华润置地今年重点投资12个城市｜直击业绩会

“今年应该可以实现超3000亿元的销售”。

3月29日召开的业绩会上，华润置地总裁李欣在谈到2023年的业绩目标时如此说道，不过他也强调当下市场仍在波动变化，公司更多是做好每个月的销售情况，希望全年12个月叠加起来，能有一个好的结果，“我们没有特别去算准确的全年业绩目标”。

与往年相比，今年召开业绩会的房企数量进一步减少，出现在公众视野中的高管们态度也更为谨慎，愿意透露新一年销售目标的少之又少，华润置地是目前的第三家。

这个大致目标是通过公司全年供货规模及去化率推算出来的。

2023年，该公司拥有总可售货源5384亿元，其中89%位于一二线城市，若按60%的去化计算，大概率可以实现超3000亿元的销售。

首席运营官张大为则给出了更为清晰的供货节奏，他说华润置地上半年计划供货1154亿元，下半年为1655亿元。

过去一年，该公司实现签约销售金额3013.3亿元，较2021年下降4.6%，首次进入行业前4，行业排名较2021年提升了4个位次；对应签约面积1425万平方米，同比下降18.8%；签约均价同比提升17.5%至21140/平方米。

报告期内，华润置地以1102亿元的权益地价新增71宗项目，权益占比76%，新增土储面积1095万平方米，一二线城市投资占比为92%。这些项目中有30个实现了当年开盘，贡献签约额376亿元。

截至2022年末，该公司拥有总土地储备面积6478万平方米，其中开发销售型业务土储面积5491万平米，一二线城市面积占比维持在71%；投资物业土储面积987万平米，其中购物中心占比68%，一二线城市面积占比78%。

首席战略官谢骥坦言，2022年地产行业出现了规模下行、区域分化的情况，不过市场整体危中有机，截至目前，该年新获取的项目一半以上都实现了开盘，基本实现了预期回报，他说2023年将继续灵活调整投资策略，合理把控投资节奏。

李欣也指，公司目前重点布局了28个城市，今年会重点战略性投资其中的12个城市，剩下16个城市将作为机会型项目择机考量；营销端则坚持一城一策，根据市场情况做好价格管理，实现量价平衡，“核心经营目标是实现有利润增长的营收和有现金流的利润”。

投资策略更为聚焦的原因也很简单，在张大为看来今年市场将面临不小压力，未来可能还将出现波动，市场整体将呈现分化、平稳复苏的趋势。他说虽然春节以来房地产市场有所回暖，但目前的“暖意”主要表现在一二线热点城市，其他二线城市还处于止跌的平缓复苏阶段，部分三四线城市反弹迹象并不明显。

2022年，华润置地实现营收2070.6亿元，同比下滑2.4%，其中来自开发物业的营收为1761.6亿元，较上一年下降4.2%；投资物业(包括酒店经营)收入同比下滑2.4%至170.2亿元，若剔除租金减免影响，则该指标为192.6亿元，同比增幅为10.5%。

同期对应归母净利润为280.92亿元，同比下降13.3%。对于这一变动，首席财务官郭世清解释称，主要是受到开发物业毛利率下降、年内减租安排、投资物业公允值变动收益下降以及汇兑亏损21.9亿元等因素影响。

数据显示，华润置地2022年的综合毛利率为26.2%，较2021年27%略有下滑，这之中开发物业毛利率为23%，较上一年的23.7%下降0.7个百分点。

对于未来的毛利率趋势，郭世清告诉《国际金融报》记者，开发物业毛利率要视当年的拿地情况而定，不能代表长期情况，2023年公司的毛利率确实会稍高一些，“目前来看，长期开发物业的毛利率应该会保持在22%左右”。

债务方面，截至2022年末，该公司拥有债务总额约2300亿元，其中约27%、627.43亿元将在未来一年内到期，在手现金及现金等价物约975亿元，现金短债比1.5倍。

过去一年，华润置地以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资391亿元；另依托沈阳铁西万象汇、北京华润大厦及石家庄万象城，成功发行三单商业地产抵押贷款 支持证券(CMBS)，总计81亿元，平均融资成本3.44%。

整体来看，公司2022年的境外平均融资成本上升1.3个百分点至4.1%，境内加权平均融资成本上升4个基点至3.75%。

商业方面，截至2022年末，华润置地拥有在营购物中心66个，其计划未来几年每年新开业购物中心10个或更多，预计2026年末在营购物中心将增加至111个。

记者 吴典

编辑 左宇