年报观察 | 华润置地3000亿里的规模、杠杆与收并购

观点网3月29日午间，华润置地有限公司发布2022年业绩公告，并于当日下午召开投资者电话会议。

据参会投资者透露，本次会议出席管理层和以往一致，分别为华润置地主席李欣、首席运营官张大为、首席战略官谢骥以及首席财务官郭世清。

2022年是地产周期中的探底之年，行业下行带来的利润下滑、存货及投资物业减值，均在进一步冲击着企业盈利质量，致使部分房企深陷亏损泥潭。

华润置地虽勇于做“逆行者”，在市场下行阶段继续保持较高的投资强度，但大步扩储的背后是走高的杠杠、负债以及成本，还有不得不面对的盈利空间压缩。

这些因素，均考验着华润置地的未来抗压能力。

下行之年的业绩

回看华润置地2022年业绩，全年综合营业额为人民币2070.6亿元，按年下降2.4%；其中物业营业额按年下降4.2%至1761.1亿；投资物业营业额按年下降2.4%，若剔除租金减免影响，该项数据则是同比增长10.5%，录得营业额192.6亿元。

毛利方面与行业下行保持一致，2022全年录得毛利542.91亿元，较上年同期572亿下滑5.1%；综合毛利率则是较2021年继续下滑0.8个百分点，至26.2%，其中开发物业及投资物业的毛利率均较同期有所下滑，分别录得同比减少0.7%、2.6%。

因此，华润置地在开发物业毛利率下降、年内减租安排、投资物业公允值变动收益下降以及汇兑亏损21.9亿元等影响下，期内归母净利润按年下降13.3%，录得280.92亿元。

从三大营收业务看，2022财年，华润置地开发销售型业务结算收入按年下滑4.2%，至1761.62亿元，结算面积按年下降16.5%。结算面积明显下滑，而结算收入影响较小，则是得益于该司在报告期内的结算均价提升及结算城市占比改变所致。

报告期内，华润置地结算均价止跌回升，止住了持续3个财年的下滑，同比上升14.7%至1.42万元每平米，但仍不及疫情开始时2020年。

另外，该司在该财年一线城市结算收益占比得到提升，幅度为4个百分点，而二线城市继续保持在67%的水平，三线城市结算下滑至17%。

结算单价的提升及城市收益占比的改变，对华润置地抵挡行业下行带来的利润压缩有所帮助。

但从结算成本上看，2022年录得成本1.09万每平米，较上期增加15.91%，其中土地成本上涨9.7%，至4953元每平方米、建安成本则是4951元每平方米，按年上涨19.32%；利息成本则是上涨29.51%，至471元每平方米。

随着客群对产品品质的不断追求及配建项目质量的提升，后续建安成本费用仍将有较大的提升空间。

回看2022年的签约金额，华东仍是华润业绩压舱石，单地区签约额占总额31.9%，其次为华北大区，占比为22.7%，深圳及华西大区占比同为10.5%。上述地区签约额占比，除华西大区外均较上期有所提升，剩余的华南、华中及东北大区则同比有所下滑。

经营性不动产业务中，由于2022财年累计减免符合条件的租户租金共计约25.2亿元，导致华润置地该项数据收益按年下降2.4%至170亿元。在还原减租影响后，则是录得租金收入193亿元，按年增长10.5%，收益占比9.2%。

租金覆盖股息及利息倍数方面，该财年录得0.88倍，较上年下滑0.13倍。在剔除减租影响下为0.99倍，同样较上期有所下滑，而去年中期报告中，该司预计该数据在1.03倍，如今没能达到预期水平。

于业绩投资者会中，管理层指出，受疫情冲击及减租影响，公司2022全年租金增速不及预期，实现价值增值70亿元，增值额同比下降10.5%。

据观点新媒体统计，截至2022年末华润置地投资物业土地储备面积为987万平方米，较上期减少108万平，其中权益面积682万平米，较上期同样减少116万平米。

结合上述投资物业公允值变动收益的减少，有可能是期内华润置地这部分投资物业的入市带来规模增加，却没有效带动公允值变动，存在估值放缓或是贬值的风险。

最后，在轻资产管理业务中，截至2022年末，华润万象生活上市两年来继续保持增长势头，该财年实现营业额120.2亿元，同比增长35.4%；核心净利润则是录得22.3亿元，按年增长同样超过3成。

如今物管板块基础物业服务面临毛利率承压的局面，华润万象生活同样无法独善其身，期内毛利率较上年同期下降1%，至30.1%。

扩储规模、杠杆与收并购

为了实现“再造一个华润置地”的目标，华润置地选择在行业深度调整期仍保持着较大的投资强度，但随着规模扩张而来的杠杆也较同期增速较快。

好在华润自身的融资优势及债务结构优化，让其减少了部份后顾之忧。

据观点新媒体统计，2022年华润置地累计新获取项目71个，较上期增加10个，总地价却同比减少67.6亿元，至1442亿元，其中权益地价1102亿元，权益比76%，较上年微增0.37个百分点；全年新增土储面积1095万平米，权益面积789万平米。

截至2022年末，华润置地总土储面积6478万平米，其中开发销售型业务土储面积5491万平米，一二线城市面积占比维持在71%；投资物业土储面积987万平米，其中购物中心占比68%，一二线城市面积占比78%，目前项目储备可保障该司未来三年以上的发展需求。

据投资者向观点新媒体透露，华润置地管理层在投资会中表示，2022年预计全年拿地毛利率水平在23%左右，拿地质量较高。

除了发力传统招拍挂市场，华润在去年还寻求更多收并购机会。

2022年中期业绩中，华润置地首席战略官谢骥曾指，该年接触了大量收并购项目，但总体来看，收并购项目相对比较复杂，股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂，利益平衡难度比较大。

下半年，华润置地在收并购上的相继完成落子。于2022年底，该司以124亿元收购了华夏幸福位于南京和武汉的三个项目以及一家深圳物管公司，系2022年地产行业最大宗并购案。同年8月，华润置地还与世茂签订协议，以33亿元收购北京分钟寺地块。

“该出手时就出手”的华润，在扩储的同时，负债规模增速也高于同期水平。2022年度，该司债务净额增加438.78亿元，同比上涨近5成，为49.5%。

债务总额较上期增加325.97亿元，至2300.37亿，其中一年内到期债务上涨15.0%，至627.43亿元。期内净有息负债率增速同样高于近5年水平，较上年增加8.4%，至38.8%，该负债水平还达到了近5年的高位。

融资层面，华润置地累计发行公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式合计融资391亿元，其中3年期平均成本2.83%，5年期3.26%。

期间，该司依靠沈阳铁西万象汇、北京华润大厦及石家庄万象城的持续收益，成功发行三单商业地产抵押贷款支持证券总计81亿元，平均融资成本3.44%。

观点新媒体了解到，华润置地2022全年平均融资成本虽较上期增长0.04个百分点，至3.75%，但依旧处于行业中的较低水平。

细看债务结构方面，虽然规模及融资水平交上期有所增长，但平均债务期限也进一步拉长至5.4年。债务结构中，新增债务以固定利率为主，录得107亿元，浮动利率债务还较上期减少2亿元，期末融资储备折合人民币964亿元，短期债务覆盖率达1.54倍。

对于未来是否考虑股权融资，与会投资者透露，华润置地主席李欣指出，目前没有股权融资方面的考虑，公司现阶段现金流和销售以及现金创造的能力可以支撑今年整个投资需求，满足包括土拍市场以及收并购的资金需求。

该投资者表示，李欣对近两年的华润置地的发展较为满意，2023年将努力实现利润和规模的双增长，还对相关业务指定了业绩指引：“开发物业结算毛利率将保持在20%左右，经营性不动产毛利率保持在65%-70%，购物中心毛利率保持在70-75%的水平，全年目标希望在2022年基础上保持增长，希望继续保持行业前五排名。”

观点新媒体了解到，在3月29日下午的媒体业绩发布会中，华润置地高层根据目前存货价值及供货计划，制定了2023年全年销售超过3000亿的目标。

据此前资料，华润置地2021年累计合同销售金额约人民币3157.6亿元，同比增长10.8%，为首次达成3000亿规模。

2022年，华润置地录得合同销售金额约人民币3013.3亿元，总合同销售建筑面积约1425.46万平方米，分别按年减少4.6%及14.4%。