揭露楼市荒唐下的深刻！一边高喊“房住不炒”，一边鼓励资本进入

为何倡导“房住不炒”？因为“住房”是老百姓的生活，“炒房”是资本的生意。

把老百姓的生活当成牟取暴利的商品，会加剧社会财富分化，违背了“共同富裕”的初衷。

不过，2023年以来，高层出台了很多鼓励资本进入楼市的政策，似乎又把房地产的“生意化”了。

2月10日，人民银行召开2023年金融市场工作会议提出积极做好保交楼金融服务的同时，“加大住房租赁金融支持”；

2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点，支持不动产市场平稳健康发展；

2月24日央行和银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》的“金融支持租赁17条”；

3月24日，发改委发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》，提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等商业项目发行基础设施REITs。

密集政策的发布，难免引发一些人的担忧：鼓励逐利的资本大量进入楼市，是不是违背了“房住不炒”的初衷，这样做会不会造成房价暴涨？

回答这个问题，要先搞清楚楼市在我们这个“伟大”国度中的对立统一性。

首先，房地产属于民生工程。在我们这个社会主义大家庭里，只有大力提倡“居者有其屋”，老百姓安居乐业，经济才能繁荣昌盛。

同时，房地产也是支柱产业。在现阶段的中国，依然处于城市化高峰期，房地产产业链条长、影响广，经济要增长，就不能让楼市倒下。

在很多人看来，正是由于这两个相互冲突的功能，使得房地产在商品房市场化的背景下很难兼而有之，政策左右为难，一会左一会右不断折腾。

可实际上，这两个角度都仅仅站在地产增量的角度思考，随着城市化率的提高和人口负增长时代的到来，楼市已经实打实进入存量时代，房地产行业的底层逻辑发生了颠覆式改变。

楼市的价值变现从此前的“销售”向“租赁”转变，租金收入替代销售收入成为房地产创收的主要方式。

所以，无论是人民银行加大住房租赁金融支持，还是证监会启动不动产私募投资基金试点，抑或“金融支持租赁17条”的发布，乃至商业地产公募REITS的放开，落脚点都是在不动产的“租赁”价值上，这是和过去几十年房地产发展模式最大的不同。

那么，问题来了，为何我们不拿更多的金融资源去支持实业，却还要冒着推高房价的风险拼命支持房地产？

因为我们的楼市是全世界最大的资本市场，总市值达到500亿！

支撑500亿楼市市值的货币几乎都是靠银行放贷实现的：银行通过（土地）抵押贷、开发贷、按揭贷、经营贷等方式借给房企、购房者和实业公司。

这些钱被借贷者投放到社会上流动，就能创造出货币乘数效应，激活全社会投资、消费需求，进而带动实业发展，促进经济增长。

这些银行贷款高度依赖房产估值，一旦房产估值发生过大波动或大跌，这些贷款就会变成银行的不良资产，继而造成社会上的流动资金大幅度减少，引发“流动性枯竭”。

实际上，2022年的金融数据，已经充分演绎了以上逻辑：2022年M2居高不下，全年M2达到266.43万亿元，同比增长超过11%，可是月度的社融规模忽大忽小、极不稳定。

原因何在？楼市疲软后，从货币到信用的传导机制不顺畅了。

银行贷款原来所锚定的土地、房产价值下挫，信用货币所对应的价值不但没有增量，连存量都在萎缩，银行又拿什么作为货币之锚去发放贷款呢？

事实上，去年存量资产萎缩带来的不良贷款都够银行喝一壶了：根据银保监会公布的最新数据，截至2022 年末，银行业金融机构不良贷款余额3.8万亿元，较年初增加1699亿元，增速为4.7%。

举个简单的例子，一家公司要跟银行借钱，不能空口白牙说我以后赚到钱还给你吧？

最快捷有效的方式就是拿公司的固定资产如厂房、土地、房产抵押给银行，银行批贷就会又爽又快。其中，银行最爱的就是土地和房产，因为它们随着时间推移会不断增值，银行不用担心产生呆账坏账。

所以，2023年要让银行的贷款放出去，还是要回到楼市这个传统的货币之锚。既然房地产的销售短期内难以复苏，为了把钱放出去，就只能盯着楼市的“租赁”价值来发放贷款了。

这样的银行放贷，跟其所锚定资产的长期现金流密切相关，不会直接流入房产的销售端推高房价。

需要注意的是，不动产基金在这个阶段被抛出来，风险并不小。

一是国内房地产租赁市场表现也是差强人意。

根据中指院数据，2023年2月，50城住宅平均租金环比上涨0.27%，同比下跌1.53%；商业地产更不乐观，2022年下半年全国商业街商铺租金环比跌幅扩大至0.71%，商圈（购物中心）商铺租金环比跌幅为0.09%。

二是现在美国依然在持续加息。

3月23日，美国联邦公开市场委员会宣布再次将基准利率上调个25基点至4.75％-5.00％区间。由于商业地产回报和利率高度负相关，美联储加息就会导致大量投资者赎回商业地产相关投资产品，引发挤兑危机。

前不久，全球最大的商业地产私募基金——黑石就是这么暴雷的。

尽管目前国内利率处于历史最低位，但资本是有“脚”的，只要美联储加息不停止，资本外逃的压力还会继续上升。

对普通老百姓来说，各类锚定产业园、物流园租赁收入的公募REITs，少碰为妙。资本的生意，何必让老百姓帮他们买单？