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最“壕”开发商,华润置地一年掷1400亿元扫货,销售逼近碧万保

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本文来源:时代财经 作者:林心林

2022年5月,李欣正式获任华润置地董事会主席及提名委员会主席,华润置地进入“李欣时代”。

上任即将满一年,华润置地交出了新掌舵者李欣带领下的首份年报。

2022年,华润置地实现综合营业额2070.6亿元,同比下降2.4%;股东应占溢利280.9亿元,同比下降13.3%;综合毛利率为26.2%,同比下滑0.8个百分点,与前几年超40%的毛利率相差甚远。

分业务类型看,开发销售型业务全年实现签约额3013.3亿元,同比下滑约4.6%;结算营业额为1761.6亿元,同比下降4.2%。录得租金收入170.2亿元,同比下降2.4%,这也是华润置地经营性不动产业务近年来首次出现下滑。

尽管业绩录得小幅下滑,但华润置地在过去一年仍跑赢了不少房地产企业,并在行业节衣缩食时拿出超千亿扩储。

对于未来的发展节奏,李欣称华润置地是一家长期主义的企业,“地产行业高歌猛进时不冒进,市场低迷时也不过分悲观,未来还是长期主义者,不会唯规模论。”

销售挤进前四,全年阔绰拿地超千亿

一年前,权杖交给李欣时,行业正面临着复杂艰巨的形势。如何驱动这艘巨轮在大风大浪中保持前行,是接任者李欣的任务。

2022年,华润置地未能摆脱大环境的影响,销售额同比下降4.6%,但在全国商品房销售额下跌26.7%背景下,这家企业在去年实现了逆势赶超。

根据中指研究院数据,2022年华润置地销售额位列行业第四,紧追碧桂园、保利、万科,距离第三名的差距约1000亿元。这也是华润置地近年来排名上升最迅猛的一年,自2016年跌出前十榜单后,华润置地一直在第九、第十徘徊。

在被问及2023年业绩目标时,李欣并未正面回答,仅以2023年供货情况推测。“按照今年总可售货源5384亿元、60%去化率估算,超过3000亿(约3230亿)的销售应该可以实现。”

与2022年的销售金额相比,华润置地这一增长目标显然过于保守。

2023年1-2月,华润置地实现销售额402.2亿元,同比增加60.4%,其中2月份销售同比增长超过1倍。首席运营官张大为亦指出,春节以后房地产市场回暖明显,监控的50个城市案场到访量增加、成交周期缩短。

但华润置地也感受到了3月案场到访及成交下滑的走势。“今年市场还是面临波动、不确定性和不小的压力,城市分化明显,整体呈现平稳复苏。”张大为称。

分区域来看,2022年大本营深圳大区实现销售额317亿元,相较2021年的630亿元缩水明显,销售占比也从20%下降至10%。因此在过去一年,华润置地在深圳大区积极补仓,财报显示该区土储年内增长约80万平方米至645万平方米。据时代财经了解,今年华润置地对深圳大区寄予厚望,业绩保守估计在500亿元以上。

不止深圳大区,2022年华润置地在全国都进行了大手笔补仓,以1442.3亿元总地价新获取项目71个,新增土储计容面积1095万平方米,一二线城市投资占比92%。截至2022年12月31日,华润置地的总土地储备达6478万平方米。根据中指研究院数据,去年华润置地拿地金额位列行业第一,而2021年华润拿地金额则位列第五。

不过,在市场下行之时,华润置地也面临着利润空间缩小的问题。业绩会上,管理层指出,受一线城市结算收益占比提升影响,结算单方成本上升15.9%,综合影响下,开发物业结算毛利率由去年23.7%下降至23.0%,而2020年该数据为29.1%。

对于未来综合毛利率的水平,华润置地首席财务官郭世清回应称,2023年毛利率会比2022年略微高2%-3%。

此外,截至2022年底,华润置地锁定已签未结算开发物业营业额2493亿元,其中1632亿元将于2023年结算,为未来的收入奠定基础。

2026年在营购物中心要达111家

受疫情反复影响,“包租公”华润置地在2022年少见地出现租金负增长,投资物业(包括酒店经营)营业额为170.2亿元,同比下降2.4%;华润置地在财报中强调,如剔除租金减免影响营业额192.6亿元,同比增长10.5%。

近年来,除2020年租金增速放缓至个位数外,其他年份华润置地的租金增速基本都在25%以上,2021年经营性不动产租金收入增速达35.94%。

具体到各项业务上,购物中心实现营业额137.6亿元,同比降低1.3%;出租率96.2%,同比降低0.8个百分点。投资收益上,2022年华润置地购物中心租售比在12.1%的相对低位,管理层在业绩会上也直言“未来租金收入仍有充足上升空间”。

截至2022年末,华润置地在营购物中心面积798万平方米,同比增加19.3%;在营购物中心66个,较去年增长12个;而今年,华润置地计划在北京、杭州、南京、重庆等地新开约10座购物中心。

业绩会上,华润置地宣布未来几年将每年新开业购物中心10个或更多,预计2026年末在营购物中心将增加至111个。与之对比的是,目前,国内在运营商场超过百座的运营商仅有万达商管、新城控股、万科(含印力)。

写字楼业务方面,2022年华润置地录得营业额18.7亿元,同比降低3.0%;写字楼出租率79.2%,同比持平;毛利率下降1.2个百分点至69.2%。

值得一提的是,华润置地也披露了其他非核心、多元化业务情况。2022年,华润置地旗下的建筑施工、代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务营业额182.7亿元(含集团内业务),其中,建筑施工营业额163.9亿元(含集团内业务),代建代运营营业额10.4亿元,长租营业额3.9亿元。其中,截至2022年底,长租业务“有巢”共持有56个项目5.6万间;已开业项目34个,在营房间数3.1万间,出租率92%。

此外,轻资产管理服务平台方面,旗下华润万象生活(01209.HK)2022年实现营收120.16亿元,同比增长35.4%。

业务稳健增长的同时,公司财务状况持续稳定,财报期内华润置地净有息负债率为38.8%,平均融资成本3.75%,处于行业低位。

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