大家好,我是鸟叔,小鸟的鸟!
今天咱们聊个广州以外的话题,中山马鞍岛。
最近我在查阅大湾区的销售数据时,发现马鞍岛卖爆了。
1月,马鞍岛网签量204套,力压三乡坦洲,在中山各片区中位居第一。
2月,马鞍岛网签量258套,回落到第三,但环比上涨了26%。
3月前20天,马鞍岛网签量478套,再次位居第一,月度环比涨幅破100%,已是板上钉钉。
马鞍岛为什么这么火?
怀着这份好奇,我特地去了趟马鞍岛。
这次调研,刷新了鸟叔对马鞍岛的认知。
两股力量觉醒,杀入中山的“珠江新城”
在很长一段时间内,马鞍岛都只是“深圳客”的菜。
但在实地走访中,我发现除了深圳客,在这波回暖中,另外两股力量也在觉醒。
比如马鞍岛上的龙头盘保利天汇。
在和置业顾问的交流中得知,马鞍岛的买家结构越来越多元。
1、中山本地买家在觉醒,目前占比已提升到3成,而之前只有1成左右。
2、广州买家也在觉醒,占比已有10%左右。
这倒挺令人意外的。
众所周知,深圳客和广州客的投资风格、买房逻辑,截然不同。
用股市的话术,深圳客属于风险偏好者,敢于追热点。
比如香蜜湖、华侨城、深圳湾、前海、宝中、及现在海洋新城,沿着发展脉络一路追。
广州客是风险厌恶者,更理性、更看重兑现度。所以这些年来不管市场热点怎么变,广州人最认可的还是珠江新城。
而中山本地人也多是广州客的这种心态,素来看重市中心、三乡坦洲这些人口集中地。
是什么让完全是两条路上的人,开始在马鞍岛达成共识呢?
在现场与一个广州买家的交流中,他的一番话还是蛮有启发性的。
我把他话的意思给大家翻译下:
1、大湾区满血最强buff。
大多数广州客看马鞍岛会不自觉的带入南沙视角,但若升维思考就会发现,马鞍岛的一些优势是南沙比不了的。
南沙只是“黄金内湾”里的玩家之一,还不是最强的那一个。
但马鞍岛占据着大湾区十字路口,是湾区内唯一享受前海、横琴、南沙共同辐射的板块。
叠加中山自身发展重心也在往马鞍岛倾斜(如翠亨新区、深中合作区),马鞍岛可谓是整个大湾区的满血最强buff。
2、与其说是中山的,不如说是深圳的。
马鞍岛在行政上属于中山,但在经济紧密度上却属于深圳, 是前海的势力圈。
前海最大的问题就是空间太小,生产、生活成本太高(地价房价高),而扩容无法从根本上解决问题。
前海想要成为大湾区的火车头,需要一块足够大的处女地承接其外溢。
而且大湾区也需要有一个连接器,激活前海、横琴、南沙三大引擎的联动。
能扮演这二个角色的只有马鞍岛。
虽然深圳客买入马鞍岛也是基于这些逻辑,但发展阶段已不可同日而语。
当前马鞍岛正从之前的“概念炒作期”进入“价值兑现期”:
深中通道,将于 2024 年6月正式通车!
若说之前买马鞍岛是VC(早期风险投资),现在买马鞍岛是打新!
显然,很多中山本地购房者,也意识到了这一点。
3、中山的“珠江新城”。
一个广州人,可以对深圳湾、前海的巨变没感觉,但见证过“珠江新城”,也知道它意味着什么。
而马鞍岛就是中山的珠江新城。
当然,不是指现在。准确地说,相当于2003年前后的珠江新城。
2004年,珠江新城的保利香槟花园开盘价8000元/㎡左右,当时广州均价5000元/㎡上下,不算便宜。
但如果能穿越回去,他绝对会毫不犹豫地去买。
鸟叔能理解他的这种心情,现在保利香槟花园的二手房房价高达14万元/㎡。
最后,他说了两句很精辟的话:
在广州买房投资,只是挣广州人的钱:
在马鞍岛买房投资,是和深圳人、中山人、大湾区人一起搞钱。
想想还真是这么一个理!
两城融合,一站广州
前面咱们说过,马鞍岛是大湾区“黄金内湾”的“十字路口”。
激活这个定位是一横、一纵两条大动脉。
横轴又有两股动脉交织而成:
一个是即将通车的深中通道,一个已启动前期的深中城际。
前者已广为认知,后者即将广为人知。
官方消息,中山、深圳、广州三市就深中城际(即深圳地铁33号线延长线)已达成共识,并已开启深中城际预可研线路现场踏勘调研工作。
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深中城际一旦启动,其对前海与马鞍岛融合的意义,将远大于深圳通道。
纵轴大动脉,就是贯穿广州和珠江口西海岸的广州18号线及延长线(南中珠城际)。
日前,这条大动脉也有了大动作。
据公开报道,南中城际将于3月底正式动工。
南中城际是广铁18号线南延长线中山段,呈“>”走势,始于南沙的万倾沙,在马鞍岛香山站向西迂回,穿过中山市中心区。
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而从香山站继续向南延伸,是串联起珠海、澳门的南中珠城际。
香山站也被定位成“粤湾中心”,大家可细品这四个字的含义。
广州南站都不敢这么说。
由此出发,
北可上广州珠江新城,南可下横琴澳门。
东可往深圳宝安前海南山,西可抵中山市中心。
广铁18号线已经通车,据悉南中城际将于2027年建成通车。
纵横两条大动脉,横轴推动了深中(马鞍岛)一体化。
纵轴推动了广中(马鞍岛)一体化,甚至还加快了珠中(马鞍岛)一体化。
广中(马鞍岛)两城融合?
这并不是在说笑。
万顷沙到广州东站只需30分钟左右(快线设计时速160公里/小时),而从香山站到万顷沙也就2个站而已。
三四十分钟的地铁通勤,对广州刚需来说,完全是可以接受的。
所以,从地缘价值和交通价值上看,马鞍岛是大湾区少有的战略高地、未来的爆发点。
但从价格上看,它又是绝对洼地。
目前马鞍岛均价大概2.2万/平左右,和东区、西区等中心城区基本一个水平,放眼中山已是天花板级的存在。
其实这很正常,因为中山房价从来都不是马鞍岛的对标对象,马鞍岛房价未来相当长一段时间内,都将是中山最高的,并会逐步拉开和市中心房价的差距。
但从大湾区的视角,马鞍岛就是洼地了。
同是受益深圳资源外溢红利的松山湖板块,目前网签均价6万元/㎡,马鞍岛仅相当于三分之一。
广州珠江新城均价10万+/㎡,据其三四十分钟生活圈内的板块,比如老黄埔、广钢新城、天河智谷、国际创新城等,均价约在5-7万/㎡左右。
而通勤时间差不多的马鞍岛现在不到它们的一半。
除了发展上的确定性,及价格上的安全边际,关键是马鞍岛买房压力,真的不大。
在黄埔、番禺这些地方,一套像样的房子,总价基本都要五六百万起,首付都要小200万。
而在马鞍岛,200多万都可以全款买一套,像保利天汇这样的“天”字系大复式豪宅。
而且还无需操心户籍、社保、个税等一堆烦心事。要知道,马鞍岛是大湾区热点板块中少有的不限购地区。
就问你香不香?不管是买来投资,还是自住兼投资。
保利从没让广州人失望
这年头买房先了解房企,是最基本的买房素养。
对于保利,我想没有比广州人民更有发言权的了。
“招保中华”四大央企地产中,保利是唯一一个总部在广州的,也是新一代的行业大哥。
保利之于广州,就像绿城之于杭州、龙湖之于重庆。
不仅是一个符号、一面旗帜,更是当地购房者心目的白月光。
这里既有几十年积累的口碑,也是因为它们的产品确实给力,基本没让人失望过。
比如保利在广州的项目,产品都相当能打,年前鸟叔曾专门写过一篇文章《看遍广州,保利的房子,有点东西》。
保利在马鞍岛上的项目叫“保利天汇”。
仅从“天汇”二字,相信大家就已经猜出保利对这个盘的定位了。
“天”字系是保利最高端系列,广州最牛逼的楼盘之一,就有琶洲的保利天悦。
3月25日,碰巧保利天汇开产品发布会,鸟叔认真去旁听了下,研究了户型图,也去体验了样板间,感触就三个字:
不简单!
1、复式设计不简单
保利天汇是复式住宅,不仅马鞍岛上稀缺,放眼广州楼市也是很少见的。
可能很多人还不知道,之前广州市国规委明确发文称:“套内建筑面积<144平的复式住宅,不能再通过中空,实现面积增值”。
这意味着,广州市场中的复式新品,再难获批,恐成绝响。
这也让复式住宅在广州变得格外抢手。
比如去年下半年,广州某盘推出了28栋复式,两三个月便基本售罄。
值得一提的,保利天汇还是少见的“跃层错厅”复式。
简单来说,就是上下两户相互咬合,好处就是可以兼顾平层+复式的双重优势。
比如保利天汇的住宅是三开间朝南,而传统复式通常只有两开间宽。
你既可以过上楼上楼下的生活,拥有更好的主卧私密性,同时又能有比肩平层的公摊率、面宽。
2、使用率不简单
如果算上赠送,使用空间就更大了。
保利天汇的赠送面积,已经不能用“多”来形容,而是夸张。
建面104㎡的户型,赠送面积能达到32.5㎡,相当于送了两个大主卧。
若以套内面积算,赠送达40%,相当于送了小半套房。
实际使用率高达107%。
注意,这还没算近6㎡大的入户花园。
给大家布置个数学题,若总价不变,以使用面积算,保利天汇的房价打了几折?
这些年,鸟叔看过的盘不下百个,但使用率超100%的盘,一个巴掌就能数过来,保利天汇是最新的一个。
3、空间功能不简单
由于上下层的关系,产品可以做到双主卧,即上下各有一个带独立卫生间的套房。
最最不简单的是,它只用96㎡就做到了四房两厅两卫。(偶数层、改造后)
看盘多的都知道,同面积段的主流设计是三房两卫,甚至两房。
也就是说,同样的面积,保利天汇在功能设计可以多出1房1卫。
多出一间房,可以让家庭生活多出无数可能。
多出一个卫生间,能免去家人早晚洗漱高峰的排队之苦。
4、空间尺度不简单
保利天汇虽为复式,但却没有复式的那种压抑感,空间感甚至比普通平层还要阔绰。
双层层高约5.8米,单层约为2.9米,比普通平层还要高出10cm。
大家不要小瞧这10cm,大家感受下客厅的空间尺度感。
5、产品不简单
小区为“全南向一字板楼”格局,加上较大的楼间距(最大超过两根电线杆的距离),整体的采阳、空气流动性,也都不错。
对上正北的主导风,又能做到冬暖夏凉。
此外,还有双抬高、双大堂……
双抬高是指整体地势抬高约3米,然后还有高4-6.9米的架空层。
2楼从小区内看就相当于3楼,从小区外看就相当于4楼。
这种设计除了能带来更大的公共空间外,也大大提高了低楼层户型的价值,不仅能有更好的视野,也减少了蚊虫。
项目虽为4梯8户,由于是板式结构,在实际使用中,基本是1梯2户。
其中70%的户型可以做到电梯直达入户花园。
这可是豪宅才有的配置。
6、配套不简单
鸟叔在和很多购房客打交道的过程中,发现大家越来越重视小区配套,比如园林、会所。
现代人对居家生活的定义,不再局限于室内。
茶余饭后,在小区里走一走、活动一下,欣赏下身边的风景,是一件很惬意、享受的事。
而在保利天汇,小区85%的面积都是园林,超7万方,相当于11个国际足球场,更是细分出了9大主题。
会所是保利天汇在岛上一个“人无我有”的大亮点,而且一配还是俩(架空层泛会所、下沉式星级会所)。
过往,我们对小区会所的认知就是华而不实。
而保利天汇的会所则充满了浓浓的生活气。
在架空层泛会所,有针对孩子的欢乐天地、4点半学堂、观景阅读区、景观办公区。
在下沉式星级会所,则有健身房、瑜伽室、台球室、多功能棋牌室、乒乓球室等等。
至于老少皆宜的游泳运动,保利则准备了双泳池,除了常规的室外泳池外,下沉式会所内还有一个四季皆可用的星级恒温泳池。
鸟叔都能想象到这里业主的日常生活了。
忙的时候就把孩子放养在楼下会所,心烦的时候也可以去会所看看书、想“静静”。
下班回来,可以去健身房挥汗如雨,可以去瑜伽室,也可以和孩子在泳池戏耍。
周末则可以和邻居约麻将,天气好的时候还可以在庭院一起烧烤。
总之,总有一方地能让你感受到生活的岁月静好。
好了,鸟叔说再多,都不如你来马鞍岛实地调研下,亲自感受下保利天汇这样的房子。
保利天汇的实体样板间已经亮相,这两天大雨都没挡住很多人想要一睹真容的热情。
你若想打卡,也可以安排起了。
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