首次，万物云披露！

“2022年是不平凡的一年，万物云的核心业务在这一年里实现了有质量的增长，同时形成了有现金流的利润。对万物云而言，2023年最重要的事情就是做蝶城，相信公司2023年效益的改善会大于规模的增长。”万物云董事长朱保全说。

2022年9月，万科分拆万物云于港交所上市。3月28日，万物云召开2022年度业绩发布会。万物云董事长朱保全携高管围绕公司上市后的首份年报及投资者关心的问题进行面对面交流。

行业需要三大反思

尽管2022年行业遭遇寒冬，但万物云依然交出了一份稳健增长且不乏亮点的答卷。

报告期内，万物云整体业务稳健增长，实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%；年内利润15.86亿元，同比下降7.5%；EBITDA为28.41亿元，同比增长7.6%；全年经营性净现金流为27.56亿元，盈余保障倍数为1.7倍。

朱保全对这份相对同业更为加出色的业绩保持着足够的清醒，在他看来，2022年对所有的物管企业而言都是值得反思的一年。

第一个需要反思的是物管企业与地产母公司之间的关系，也即物管公司的客户来源是否相对多元、相对丰富，而非仅仅来自于母公司或关联公司。

第二个需要反思的是对并购的反思。朱保全举例称，三四年前物管企业动辄45倍的市盈率，然后以30倍的市盈率去做并购，并购完之后还有15倍可以炒作。于是大家在线下交易的时候倍数都很高，大家都按100%商誉来计算。无形资产在转让过程中所形成的溢价所计入的商誉要符合基本的逻辑，才能让它在未来发挥价值。同步在计入高价的过程中，对企业的资产负债表一定是变重的，一旦象万物云这样的大头计入了摊销，对当期的利润一定会产生影响。这是三四年前大家基于高市盈率倍数之下在并购方面要去反思的事情。反思的不是溢价，而是要反思到底什么是商誉。

第三个需要反思的是社区增值服务。朱保全表示，社区增值服务的收入当它处于100万元至3亿元之间的时候，它收入的增速会非常快，且毛利很高。但当超过这个数额到达3亿元至5亿元之后，可能就会出现问题。“物管公司是不是一个以物业费为通道，并能够在上面延伸出新东西的行业？对物管公司而言，赚100万元可能相对容易，但要赚10亿元就没那么容易了。当物管公司走向资本市场的时候，对于一些局部的故事或局部的案例，是否能够让它成为一个商业模型这件事情，我觉得是需要去反思的。”

朱保全表示，物管行业本应该是一个很有韧性的行业，假如客户满意度都很高，物业费收缴率都很好，它其实不应该受到大风大浪的影响。“所以我经常说这个行业是长坡薄雪，要持续地滚下去，前提是你要每天踏踏实实做好自己的服务，赢得客户的尊重，这样你的经营才会更加有韧性”。

客户多元化战略

确保企业稳健发展

万物云坚持客户多元化战略，确保业务保持稳健发展。业绩发布会上，朱保全罕见地透露了早年外界对万科物业曾有过两个诟病的声音。

“我是2010年开始到万科物业，我到万科物业的时候赞誉声有很多，但是今天可以公开告诉给大家，有两个对万科物业诟病的声音，第一个是万科物业做住宅非常好，但是你只会做住宅，第二个是万科物业虽然好，但是你的项目都是万科的。”朱保全表示，他背负着这两个诟病开始启动对万科物业的变革，2019年通过整合戴德梁行大中华区的商业业务，形成万科物业做住宅，万物梁行做商业的“两翼齐飞”的格局。

年报显示，2022年万物云的物业及设施管理服务中，来自第三方的收入为64亿元，占比高达84.8%，并新增了16个世界及中国500强客户、8个独角兽客户，其中包含新能源、半导体、航空航天等多个领域的头部企业客户。

朱保全表示，时代的企业，必然得经受住时代的洗礼。如果不是地产行业遭遇寒冬，或许物管行业还会躺在传统收入结构的“温柔乡”里。今天万物云67%的合同已经跟万科地产没有任何关系了，当然很大程度也是得益于万物梁行的发展。所以客户多元化战略一定会让公司变得更加稳健。

阐述万物云视角的战略地图

“蝶城”，是万物云面向未来的核心战略。围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用，构建的社区共享服务网络。

业绩报告显示，2022年，万物云完成38个蝶城住宅服务流程改造。改造完成后的蝶城为住宅物业服务带来3000万元的提效，作用到全年，蝶城改造大约可提升住宅物业服务超过4%的毛利率，蝶城改造提效得到验证。

在蝶城模式得到初步验证后，万物云CEO朱保全在“致股东书”中表示，当万物云旗下的传统业务与万物云的空间物联业务相结合，“蝶城+”就是万物云正在构建的产业互联生态。

值得一提的是，2022年在房屋焕新试点的31个蝶城中，实现了2.1亿元签约合同额，同比增长118.8%。在38个蝶城内，商业物业及设施设备管理业务收入同比增长1.6亿元。

同时，万物云计划2023年将完成超过100个蝶城的改造。

由此延伸下，“蝶城+社商”“蝶城+电梯”“蝶城+X”的产业互联生态正在形成，蝶城社区共享服务网络中，各类专业服务商可以共享服务基础设施和服务资源，提升精益化服务能力，敏捷高效地满足客户需求，提升客户服务体验。

朱保全表示，公司在2022年不断思考完善过去的一些规划，将它们规整到一张图。

“万物云致力的方向一定是有未来的，仰望星空，我们把它定义为产业互联网。而什么是产业互联网？首先它要跟传统行业相结合，第二是有智能物联，第三是有智能调度，第四是供应链效率能够得到改善，第五是有一个云平台，大概这五点构成产业互联的要素。”朱保全说。

回头看万物云控股的业务，万科物业+万物为家构成了社区空间居住消费服务，万物梁行+万物云城构成了政府与企业空间的综合服务管理，是非常传统的行业。

而从2013年开始，万物云就开始了在空间科技能力上的建设与投入，2022年的投入更是达到4.12亿元，目前已形成一套“科技组合拳”。自主研发的灵石服务器，已应用于5个蝶城项目试点改造；BPaaS解决方案基于公司30多年行业know-how的深厚积淀，突破了物业复杂场景服务流程不易标准化的瓶颈；武汉DOC（远程数字运营中心），已实现对3446个在管项目，（覆盖所有住宅）的远程运营管理；自研智能调度工单引擎可解决千万级别工单/任务的分发，精准匹配，高效触达。

“在万物云的战略地图里，旗下的传统产业布局已经完成，能有质量的发展，有很好的现金流，而科技产品的研发也已成型，在不同的空间里面落地，落地之后最核心的战略就是在街道这个空间里面做‘蝶城+’，在园区和企业之间做‘企服+’，这就是我们未来几年要去做的，公司整体的万物云视角的战略地图。”朱保全表示。

责编：邵子怡 校对：孙洁华 图编：尤霏霏

审读：朱建华 监制：张晓光 签发：潘林青

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