用踩坑的血汗钱总结来，几个很贵的买房建议

2023年的2-3月，上海楼市的成交还是非常火热的。截止到2023年的3月19日，上海二手房网签成交14980套，约等于15000套；

而最新数据显示，截至3月26日，网签套数为19993万套，光是上周（3月20日-3月26日）就网签了5125套。

所以整个3月份，上海楼市突破2万套大关是极大概率的事，甚至有可能会突破22000套；

而在这成交占比中，500万及以下房产成交占比达到了86.3%，这组数据正在表明，当下的购买主力军是上海的刚需用户。

我们都知道，当下的上海楼市发展逻辑已经和过去完全不同了；在上一轮行情中，就已经体现了分化行情；幅度一致的“全面普涨”，早已经一去不复返。

在当前这样的行情趋势下，更考验购房者的选筹能力。本篇来和大家聊一聊，刚需买房，有哪些千万不要踩的坑？

01

规避老破小

首先，老破小是上海房源品种里最多的一种产品；在过去的20年的楼市里，老破小几乎都是上海刚需买房的第一站。

据统计，上海780万套二手房中，至少有一半都是老小区产品。虽然老破小在过去并不缺买家，但是当下乃至未来这样的分化行情下，老破小这种缺点不断变多，而卖点越来越少的情况；

倘若没有教育资源和核心稀缺地段，这类无可替代的资源加持，未来的市场只会越来越窄，甚至难以出售。

从房屋建造来说，上海大多数的老破小建造年代都是在80-90年代，而房子在这30-40年里不断“折旧”，现在价值正在加速无穷接近于零。

当前买老破小，更多就是买它背后那些不会“折旧”的资源；例如烫金地段、商圈、CBD、学区等这样的核心价值，且要买得够稀缺，够出色。

但是就目前而言，学区概念也存在不稳定因素，因为会有划片规划和统筹风险；所以最好是买那种两个或以上的稀缺资源叠加的房子，更为稳妥。

但无论做什么样的选择，都是取舍的过程。买老破小虽然通勤便利，配套完善，但也要面临居住环境相对较差，生活品质等方面不如居住在次新小区好的局面。

02

浦西看环线，浦东看产业

浦东和浦西买房，就是两个不同的逻辑。

对于浦西来说，首先是环线论。按照内中外环的地理位置划分，越往内环，房价越贵；但是不排除特例存在，例如闵行春申和七宝这些有学区加持的次新小区等。

同时发展方向是有差异的。浦西素有“地倾西南”说法，西南方向的房价，比正北和西北方向更贵，涨幅更好，因为产业规划的优势在西南，所以导致了差异。

然而在浦东，却是另外一个逻辑。

在浦东，因为“地广”，主要以规划产业形成人群聚集效应，最终带动房价的体系。所以在浦东买房，跟着产业走；哪里的产业强，哪里就有高收入的群体，最终那里的房子，就会比较贵。

另外，目前浦东的产业规划是南向发展，在浦东往南面买，踩坑的概率会小很多。

03

五大新城的选择

现在在上海买房，越来越多的人把目光投向郊区次新漂亮小区，例如五大新城。

但是，在五大新城当中，并不是所有的新城都值得买。

相较而言，松江发展最早，也有松江大学城和闵行漕河泾的产业辐射，而嘉定自带强大的产业；

青浦各方面比较平均，但GDP和实力不如松江和嘉定；

奉贤处于长期没有产业没有规划且发展较慢的区，临港新城虽然近两年在大力规划，但是要人口导入还需要时间，且新房天量供应，导致二手房市场没有空间。（等于这两个区是坑）

所以结论是五大新城里，买松江、嘉定优势更大；青浦各方面均衡且一般；临港和奉贤，不推荐。

关于临港，我们可以来说个踩坑的例子。

如果不在临港本地上班，就一定不要碰临港；地理位置上，是一个海湾角，距离上海市区50-70公里的距离。它不像浦西那样连接江浙地带的路面的交通便利，远距离运输要么靠跨越大半个上海，不然只能靠“空降”。

同时，临港新城地广人稀，土地供应天量；这就意味着，拿了地就造新的商用楼或新房，这会极大挤压临港的二手房市场，二手房非常非常难卖的；

而且不排除部分买临港新盘的人，根本不是拿来自住的，而是在拿到房子之后，就作为准新房抛售，二手房市场就容易出现踩踏；陆家嘴滴水莲岸，从7万到4.1万的“断崖旅程”，就是一个最好的案例。

以上就是在上海刚需买房，必须要了解的一些中肯建议，大家还有讨论意见的，欢迎写在评论区，我们一起来讨论。