北京买房：理清思路，购房建议778

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

北京户口，在朝阳区南磨房世纪东方嘉园有一套房自住，想给女儿买房。她外地读研3年后回京或者6年后博士毕业回京，因先生工作变动也不排除以后全家移居深圳。这段时间看过世纪东方嘉园本小区内，东四环外燕保祈东家园和大望路东方雅园的房子。

我的困惑是：

1、这个时间买房是否合适？毕竟现在国际形势不稳，国内经济不确定。

2、如果是恰当时机，这几个地段哪个更合适点？世纪东方家园距离我近可以随时照顾，估计没什么增值；燕保祈东周边配套不够，但中介说新房满两年后以及配套完善价格涨幅好；东方雅园价格贵，交通周边方便，易于出租，估计增值困难。

还请您方便时间指导一下，万分感谢

我设定的目标是：

1、总价不超过350万，300左右最佳。2、单身年轻女性购买，一居室或带有loft更好；3、至少近三年出租不自住；4、最好交通方便且环境安全；5、最好市区且靠近东边方向；6、房龄最好2005年及以后，这样未来如果卖的话可能好卖点；7、可以不涉及学区问题，小区流通性好点。

要求有点多。

A：

1、国际形势从来也没稳过，美国哪年都闹腾事儿。国内经济从来也不确定，发展中国家的常态。真要是跟日本似的那么稳定也就没希望了，更没人惦记着房价了。

2、我不敢说肯定是恰当时机，只能说又是一次全国救市，又是一轮大放水，北京作为全国标杆没什么下跌的可能。几个地段来说那当然是大望路了，这没什么可说的。

朝阳对南部都不是太重视，相对只有双井到大望路还合适，当然也没占什么便宜，但其他的基本就更是自住为主了。

中介这种话就是常规套话，不这么说还能怎样啊？祈东家园是天坛的安置房为主，真要是好地段儿能规划这种房吗？谁家的好料子不留着做礼服啊，非得现在做了工作服说等升值，那就看将来什么环境合适吧。

3、总价不超350，这不太好买到投资房，基本都是自住为主的。东方雅苑的是开间呗，自住和租金都行，投资不占优。这种产品适应的人群较窄，基本都是单身或小家庭，而商品价格是由供需关系决定的，所以除非是年轻人多的板块，否则多数都升值略慢。

4、标准一居室更合适，Loft和开间没什么区别。但也看板块吧，像四环外朝青望京或北五环新北苑这些板块还行，多数不落后。

5、其他的就问中介吧，太具体的我不懂，也没房源。这价位不用考虑学区，这种时期也更不合适。

仅供参考。

二

Q:

目前房山万科560万 3居+ 德胜育翔 900万老破小学区房。想调整一个 3居室改善居住面积，目前看了1030的千鹤家园，1200的华亭家园，都是大面积朝北挂东南窗。您给点评一下这个思路靠谱不。或者请问您有什么建议么？

A：

1、靠谱儿的标准是什么啊？房子是用来住的，如果真是只考虑改善那就靠谱儿呗。这俩都是老公寓，价格不高经济实惠，大面积也挺适合改善的。

2、外人不好建议，自住都得看自己的喜好，自己觉得合适就行。投资才得考虑别人的建议呢，得买大多数人喜欢的，要不然赚谁的钱去？

提醒一下吧，这种港式公寓曾经很流行，能买得起的非富即贵，绝对的豪宅。老戏骨方子哥当年就是要给儿子买千鹤家园当婚房的，结果让女骗子给弄走了好几百万。但这也代表了当年的时尚，自住+办公+投资都合适。

只不过这些年不是太流行这种塔楼了，业主们也不太愿意住宅区有办公的，不太方便。再加上面积大总价高，所以单价上不去，持续走弱，要不然也不会豪宅比周边老破小都便宜。商品价格是供需关系决定的，感兴趣的人少，还不愿出高价，所以才走低。

3、总之就是自住为主很合适，租金也不低，其他的别期望值太高。当然长期自住也就无所谓了，价格趋势也不会总是走弱，某个阶段内也会跟上板块大盘，只是不太可能超出而已，毕竟不太符合大众的喜好了。

仅供参考。

三

Q:

改善兼顾学区，1500上下，孩子26年上学。看了东城海晟两居，太阳宫水星园金星园，嘉铭桐城E区及宝石花苑及融华世家三居。比较纠结，海晟上学概率不能保证且户型一般单价最高。嘉铭片区最喜欢融华，但临街且商业产业似乎偏弱担心保值能力，水星园金星园不上不下。三者选择您从专业角度如何建议？谢谢！我朋友李*最近找您面聊过，她强烈推荐我跟您聊聊因为您很专业。

A：

1、学区的选择我不好建议，只能家长定。这最好还是先明确是哪个行政区吧，到目前为止两个区的教育模式还差距比较大。或者说东城是西城的低配，朝阳是海淀的低配，从根儿上就不太一样。这我也不多解释了，常规建议是如果考虑了朝阳，那要是认为孩子的天分不弱，就以朝阳为主吧。

东城和朝阳在高分段是一致的，也就是说，如果是牛娃就在哪边的成绩都不会弱。朝阳的优势是牛校大概率对口，有点招，九年制直升，学区房能买到溢价低或没溢价的。劣势就是好资源还相对少，如果孩子天分一般就不占优势。

东城的优势是下限高，对比较普通的孩子更友好，真实的普高率要高于朝阳。劣势是学区溢价高，有派位的可能，没点招，对牛娃来说吃亏。

2、能卖嘉铭东区的就尽量吧，商品房千万以上的没什么溢价，保值不吃亏，入学的概率也更大。太阳宫的这俩中学是人朝，但也有学区溢价。另外人朝的孩子太多了，对中学的师资有压力，如果有其他同等选项就没必要。

3、总之要是我就选嘉铭东区的了，学校成绩肯定不弱于东城中上。入学也基本能保证，九年制，溢价低，选板楼户型好的吧，保值没风险。

仅供参考。

四

Q:

目前自住西南三环两居，已满五唯一，小区环境一般。目前在领证前对象（女方）有一个首套房资格。有两个方案：1、将现有住房卖掉后用对象（女方）的资格买下一套房，两家凑一凑可以购买一套预算800左右的房子。双方一起还贷，压力可承受，可以说不影响生活质量。

2、现有房产不变，女方再购入一套300w多点的房子。出租，但女方个人还贷压力会不小，会影响生活质量。可能未来还是（三年内肯定不考虑）要往学区靠一靠（特别好的靠不起，只能说尽量往中等的靠一靠）。建议偏向哪个方案？

A：

1、我建议是一步到位吧，房子是用来住的，还是先解决居住问题为好。300多万在北京不太好买到投资房，也是自住为主的，租金和升值一般不占优势。或者租金有可能相对高些，但升值肯定不算强。毕竟北京的房价比较高，投资有门槛。

另外既然是还未婚，那等用得上学区房估计在七八年之后了，没必要考虑的太早。2026年之后就是入学低谷期了，到时候会有更多的选择。

2、总之我觉得没必要为了个300多万的增大压力，就算增加了投资额，但意义不是很大，与承担的压力未必呈正比。毕竟房子是用用来住的，还是一步到位买自住兼保值的吧。

仅供参考。

五

Q:

我娃目前在通州上一年级，通州房子在通州杨庄，价格大概300 （老小区高层无电梯感觉没啥升值空间）。小学一般，初中是中等偏上。另在大兴有一套400（16年房 生物医药基地地铁对面），想拿大兴房卖掉再贷款给娃换西城学区，想2028年跨区小升初。

想问下您，现在换还是快到小升初的时候再换？也担心后面学区房降价，目前我们看广外的欧园西向40多平一居520左右，觉得次新能保值一些，想问下您的意见。

A：

1、2028年小升初，常规建议是没必要提前准备呗，何必非得在高峰期抢房呢。

2、520万的在学区房里也算占坑儿房，是否保值和溢价率的关系更大，毕竟供需逆转后只会影响溢价部分，基础部分不会受影响。如果卖房后增加的预算多就换，房子大概率比现金保值，如果增加的不多就意义不大了。

3、算算溢价率吧，北欧印象现在小户型的12万吧，旁边丰台区的7万多点儿吧，这中间的价格差就是溢价。是否能保值主要看高峰期之后的供需，然后看政策，当然还得看教育资源是否强，同时再看是否宜居。这我不好有意见，对比参照一下吧。

仅供参考。

六

Q:

目前两人工作单位在霍营这边，预算低，首付在100-140之间，总价350以内。两个人都是首套，因为预算有限，纯自住。目前考虑在北七家附近，自驾上班也方便，纠结是宸悦国际还是名佳花园、或者二拨子那边的龙城花园北二区。价位基本一致，宸悦和龙城二区是一居室面积一样，名佳两居面积大一些，因为6-7年后考虑子女教育肯定要换房，还是想兼顾保值。想听听您的意见。

A：

1、100-140，包括税费吗？如果包含的话到不了350，至少要留出10万的，二手房的话300多点儿。

2、宸悦国际还是名佳花园，都普通。这我都不好说什么，新房还是咨询卖房的中介或电商吧，我点评人家不合适。北七家的次新房保值相对好，但都是地铁沿线品质高的，其他离地铁远点儿的老小区普通，自住为主。这就是新兴产业区的特点，两极分化越来越明显。

3、反正要是我就买龙城花园了，就是因为保值相对好，不落后，没其他的理由。这价格差的不少呢，面积也差的较多，不是太好兼顾，看自己的选择吧。

仅供参考。

七

Q:

昌平霍营131平三居，东城和平里37平一居。老大目前在东城和平里的普小读一年级，想换到西海基本没坑的学区，预算不超过1600。我工作在北面，二换一，考虑环境好点的三居，上地和人大附附近哪个更适合？西城有合适的学区或者小区推荐吗？

A：

1、东城和平里普小，转学西海。准备什么时候转啊？西城是二年级不让转的，只能三四年级了。另外西城肯定是派位，大概率进不去牛小。如果是天牛娃就搏八少八素，普娃小升初参加派位抽奖也不吃亏，就是不准直升而已。常规建议就是月坛，如果能不出区就算成功。看发改委的几个院子吧，常规选项。

2、海淀常规建议是尽量早转，上地大概率没有空余学位，毕竟去年也是入学高峰期。但海淀应该是可以自己联系，去问问吧，要是能接收就行。但上地和人大附的两个概念，而且哪个人大附啊，是指世纪城吗？这应该概率大些，先咨询有没有学位，如果没有的话怎么派。这谈不上坑，人大附系统的都差不多，素质教育，鸡娃靠自己了，挺好的。这更不用推荐了，选择不是回迁房的板楼就行，溢价率都一致，海淀平均值，比上地的低。

3、我建议还是先确定西城还是海淀吧，挺不一样的。

仅供参考。

八

Q:

非京籍朝阳工居；夫妻收入到手130w/年，夫妻工作地望京附近、上地西二旗中关村等互联网公司聚集地。家有姐弟2只神兽&老人，分别是25年/28年入学。目前资金650-680，二套。

我的需求是想给神兽买学区房，看了几个地方：1、海淀-西三旗学区-育鹰小学（2流2类）对应的沁春家园的复式3居（可改4居）；2、朝阳-望京学区-花家地实验小学（2流1类）对应的花家地西里三区的3居；3、朝阳-人大附属朝阳学校-芍药居北里的1居/小2居的占坑房，全款400万+，然后再在附近租个3居；

太好的学区—例如一流的、或者海淀的2流1类，我都没敢看，毕竟京籍都挤破头，更何况非京籍，怕买了娃也上不了，就悲剧了。。。。

此次买房排序：上学＞配套&通勤&环境＞保值＞增值；（因为一旦买定可能会住10年+，老二小学毕业吧）。

我的诉求就是孩子上个相对好的学校，如果孩子能上学，我是不介意花个400+去买个占坑房的（海淀or朝阳都行）；

想问下您，

我这种情况 买1、2、3哪个，能够上的了学？如果都能上，您建议买哪个？如果3彻底没戏，就1和2，您建议选哪个？原因是啥？（现在是朝阳工居，如果需要我24年可换至海淀工居）

如果就育鹰小学/花家地实验小学，您对这2个小学对应的其他楼盘推荐吗？原因是啥？

对于我这种情况，对于海淀-西三旗学区和朝阳的-望京学区，您还有其他对应的学校和小区推荐吗？之前也大概看了下永泰小学对应的小营东路7号院；二十中附属实验学校对应的永泰园新地标；还有，您看我什么时候买会比较好？

A：

1、我建议别太相信这一类二类的了，根本就不客观，而且也早过时了，意义不太大。另外如果非京籍，那在海淀不太好能进入对口学校，至少是大宝不好保证。毕竟2025年虽然入学儿童减少，但也不算太多，未必能达到宽松的程度。

所以常规建议还是在朝阳吧，进入对口牛校的概率大的多。另外就是小升初，如果到时候还没落户，那海淀到目前为止是不能点招的，除非是天才娃才有可能。所以建议是在朝阳九年制吧，省心，大概率中学比在海淀强。

2、花家地小学很好，说是二类有些委屈人家。但中学普通了，所以不算学区房。人朝不是太建议，确实学校很好，但房子卖爆了，连四大神盘的都调剂望京了，西区也调剂和平西桥。另外到中学未必能有如此多的优秀师资，成绩有待考验，所以不是太建议。既然在望京就看陈分的呗，溢价也不高，比人朝的低，也是九年制。

3、育鹰和花家地不用推荐小区，原因是就那几个，没太多课选的。谁也不敢说彻底的有戏没戏，只是概率问题，海淀的说不好，望京的概率大而已。另外如果是看到永泰或育鹰，又考虑20中，那就更没必要纠结海淀了吧？图什么呢？还不如在朝阳弄个相对稳妥的呢，几个头部校绝对超过海淀中等的。还有新地标这种公寓尽量不选，我是感觉犯不上，弄得我都有点儿乱了。

4、如果是现有的选择，那我建议是望京陈分吧，占坑儿也差不多价格，比海淀的溢价肯定低，比人朝的概率大，比花家地的中学好，比海淀的也稳妥学校成绩也强。

5、什么时候买？准备好了就买呗，这从春节前就成交量上涨，现在2月底了，小阳春能够确立，如果价格再上涨就确立中等行情了。

仅供参考。

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