产权份额。父亲去世后，各继承人并未办理继承手续。

2017年，三原告欲办理继承手续时，被告知涉案房屋已经被孙某晨独自出售给张某达。后经三原告向相关部门了解得知，被告孙某晨伪造继承材料并进行公证，将涉案房屋过户至孙某晨名下，再出售给张某达。现涉案房屋由孙某晨继承的公证书已经被依法撤销。三原告认为，被告孙某晨与张某达未经其他权利人许可，恶意串通处分涉案房屋，严重侵犯了三原告的合法权益，应认定为无效，故起诉至法院，诉如所请。

被告辩称

被告孙某晨未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

被告齐某静、张某兰辩称：首先，登记在孙某晨名下的房产证系真实有效的，张某达有理由相信该产权证的效力，双方不存在恶意串通；其次，购房前张某达亲自至涉案房屋查看，里面无人居住，购房后，孙某晨将钥匙交付张某达。第三，孙某晨如何继承取得涉案房屋与张某达无关。综上，被告齐某静、张某兰认为孙某晨与张某达不存在恶意串通，不同意原告的诉讼请求。

法院查明

孙某德与袁某伊育有三原告与被告孙某晨四人。1999年，袁某伊去世。2014年，孙某德去世。涉案房屋原登记在孙某德名下，建筑面积56.92平方米。

2016年3月29日，孙某晨申请继承公证，继承孙某德名下的涉案房屋。2016年某公证处出具《继承公证书》，载明孙某德及配偶均已去世，被继承人的父母均于被继承人死亡前早亡。孙某德与袁某伊婚后育有子女二人，分别为孙某晨、孙某杰，无其他子女。孙某晨对涉案房屋提出继承申请，孙某杰对涉案房屋提出自愿放弃继承的权利。进而公证处证明涉案房屋由孙某晨继承。

根据房屋档案资料显示，2016年4月13日，孙某晨持上述公证书将涉案房屋登记至其名下。2016年6月20日，孙某晨与张某达就涉案房屋订立《存量房屋买卖合同》，房屋交易价格360万元，房屋交付、违约责任等条款均为空白。孙某晨与张某达另订立《存量房交易结算资金自行划转声明》，自行划转交易结算资金。2016年7月4日，孙某晨与张某达申请办理涉案房屋所有权转移登记并缴纳相关税费。2016年7月5日，涉案房屋登记在张某达名下。另查明，涉案房屋先后存在数个抵押权。

2018年7月6日，北京市某公证处作出《关于撤销之前继承公证书的决定》。公证处经核查，上述继承公证系使用虚假证明材料骗取公证书，根据规定，撤销之前继承公证书。

张某达于2019年9月24日（诉讼中）死亡，关于张某达购买涉案房屋情况及支付购房款情况，本院曾于2019年9月10日进行询问，张某达称其在购买房屋前曾与孙某晨至涉案房屋看房，房屋无人居住，过户后孙某晨将涉案房屋钥匙交付张某达。

关于购房款项，张某达称其将全款于订立买卖合同当日支付给孙某晨，全部房款均系促成本次房屋交易的中介及中介寻找的案外人先行垫资（两者分别垫资的金额，张某达一方两次陈述不一致；关于付款形式，张某达一方前后陈述亦不一致），待房屋过户后再将房屋抵押，取得贷款归还出借人，但张某达无法提供中介的具体信息。房产过户后，张某达将涉案房屋进行抵押，分别归还出借人，因借款系高息，张某达因无力归还又继续利用涉案房屋多次抵押。

孙某晨曾经出具过收条，但被张某达遗失，双方之间的合同亦被遗失。后被告齐某静、张某兰提交银行流水，证明张某达如何通过多次抵押贷款归还出借人购房款，三原告对此不予认可，且认为购房作为大额支出应留存相应证据，张某达无法提供付款证据与常理不符，三原告不认可张某达曾向孙某晨支付购房款，并称涉案房屋由孙某晨女儿杨某居住，张某达、孙某晨从未至涉案房屋看房，2017年12月房屋抵押权人要求杨某腾房，三原告才得知涉案房屋被孙某晨出售给张某达一事。

本院调取继承公证的相关档案材料，包括孙某晨身份证明、孙某杰身份证明、孙某德死亡材料、袁某伊死亡材料、孙某杰放弃继承声明书、询问笔录、办理现场照片等，经三原告辨认，表示办理公证的“孙某晨”、“孙某杰”均非本人。

另查，张某达于2019年去世，其父已去世，其母齐某静、其女张某兰，张某达与前妻于2004年离婚。

裁判结果

确认被告孙某晨与案外人张某达（已去世）之间就位于北京市东城区H号房屋订立的房屋买卖合同无效。

房产律师靳双权点评

根据已查明情况，涉案房屋原登记在孙某德名下，孙某德及配偶去世后，三原告与被告孙某晨未对涉案房屋进行继承分割，各继承人成立共有关系。后虽然孙某晨伪造继承公证材料将涉案房屋继承到自己名下，但该《公证书》已经被撤销，因此孙某晨并无权处分涉案房屋。

根据相关司法解释规定，出卖人对标的物没有所有权或处分权并不必然导致买卖合同无效，但考虑到房屋买卖系社会生活中重大交易事项，买受人张某达未提交支付购房款的相关证据，且对于房屋交易磋商过程、合同文本、房屋交付、支付房款等具体细节未进行合理、充分的解释说明，特别是张某达称将收条、合同一并遗失，结合被告孙某晨未出庭应诉，涉案房屋被多次抵押等情况，法院认为被告孙某晨与张某达之间针对涉案房屋的买卖合同存在恶意串通，故三原告要求确认该合同无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。