甲醛超标，坐地起价！全国最大的“二房东”，再传上市？

自如，要上市了？

据媒体报道，中国租房平台自如考虑首次在香港公开募股（IPO），并将于今年4月向港交所递交初步招股说明书，计划筹资约10亿美元。如果顺利的话，最快今年内就能上市。

虽然，自如公司方面只给出了“不予置评”四个字予以回应。但是，自如想要IPO的消息，早已被传多次，而自如也为准备IPO布局良久。

自如上市野心，为何人尽皆知？

据自如官网显示，截至2023年初，自如已进驻10座一线或新一线城市，服务近50万业主、500万自如客，管理房源超100万间。自如目前的在管房源规模量，为行业第一。

因此，目前看来，自如现在已经称得上是全国最大的长租公寓平台。

图为2019年长租机构房源持有量对比，图片源自财富在线

除此而外，自如一方面针对应届毕业生推出“海燕计划”，从校园截流客源。另一方面，作为链家系平台，自如背靠链家流量体系，吃尽独家流量红利。前期大量投入广告营销，提高了其在年轻群体中的知名度，从而使其更易被租房主力军接受。

正因如此，自如的一举一动，都被大众的目光所广泛关注着。

自如负面缠身，为何依旧坚挺？

当然，被大众熟知的，也包括自如的负面争议。

2018年8月，一篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在网络上疯传。至此，自如陷入房屋环境安全不达标，甲醛超标致人死亡的怀疑之中。

甚至，当时，全国九城的房源还进行了下架。

众所周知，自如的经营模式，是从业主手中收到房源委托后，进行重新装修、重新定价后，然后再由自如管理出租。说白了，自如在其中充当的角色就是“二房东”。

而为了早日将房屋出租出去，获得收益。自如重新装修后的房屋，或许省略了晾晒、通风等环节。

据红星新闻报道，自如某房间在装修后仅20天，就让房客正式入住。

这，谁不担心甲醛问题？

当然，除了甲醛事件以外，据黑猫投诉平台数据显示，自如累计被投诉11094起，其中，用户控诉问题涉及隔断房间、维修推诿、隐私安全、合同欺瞒、恶意涨价……

正因如此，自如的口碑，在接连暴击中跌入谷底。

另外，相比于其他线上租房平台的租金价格，自如上的租金价格明显更贵。比如，同小区、同等装修、面积相近的两间房屋，在安居客和贝壳分别为800元和1187元，相差甚大。

而且，在自如租房，除了要交正常的房租、押金，租客还需要额外支付一笔约为租金10%的服务费，用于公共区域的清洁，家具家电的维修等。

不过，实际上，从大部分自如租客在网上的感受反馈来看，他们并没有受到缴纳服务费后带来的便利，清洁次数少、维修很拖沓，被众多人吐槽。

虽然，用自如租房的弊端很多。但是，不少打工人在租房时，仍然选择用它。比如，黑马编辑部的小伙伴之中，就有自如的房客。

原因很简单，一方面，租房市场鱼龙混杂，部分房源信息虚假杂乱，而自如上的房源还算真实可靠，且可供选择的房源还比较多。

另一方面，自如的VR线上看房，既清楚又方便。相比大老远跑到线下看房，或者只通过网上的几张图片、一段视频看房，对于上班族来说，确实省时省事。再有，自如的房源再装修后，看起来的效果明显更好，干净明亮的居住环境也更吸引人。

此外，对于业主而言，虽然自如对业主设有免租期，即业主一年至少要免去自如30天的租金。但是即使是自己打理出租，也避免不了房客衔接之间的空置期。

所以，仍然有业主愿意将房屋委托给自如，既保持了稳定的租金收入，又能减少麻烦。

从长租公寓行业发展来看，2015年-2019年是该行业高速起飞的风口期。不过，2020年下半年，长租公寓类产品接连暴雷，行业被迫进入“至暗时刻”。比如，在美国纽交所上市的蛋壳公寓暴雷跑路，在美国纳斯达克上市的青客公寓破产清算。

所以，大浪淘沙下，自如反而显了出来。规模体量大，背后有链家系力量支撑，行业中相对规范标准的平台，因此，自如的用户基础盘，相对还比较坚挺。

自如深水挣扎，新故事能救命？

此外，自如想上市，除了用户基础盘相对稳定以外，自如也迫切地需要向大家讲出一个“商业新故事”，来救它命。

虽然，自如一手挣业主，一手挣租客，作为中间商，赚得一手好差价。但是，实际上，自如并没有大家想象中的挣钱。

图为2018年长租公寓平台融资情况，图片源自虎嗅App

钱，都流向到哪里去了？

一方面，是空置成本。截至2020年9月，自如房屋的入住率接近90%，也就意味着还有10%处于空置状态。同时，受三年疫情影响，自如的部分房源也出现了租不出去的情况。虽然自如已经压了房东一个月的空置期，但是当空置数量达到一定比率，对自如就有影响。

最明显的数据就是自如的持有房源量在这三年没有大增长，自如扩张有所停滞。

另一方面，是装修成本。

为了提升房屋价值，获得更高的租金，自如在装修的投入，也会影响其利润增长。据自如官方数据显示，自如每年交付单量达7.5万单，一套房屋重装加上家具家电配置，大约会在10万元以上。当然，自如的装修材料可能没并那么值钱。

毕竟，装修也是自如的利润来源之一，但是，肯定还是会对其现金流造成影响。

据报道，自如2015年-2017年的累计亏损接近13亿元，2019年的收入还有3.09亿元，而2020年和2021年的收入分别为1.28亿元、1.58亿元，相比之前直接腰斩。

所以，自如在行业起飞的时候没有挣到太多钱，在遇到环境遇冷的情况下更挣不到钱了。

图片源自贝壳研究院

除此而外，作为一款伴随着互联网而生的产品，自如的生命线紧随互联网发展线。

自如的房源主要集中在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、天津、武汉、苏州，这些一二线城市的一线区域。这些区域中，不少都是因为互联网企业带动房租成长的地段。

举个例子，由于杭州阿里巴巴园区的搬迁，该地段的房价直接从8万起掉到了6万起，这缩水影响可见一斑。

而现在，随着互联网红利日益压缩，互联网大厂缩减房补，甚至部分大厂裁员，势必会影响周边的租金和客源，也是如此，导致自如的日子会更加难过。

当然，一直在深水区中挣扎的自如，也推出了不少新措施来挽救颓局。

首先，自如的主营业务一直是长租公寓。但是，自如在业务拓展上，一向积极。其中包括家装服务（如全屋智能、智能家装产品和家居生活好物品），生活服务（保洁、搬家、家具家电维修和清洗），还有整栋式集中公寓出租（比如自如寓、自如驿、自如里）。

尤其是智能家居方面，成了自如新的切入点。

自如每年装修交付单量达7.5万，供应商超300家，在家装方面很有经验，甚至有媒体称其为“一家大型家庭装修公司”。其也将智能家装视为未来家装的发展方向，不仅推出了产品“自如Z-LINK智能家居系统”，还在去年推出了智能家居品牌“智爱家”。

不过，目前来看，这些支线业务还需要时间成长和检验，比如自如的电商商城，自如优品就经历过上架、下架、再上架，自如的支线业务还有非常大的优化空间。

其次，自如推出了运营新模式——增益租。简单点说，增益租就是把装修和出租切开了。

原来是自如来装修，租期超过5年，合约到期后，家具家电都会送给业主，而业主每年只需要出一笔空置费。

而现在，增益租模式中，倒是没有空置费了，每年满租，不过装修费需由业主自己承担，并从房租租金里扣除。

这样算下来，自如承担的资金压力和风险分担给了业主一部分，自如压力倒是小了。但是买账的业主也少了。

另外，自如还有一类最简单粗暴的办法——对租客涨价。据报道，2022年，自如在北京、上海等城市的续租租金上调均超过10%。

甚至，在疫情最严重时期，自如也被曝光趁火打劫，坐地起价。

自如想要求生，要采取的措施当然不止上面提到的。正因如此，上市成了大家眼中，自如目前最合适讲述的“新故事”，因为“新故事”一旦讲好了，就能募集到更多的资金入场。

但是，自如想要上市，就需要稳定好自己的基本盘，让租户和业主都能相信他的能力。

而今大家的消费倾向更趋于低价性价比，在房子更好、价格更高的自如面前，越来越多的青年人踯躅不前，自如的客源流动变缓。而大家还学会了在小红书、闲鱼、QQ群等平台租房。

同时，由于增益租的出现，自如的业主也开始变得不再坚定，本来可以“白嫖”家具家电，而现在“羊毛出在羊身上”。据悉，自如增益租的房源不到自如总管房源的10%。同时，因为房地产行业的变动，还有不少业主选择出售房源，对于自如的稳定来说，也有不小影响。

而且自如如果上市成功，为了分摊自身压力提升资本市场中的竞争力，自如可能又要向两头转嫁成本，这对于自如的房客和业主来讲，不是一件好事。如果这两头出现问题，自如的基本盘恐受动摇。因此，自如上市，挑战颇多。

总而言之，最大的问题就是自如的护城河还没建好。

最后，黑马提个问题，大家都在哪个App上租到的房？哪个租房App，是大家的“宝藏”？

参考资料：

1.虎嗅APP《自如涨价，会逼退年轻人吗？》

2.深燃《460亿“富二代”，自如要上市了？》

3.燃次元《自如再传上市，“二房东”的故事够性感吗？》

4.观点《原报道 | 自如IPO 打响长租的发令枪》