千万要小心，低于市场价很多的“假笋盘”！

3月份，上海二手房成交量，是极大概率突破2万套以上!

昨天曝出的最新数据显示，截至3月26日，网签套数为19993万套，光是上周（3月20日-3月26日）就网签了5125套。

一方面是成交量非常的火热，但是另一方面挂牌量也在增加。

在目前这样的市场行情下，有很多房东都想趁着这波楼市成交量回暖的行情，卖掉自己手中的劣质资产。

最近，在一线市场服务客户的过程中，经常有客户给我发来一套某家的房源，说这套房子有多么多么便宜；但是当我看房源的详细信息时，就大概能知道这套房子为什么卖这么便宜，存在什么样的硬伤。

事实上，并不是所有便宜的房子都是“笋盘“，在市面上就有很多的假笋盘，经常被中介以“价格便宜，性价比高”的名义推给客户，最终客户买了房子就踩坑。

所以这篇文章来盘点一下，那些假笋盘有什么样的特征？

01

楼层硬伤

首先就是楼层上的硬伤，电梯房的1-3楼和顶楼，这些都是不值得去买的。这些都是所谓便宜，其实是为硬伤买单的“真实价格”。

尤其是电梯房的1-2楼，房价大多和楼梯房无异，大多数客户要考虑买电梯房，都是会优先选择好楼层好位置，其次是好楼层差位置；最后实在无房可买的情况下，才会去考虑1-2楼。

这里要注意一点的是，电梯房的1楼，比楼梯房1楼更不值得买。一般来说建设电梯房都是楼层设计高，楼高总高很高，这样要保证1楼的采光，楼间距必须间隔很大很大，但是这样在大多数小区的指标都是达不到的，毕竟地很贵；而且，电梯房的1楼公摊面积要比楼梯楼大，但是电梯的使用1楼也用不到。

其次是楼梯房的顶楼和底楼，大多是最被嫌弃的楼层。顶楼居住舒适性差，主要是每天爬楼非常不方便且吃力，如果夏天天气再热，手提东西的话，会非常让人崩溃；所以这两个楼层，是价格最低的。

1楼则是因为潮湿和蚊虫问题。上海是亚热带季风气候，夏天雨季很长，还有春秋的梅雨季节，潮湿情况比较糟糕，而且夏季蚊虫很多，蜈蚣蟑螂随时能在屋内看到，所以1楼的居住体验也比较差。

02

周边环境硬伤

这部分房子，就是靠高架，靠马路，靠高压线，靠变电站，靠垃圾焚烧厂，靠商圈，靠机场，靠殡仪馆等等，周边的环境有硬伤；或者靠近小区的垃圾站，这类房子，便宜也是因为为环境硬伤“买单”。

靠近高架和路面的房子，推开窗户噪音非常大，灰尘还很多，晒出室外的衣服，一天就能沾灰尘，出去旅游忘记收衣服的话，那建议可以换新了。

或者，小区周边遍布高压线，虽然说有调查证明对居民健康影响不大，但是上万伏高压线在边上，想想都很瘆人。

再或者，小区周边有大型的垃圾焚烧厂，不仅空气质量差，焚烧的有毒物质，致癌物质都会漂浮在空气中的颗粒，对健康有极大的影响。

再说说小区内部环境。如果楼下就是垃圾房，天气炎热时，湿垃圾容易腐败， 容易散发恶臭，空气污染，影响附近邻居。

其实这些都是硬伤，虽然价格可能会非常便宜，但是你真的买到房子之后，住进去的体验一定不会好。

03

板块“低洼”

上海有一百多个板块，产品和配套各方面条件参差不齐，因此并不是每个板块都值得大家去买。

例如，松江的车墩、宝山的美兰湖、罗店，浦东新场大团等；这些都是出了名的天坑板块，最主要的原因是板块没有规划，没有产业，这两个是聚集人口的重要因素，而人口数量又是决定发展速度的重要因素。

所以等同于没有发展前景，房价自然不会起来，买入即套牢是大概率的事；

更重要的一点是，位于这些板块内的“标杆产品”，就是较新的漂亮小区，就更不要碰了，配套绝对错配，而且买标杆肯定是在同等片区里比较贵的，有这个预算，为何不去选择更好的板块呢？

所以，虽然这些地方的房价是便宜，但这个“便宜”就是没规划、没产业的真实市场价值体现。

04

产品分化

上海是中国最大的存量房市场，房源品种也比较多，例如老小区、动迁房、老大楼、次新板楼、准新房等。

但是从目前的市场行情来看，老破小和老塔楼这两类产品，在当下是非常难卖的。

尤其是老塔楼产品，房子面积较大，导致总价高；除此之外浪费面积还多，容积率高，人员混杂，因设计缺陷导致很多奇怪户型等等。

今年的2月和3月，上海楼市的二手房主要成交总价86%都在500万以下。

而从一线市场上看，超过500万以上的老塔楼产品，几乎无人问津；因为有这个预算的大多数客户，宁可买房龄新一点的小区，或者宁可牺牲一点地段去买次新电梯小区。

虽然隔三差五就会有小区抛出来低于市场价的房源，但也不是真的便宜，而是真的卖不掉，不得已降价。

房地产本身就是一个信息不对称的市场，大家要“小心驶得万年船”，否则买错一套房，十年都白忙；买房过程中要擦亮眼睛要精准识别“笋盘”，真的便宜才下手，不要盲目轻信和购买。