“以租代征”乱象四起，为防上当受骗，被征收人该如何辨别？

最近，有不少被征收人致电英淇律所，反映当地政府部门搞开发建设，征收方以租金的形式违法征用了自家土地，不仅占地多给钱少，还糊弄村民。村民苦于不懂法律，不知如何维权？针对该现象，我们通过案例来一一进行剖析。

某省某地张先生，发现自家的几亩耕地莫名其妙地被人给挖了，一打听原来是某矿山公司在这里采矿。张先生表示很无语，光天化日之下，自家耕地岂能让人胡乱开采，随即找该公司理论，该公司推卸责任，说这是村里和政府签字同意的，有疑问就去找政府。后来政府相关部门给张先生的答复是矿山没有破坏土地性质，XX年后政府会复耕，这期间政府愿意给张先生支付租金。听到这，张先生是一百个不愿意，因为不仅租用周期长，租金极低，以后这土地还属于他吗？为此，张先生找英淇律师咨询此事的解决办法。

英淇律师分析：

“以租代征”是严重的违法行为。根据《土地管理法》的规定，应该责令退还非法占用的土地、恢复土地原貌，并处罚款。

一般来说，农民集体土地转为国有土地，需要经过土地征收和审批程序。现实中，一旦遇到村委会强行要将自己的土地租出去，村民应该沉着冷静，及时收集相关证据，向有关部门申请政府信息公开。通过政府信息公开去查找相关部门的行政行为是否合法，从而有效为自己维权。待证据收集齐全时，可以在律师的指导下向法院提起诉讼，请求返还土地。

根据《行政诉讼法》第十二条规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的。因此，被征收人若遇到“以租代征”的违法行为，可以寻找法律帮助，及时有效地维权；可以向当地国土资源局管理部门进行反映，要求予以严肃查处。

相关解读：

1、如何辨别是否属于“以租代征”？

“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，本质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，征收方不是以征收的方式占用农民土地，而是以租赁的方式永久占用土地。具体辨别如下：

（1）看是临时占地还是长期占用。一般租用土地的时间不会太长，如果征收方一租就是几十年，此时被征收人就要留心了，谨防“以租代征”陷阱。

（2）看土地性质是否被改变。国家对于农用地有着严格的管理控制，若在农业地上进行建设，必须办理审批程序。因此，如果改变土地性质一定不是租用。

2、遇到以租代征，如何维权？

当村委会把村民的承包地租赁给征收方，村民应该注意以下事项：

（1）保存好自己的承包合同，有条件的最好到不动产登记中心去登记自己的土地承包经营权。

（2）如果土地权属不明，尽早申请确认土地承包经营权，并进行登记发证。

（3）关注村务公开栏，不清楚的地方申请村务公开，申请政府监督。

（4）发现有征收项目的申请政府信息公开。因为有时候征收方“等不及”会在土地征收前先以租代征，等征收批准后再转化为法定征收，实际上了侵害村民合法权益。

（5）如果发现自己的承包地被村委会擅自出租给征收方或者用地单位，及时向法院提起诉讼，要求对其损失进行赔偿。

3、“以租代征”的表现形式：

（1）用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地。此种是村委会违法联合开发商或者个人通过签订土地租赁合同的形式来变相的征收农民所有的土地，用于躲避农用地转用手续，将土地用于非农建设。

（2）地方行政机关直接租赁农村集体土地。

（3）地方行政机关充当中介人转租农村集体土地。

（4）农民自行出租自己的承包地。

（5）村委会自行租用农户的承包地搞非农建设。

总之，被征收人如果已经遭遇了“以租代征”，签订了“以租代征”合同，那么要妥善保留好证据，可以到法院进行起诉，要求确认该合同无效。另外，被征收人有权要求征收方将土地返还，如征收单位拒绝返还，可依法提起诉讼，请求返还土地。如果土地已经被征用造成损失无法挽回了，应当及时维护自己的权益，要求征收方支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等征地补偿费用，并安排被征收人的社会保障费用。当然，若有任何不明白的地方，可以找律师帮忙解决问题。