无双限、无竞品、无配套，亦庄这三无新盘能躺赢吗？

荒。

今天文章的开头，先看几张图片。

天很蓝，地很荒。

这是2021年底开通的北京地铁17号线嘉会湖站出来后的场景，而这也是地铁站通往亦庄新盘丰禾嘉会的必经之路。

◎丰禾嘉会地铁位置

这种“荒”也是近几年开建的亦庄台湖片区的现状，如果不是17号线嘉会湖站先落地，恐怕这个片区更会“无人问津”。

◎丰禾嘉会具体位置

除了荒之外，楼Sir再谈几个总体感受：

1.算是赶上了好时候，不再受通州双限影响，跟着除通州外的北京买房政策走；

2.区域内没什么竞品，新房、二手房基本不够成威胁；

3.有医院、学校的规划，但现状“三无”的现实恐怕今年内改变不了；

4.单价并不低，算是区域排头兵，但会被拍在沙滩上还是立在潮头，还不好说。

对于丰禾嘉会，或者亦庄经开的台湖片区，你有啥想聊的吗？欢迎进群，咱们聊聊。

属于亦庄 不受通州双限

归亦庄，不归通州。

去年9月23日，亦庄博润+亦庄久筑联合，在北京三批次集中土拍中以14.3亿拿下亦庄新城0033地块，后项目名定为丰禾嘉会。

◎北京2022三批次土拍情况

拿地之初，丰禾嘉会所在的台湖地区虽然属于亦庄新城范畴，但商品房销售政策还是归通州管辖。

要知道，通州的“双限”政策被称作是全国最严格的限购政策。

◎通州双限政策

丰禾嘉会幸运的是，所有工作还在准备前期的时候，绑在身上的“双限”枷锁便解除了。

拿地不到两个月的2022年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》。

通知指出，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

◎北京市经开区规划图

而丰禾嘉会，正好是处于北京经开区管辖下的通州台湖镇部分。

经开区台马区域解除通州限购后，原本有些销售乏力的绿城·桂语听澜又开启了热销。目前416套房子已签约247套，去化率59.4%。

◎绿城桂语听澜销售情况

拿地半年才“缓缓”入市的丰禾嘉会赶上了好时候。

这个好时候，不仅是丰禾嘉会不受通州双限影响，只要有北京购房资格就能买。还有就是，目前区域内没什么竞争对手，唯一的新盘桂语听澜也处在销售尾期。

现状三无 配套兑现无期

有就是有，没有就是没有。

目前的丰禾嘉会旁边，除了北边的几个小区，其他地儿全是待开发的荒地。

◎丰禾嘉会周边

目前，项目周边落地的配套，距项目东北方向直线距离1公里左右的17号线嘉会湖地铁站，17号线目前开通南段，至次渠站可换乘亦庄线，至十里河站，可换乘14号线、10号线。

◎17号线嘉会湖站

此外，项目西北方向1公里左右是景山学校通州分校，去年9月第一批学生开学。

◎景山学校通州分校

此外，区域内万科城市之光东望1、2期已经交房，台湖金茂悦也已经交房入住，但底商还在招商中，区域内生活配套并不完善。

丰禾嘉会的规划中，小区内有下沉的商业配建，日常需求估计可以满足。

◎台湖金茂悦的底商还空着

◎丰禾嘉会周边配套

未来的丰禾嘉会，大概率还是会靠西部4公里左右的京东集团总部在内的产业集群的配套辐射。

◎京东总部

讲真，丰禾嘉会目前周边真是大片大片的待开发荒地，虽然有规划和政策加持，这个区域成熟起来，楼Sir感觉还需要很长一段时间。

◎丰禾嘉会周边基本上全是荒地

未来方面，丰禾嘉会所在区域要引进北京小学以及北京八中这样的名校，目前尚在规划中，还未有动工迹象。

不过这两个规划的学校建设时间虽未确定，但位置距离丰禾嘉会都在500米范围内。

◎北京小学规划位置及现状

◎北京八中规划位置及现状

楼Sir还是那句话，别太相信规划上说的，变数太大。

反正，对配套要求高的话，丰禾嘉会不适合。

刚需合适 亦庄国贸可冲

刚需上车可能只需要一条地铁。

丰禾嘉会处在17号线南端尽头嘉会湖站，17号线是一个贯穿南北的地铁线，未来贯通后可直达广渠门、国贸、望京、未来科学城等重要的商圈及产业区。

◎17号线以及丰禾嘉会位置

一条17号线，可以为丰禾嘉会吸引来不止一两个产业群的刚需了。

再加上来自西侧三公里左右的亦庄产业群的刚需群体。

理论上，丰禾嘉会的潜在客户群不少。

如果客户不在乎项目区域现状及周边配套，那最终才会看产品。

◎丰禾嘉会效果图

丰禾嘉会小区容积率2.0，规模不大，由8栋11-15层小高层组成，共计448户，居住舒适度会不错。

小区物业定为金茂物业。

户型产品方面，丰禾嘉会户型面积段定在80平3居—121平4居。

80平做3居，还是蛮有吸引力的。不仅南北通透，还做到全明格局，客厅和主卧朝南，面宽分别达到3.6米、3.2米。

但有个缺点，就是南北进深过长。

◎丰禾嘉会80平户型图

95平的两个3居户型中，B户型，约9.4米南向三面宽，南北通透，全明格局。而C户型客厅则设计270度转角大飘窗，缺点是主卧的卫生间是暗卫。

◎丰禾嘉会95平户型

121平米4居，南向面宽达到了10.4米，做到了两梯两户、独立玄关，但北向两个卧室设计可变空间，实际上有些鸡肋。

◎丰禾嘉会121平户型

再来谈谈价格方面，丰禾嘉会的指导价为5.8万／平，楼Sir觉得有点高了。

目前其邻居销售处于销售尾期的绿城桂语听澜102平—128平户型，成交均价5.6万／平。

即便没有竞品，能吸引刚需客群多，不过照周边刚卖完的城市之光东望和台湖金茂悦来说，5.8万／平属于区域最高价。

◎万科城市之光东望

但丰禾嘉会的80平—120平产品面积段占据优势，按照5.8万／平的指导价算，总价在462万—702万之间，首套首付大概在186万左右。

没有好的配套背书，在规划都未落地的情况下，丰禾嘉会开盘很可能会宣传低总价，或降单价先跑一波。

当然，一切等开盘。