吵吵吵！通州这个噪音盘，又准备把刚需当韭菜了

通州的盘，只能和通州比。

为什么？因为双限。

所谓“双限”也就是双重限购的意思，通州现在的购房政策，是在全北京的限购政策上，再加码通州独有的附加政策。

◎全北京限购政策

◎通州双限政策

因为通州“宇宙最严”的限购政策，楼Sir才发出“通州的盘，只能和通州比”这样的感叹。

无论一个楼盘品质有多好，价格有多合适，但一旦落地“通州”，就意味着它的购房群体就那些。你再努力宣传两站地铁便宜2万/平，再拼命把售楼处往其他区域搬试图截胡，都是徒劳。

楼Sir今天要说的盘就是在通州西部紧挨朝阳的北京城建国誉朝华。

就是这个项目，网上铺天盖地的说比朝阳平房的和光煦境、玺悦朝阳远两站地，每平便宜两万，还把售楼处放在朝阳的褡裢坡地铁站附近，比朝阳两个项目的黄渠站还要近一站。

楼Sir还央求设计小伙伴做了个三个项目具体位置及周边配套长图，看了图再去项目，可能更有概念。

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售楼处、地块“身首异处”，也不是北京城建第一次这么干了，昌平的国誉燕园也把售楼处放在了海淀的中关村。但对于国誉朝华，楼Sir想先说两句：

1.离朝阳再近，再一路之隔也是通州，也要“双重限购”；

2.地上公路、地下地铁、天上飞机，噪音聚齐了；

3.配套依靠常营、物资学院片区，城市界面有些旧和乱；

4.产品追求极致刚需，总价有优势，刚需可冲。

地上、地下、天上噪音都聚齐了

又是一个靠近城市主路的盘。

国誉朝华项目南侧的路叫“富河大街”实际上和朝阳北路是一条路，只因为在通州不能叫朝阳，所以改了名字。

这条路除了改了个名字，车流量和产生的噪音以及高峰期的堵车，可一点都没变。

不止地上，富河大街地下就是地铁6号线的平行线路，地铁共振和噪音就又够买房人喝一壶的。

距项目最近的地铁站，实际距离700米左右的物资学院路站，首班车在5点左右，末班车在12点左右，每6分钟一趟。

◎物资学院路地铁站运营情况

这意味着，住在这个地方，每天只有5个小时时间是完全不受地铁噪音和振动影响的。

除了地上、地下的困扰，国誉朝华的位置上空正好是飞机的航线位置，高峰期大概每两分钟就一趟飞机，而且飞得很低，噪音不能说没有，可以说很大。

◎项目地块上方飞过的飞机

国誉朝华，距地铁站700米，南侧便是城市主干道，到首都机场开车20分钟，这是便利。但享受便利的前提是，噪音等负面影响也必须得全盘接受。

给你甜枣之前，我得先打你一巴掌。

再看项目周边其他配套，目前南北两侧除了南侧的邓家窑家装购物中心，基本上全是待开发的土地，而家装购物中心算是无效配套。

◎邓家窑家装购物中心

商业配套方面，项目只能依靠西侧2.5公里以外的以龙湖长楹天街为中心的商圈，以及东侧700米左右的物资学院路底商。

◎龙湖长楹天街

◎物资学院路地铁站及周边商业

医院方面，常营地区新建的三甲医院首都医科大学附属北京朝阳医院东区，算是把国誉朝华覆盖了。

◎首都医科大学附属北京朝阳医院

此外，国誉朝华东侧的邓家窑村、新建村这些小区年代都比较久，而且居住在这个区域的人也有些杂乱，城市界面整体不好。

◎国誉朝华东侧邓家窑村小区

◎新建村底商一角

这可能也是朝阳的常营和通州的物资学院的区别吧。

开盘降价？刚需合适可冲

刚需盘怎么讲好故事？

如果你能接受国誉朝华周边配套的优劣势，那咱们再来聊聊项目本身。

◎国誉朝华外立面效果图

根据楼Sir目前掌握的信息来看，国誉朝华项目由6-11层低密精装小高层组成，容积率2.0，总共12栋住宅，602套房源。

产品面积段主打刚需，从60平两居到115平4居。

◎国誉朝华楼盘模型图

从项目目前的模型图来看，10#、11#、12#楼栋基本上齐着地块最南部建设，这也就意味着这三栋楼所有的噪音影响最大。

而这三栋的从产品面积段来看，分布的是60平、75平2居，尤其是想买60平两居的极度刚需来说，根本没得选。

从目前流出的户型图过程稿来看，60平两居B户型，东西向，做了全明户型，卫生间还做了干湿分离，虽然不通透，但户型比较方正，但就产品来说，对刚需还算比较友好。

◎国誉朝华60平两居户型

75平2居户型，算是国誉朝华的主力户型，除3#、6#、9#楼外，其余9个楼栋都有该产品。

从目前流出的75平A户型中户来看，南北通透，卫生间做了干湿分离但是暗卫，主卧客厅朝阳，且都带飘窗。

◎国誉朝华75平两居户型

而三居户型中，楼Sir最喜欢84平3居边户，拥有270度转角飘窗，视野会很好。

◎国誉朝华84平、89平3居户型

再来看看价格，目前国誉朝华的指导价是6.5万/平，不过楼Sir听说，国誉朝华的开盘价格可能会降至6万/平以下。

我们按6万/平计算，60平两居的总价在360万左右，首套首付大概126万，这对于刚需来说，是非常友好的数字。

依此，75平2居户型首套首付大概在158万，84平3居首付在177万左右。

楼Sir建议，如果真的看上国誉朝华这个项目了，在预算还算充足的情况下，尽量避开10#、11#、12#三栋楼。

当然，你如果预算只够买60平户型，那你肯定没得选。

再看看区域内的新盘、二手盘，国誉朝华的6.5万/平指导价，在区域内算是高的，怪不得打算降价开盘。

项目西边挨得更近的物资学院区域，天赐良园西区目前挂牌均价5.1万/平，物资学院家属院均价5.0万/平。

再就是西边朝阳常营区域，保利嘉园3号院均价5.9万/平，富力阳光美园均价6.0万/平、金隅丽景园均价5.2万/平，北辰福第南区均价6.3万/平。

◎富力阳光美园

而常营比较有名小区柏林爱乐三期均价6.5万/平，万象新天家园均价6.7万/平。

流通性上，朝阳肯定胜过通州。

国誉朝华出来后，把售楼处放在朝阳的褡裢坡地铁站附近，比玺悦朝阳、和光煦境更接近“市里”，试图截胡两个项目的客户。

◎褡裢坡地铁站附近的国誉朝华

甚至更有些媒体人开始拿国誉朝华和玺悦朝阳、和光煦境两个项目比较，得出“两站地铁单价差2万”的结论。

在楼Sir看来，这根本就没有可比性，纯属硬靠。

首先区域不同，楼Sir在开头已经说了，国誉朝华项目在通州，把售楼处放朝阳，它也是通州的盘，双限是肯定要双限的。

其次，玺悦朝阳、和光煦境主打改善，玺悦朝阳主打刚需，有啥可比的呢？

还有人拿国誉朝华和京玥兰园比，没啥可比的，虽然都在通州，但都不在一个发展区域上。

综上，北京城建国誉朝阳这盘，优劣势都很明显，噪音污染是项目最大的缺点，如果能接受这一点，这个盘对刚需算是比较友好。

还有就是，你一定要有通州区买房资格哦。