北京继承律师——父亲生前对于未办理房产证房屋所立遗嘱有效吗

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某文、赵某杰、赵某聪向本院提出诉讼请求：1.判令赵某刚所立遗嘱无效；2.判令赵某刚遗产暂定80万依法处理；3、诉讼费用依法承担。

事实和理由：我父亲赵某刚与妻子周某生有子女六人，长子赵某龙，次子赵某杰，三子赵某文，四子赵某聪，长女赵某兰，次女赵某霞，母亲周某于2007年8月9日病故。父亲赵某刚于2019年11月24日病故。生前于2019年6月23日立有遗嘱。

遗嘱无效理由之一：1999年7月13日，赵某刚与北京M公司签订的《房屋预售契约》，并不是《商品房买卖合同》。交付的是预付款100%二十八万零陆佰元人民币。因此不具备房产分配条件。

理由之二：1、1999年9月1日，赵某刚与北京M公司，对103房屋，签定了《住宅房屋租赁合同》。2、原告与本案被告为兄妹关系，被继承人赵某刚于2019年11月24日去世，被告赵某兰是被继承人现金及银行存折的存有人，未经原告同意私自对银行存折进行销户，并于2020年1月4日被告向原告提供了被继承人的不完整的银行存折账页复印件，使得原告无法从提供的材料里，不能准确的获取被继承人的银行存款存取信息，所以，被继承人遗产暂定为80万人民币，为维护原告合法权益，请贵院依法调查取证。

被告辩称

被告赵某龙、赵某兰、赵某霞辩称，我方认为原告没有出示房屋预售合同，属于故意隐瞒，证据不足。遗嘱应当有效。

法院查明

赵某刚与周某为夫妻关系，育有六名子女：赵某龙、赵某杰、赵某文、赵某兰、赵某聪、赵某霞。周某于2007年8月9日去世。赵某刚于2019年11月24日去世。2019年6月23日赵某刚订立遗嘱，内容为：现本人委托郑某，按我要求书本遗嘱并要求郭某进行见证。现对我本人所拥有的个人全部财产作如下处理：一、本人于1999年7月13日与北京M公司签订《房屋预售契约》，购买了位于海淀区的房产，现就该房产与此房产有关合法权益（本人所拥有部分）作如下分配：

1.赵某龙，继承该房产及与此房产有关的合法权益中的18%的份额，且为个人所有。2.赵某杰，男，继承该房产及与此房产有关的合法权益中的19%的份额，且为个人所有。3.赵某文，继承该房产及与此房产有关的合法权益中的8%的份额且为个人所有。4.赵某兰，继承该房产及与此房产有关的合法权益中的18%的份额且为个人所有。5.赵某聪，继承该房产及与此房产有关的合法权益中的19%的份额且为个人所有。6.赵某霞，继承该房产及与此房产有关的合法权益中的18%的份额且为个人所有。

二、本人其他个人合法财产的继承参照本遗嘱第一条的分配方案进行继承。……代书人郑某，见证人郭某。遗嘱上赵某刚、郑某、郭某按有手印。

庭审中原告提交财物清单一份，经本院与赵某刚名下银行卡核对，银行卡数额准确、且被告对此清单真实性认可，目前被继承人银行卡、存折在赵某龙处。庭审中双方均认可涉案房屋尚未取得房屋权属证书。

裁判结果

一、赵某龙于本判决生效后七日内向赵某杰给付29853.39元，赵某聪给付29853.39元，赵某兰28282.16元，赵某霞28282.16元，赵某文12569.84元；

二、驳回赵某文、赵某杰、赵某聪其他诉讼请求。

房产律师点评

继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。

被继承人赵某刚生前留有遗嘱，该遗嘱符合代书遗嘱法定要件，为合法有效，故对于其遗产应当依照遗嘱继承。赵某刚共留有现金以及存款共计157123.11元，依照遗嘱，应当由赵某龙继承18%，赵某杰、赵某聪19%，赵某文8%，赵某兰、赵某霞18%。因存折、银行卡等都在赵某龙处，故由赵某龙将上述钱款支付给其余继承人。关于涉案房产，因尚未取得房产权属证书，不具备处理条件，故法院不予处理，待具备处理条件，当事人可另行处理。