1.3万/平上车主城区，海口这个盘，镰刀金光闪！

前段时间，海口突然“冒出”一个楼盘，据说只要听过的人，都会有一丝心动。

你还别不信，楼Sir说几个关键词，大家感受一下：海口主城区、1.3万/㎡，70年产权，0公摊…

看到这些，各位的胃口是不是被吊起来了？

别说你们了，楼Sir看到这个消息时，都揉了揉眼睛。

话说，这都2023年了，海口竟然还有这种楼盘？吃惊之余，楼Sir更多的是疑惑，脑海里也憋了一大堆问号。

毕竟，咱经常奔走在海口市场的一线，对房价也比较熟悉，如今想在主城区且还不错的地段，拿下一套商品房，单价没个2万/㎡，很难实现。

可现在市面上，突然出来一个单价1.3万/㎡的楼盘，那不得惹得一堆人玩命往里冲啊？

然后楼Sir又在购房群里随手一搜，发现之前有网友说自己亲戚想上车这个盘，拉都拉不住，最后只能放话“如果交钱，就找JC蜀黍去售楼处退钱”。

| 群友聊天截图

还是那句老话，事出蹊跷必有妖、人若反常必有刀，今天要说的这个楼盘名叫“朗庭苑”，楼Sir已经帮大家探过底了，到底有啥猫腻？咱马上揭晓。

如果你还想看哪个盘，评论区留言，点赞超50安排。

地段尚可

朗庭苑，位于秀英区永万路，位置虽然比不上国贸、国兴、海甸岛，但好歹也是主城区范围内了。

项目出门往左是海秀快速路、西海岸，向右就是南海大道，交通的话确实也比较便利。

此外楼Sir还发现，这楼盘去海边直线距离不到3公里，到海口房价天花板的“紫园片区”也就2公里左右。

再顺手搜了一下周边，好家伙，旁边就是医院（现代妇幼保健院），往北不远处还有一所比较知名的私立学校（枫叶国际）。

然后，枫叶国际斜对面，就是在建中的友谊星光城，再往北过了海秀路，就是开业没多久的仁恒里（商业体），东侧的省人民医院，也在3公里范围内。

看到这些，大家是不是觉得这地段还可以？先别急着下定论，要实际走一圈才知道。

楼Sir从龙昆南附近，一路沿着南海大道向西，到永万路十字路口右转，看到几栋披着绿衣的高楼，就是朗庭苑了。

| 有绿色围挡的为朗庭苑

本以为这次踩盘的开头还算顺利，没想到又被“现实”狠狠上了一课。

原因就是，这永万路路况一言难尽，甚至可以用“搓衣板”来形容，花了几分钟，楼Sir终于“咯噔咯噔”颠到了项目的咨询中心。

| 朗庭苑东侧永万路实景 楼Sir拍摄

再看看周边，朗庭苑看似配套应有尽有，但刨去楼Sir上面说的那些，以及一些小区的底商，便没有什么值得一提的配套了。

一眼扫过去，整体界面也比较老旧，没有多少生活气息。

| 朗庭苑西侧实景

项目情况

之前楼Sir踩盘，每到一个地方，首先印入眼帘的不是营销中心的字眼，就是售楼处的指示牌，回头再看看朗庭苑，竟然取名为“咨询中心”。

更让人意外的是，这咨询中心的大门，不是临街对外开放的那种，想要进去了解情况，得先穿过工地大门才能进入，这操作愈发让人觉得其中有“故事”。

| 朗庭苑咨询中心

走进工地后，右侧是正在施工的楼栋，左侧为咨询中心，门前摆放了一块展板，上面写着“臻至大宅 选择未来”，下方则是一行“建面约106-130㎡N+2型高赠送美宅”的小字。

| 咨询中心（左）、实体楼（右）

话说，大家看出啥了没？

不说别的，光是那个赠送就相当诱人了，毕竟楼Sir看了那么多盘，N+1都少见，这楼盘竟然直接来了个N+2。

走进咨询中心内部，楼Sir发现这楼盘跟其他确实不太一样，没有沙盘，除了墙上张贴的区位图和效果图，角落摆放的几个户型模型，就剩下待客桌椅和沙发了。

| 咨询中心内部

据了解，朗庭苑占地约33亩，总建面约6.9万㎡，容积率3.0，主要有4栋住宅楼和一些底商组成。

项目一共分两期开发，其中一期为3#、6#楼，也是主推的楼栋，今年8月交房，二期为1#、2#楼，明年中下旬交房。

| 朗庭苑效果图

虽然小区绿化率有40%，但基本都集中在二期，一期底部有商业，具体做什么现在还未确定。

赠送，有点诱人

看到现在，你是不是觉得这楼盘还算正常？注意了，接下来的内容，才是重点。

在了解完项目参数后，对方开始介绍户型。

据了解，朗庭苑户型主要有5种，面积段分别有105㎡-130㎡的2-3房，户型图楼Sir也扒到了：

一眼看下来，朗庭苑的户型都比较方正，似乎没啥，但仔细一瞧，你就会发现其中的“厉害”之处了。

可以看到，朗庭苑所有户型，都有大片的可拓展（全赠送）和半赠送面积。

其中，119㎡和130㎡的户型有两个房间是拓展面积（赠送），改造后，3房直接变4房。

而另外2个户型，虽然只有一个拓展空间，但都有两个较大面积的半赠送空间（户型图上标注为阳台）。

咱们以109㎡的A2户型为例，改造后，2房瞬间变成4房。

好家伙，不到110㎡做4房，在楼Sir印象中，放眼整个海口都很难见到，再加上长6.6米、进深2.4米的阳台，花池可拓展，以及朝南的布局，咱就问你这设计诱不诱人？

看来，门口宣传的“N+2高赠送”还真没唬人，也不是只有一两个户型才有，而是基本都可以这样操作。

这么算下来的话，有的户型还真可以做到“0公摊”，就算有的不是，得房率也很高。

那么，这户型做的这么流弊，赠送这么多，价格是个什么情况？别划走，楼Sir接着盘。

价格，仅1.3万/㎡

看完户型，接下来就是算价格环节了。

关于售价，对方没有丝毫遮掩，就是楼Sir开头说的，只要1.3万/㎡左右。

说实话，虽然做了心理准备，但现场听到这个价格的时候，楼Sir还是倒吸了一口凉气。

之前踩过的那些低价楼盘，也在脑海里瞬间过了一遍，只要是异常低于市价的，都多少有些问题，这个朗庭苑自然也不例外。

| 朗庭苑项目现场

至于为啥这么便宜？对方告诉楼Sir，主要原因有两个。

第一个，办证晚。

对方说，朗庭苑的土地不是招拍挂得来的，而是划拨用地，因此短时间办不了证。

如果要办，也得等5年以后，比正常楼盘要晚3年，到时候办证，只需要补缴土地出让金就好了。

那么，这个土地出让金要交多少呢？

对方回应，按照目前市场情况是500元-700元/㎡，如果是100㎡的话，总共也就5-7万元左右。

而且，土地年限是从交了出让金后开始算，年限也是70年。

| 朗庭苑工地实景

第二个，付款方式。

由于项目属于划拨用地，因此付款跟平时买房也不一样，不能贷款，只能一次性或分期。

分期得按照工程进度来付款，现在想买一期的话，可以先交10万的定金，然后再付总房款的60%，等项目封顶了再交30%，至于剩下的尾款，就等交房的时候补齐就好了。

是不是有点绕？楼Sir举个例子，以A2的105㎡户型，单价1.3万/㎡来计算，总价就是136万元左右，分期付款如下：

首次：10万+136万×0.6≈92万

封顶：136万×0.3≈41万

交房：136万-92万-41万=3.5万

总价：92万元+41万+3.5万≈136万

想买二期的，先付10万定金和总房款的30%，盖到10层再付30%，封顶后付30%，剩下的交房时补齐就好，具体多少钱，大家根据上面的公式套一下就好了。

综合算下来，105㎡的户型，加上土地出让金，总价也就140万，而且还可以做4房，这诱惑力度，简直了。

听完售楼员的这些说辞，楼Sir不禁感叹，这饼画的是真的香，要不是多少读了点书，还真的很容易上套啊。

你再反过头来一想，这售价看似很香，但要是按这种方式付款，压力也不小。

而且大家发现没有，这楼盘一期还没封顶，二期才刚开了个头，卖房也是按照工程进度付款的，这边盖着房，那边收着钱，其中的风险，楼Sir不说大家心里也有数吧。

| 一期6#楼已经盖到了18层

最后，楼Sir问了一嘴，交钱后不想要了，或者等不到3年、5年，怎么办？

对方很爽快的答到，可以全额退款，如果你已经交钱，到了第4年或者第5年不想要了，不仅能退款，还可以按照返息。

至于利率多少，对方也没说明白，就说按照银行的利率来算。

是不是从买房，到交房，再到退款，都安排的明明白白？至于能不能买，咱们继续聊。

真相，竟然是…

楼Sir回来查了一下，这个朗庭苑项目，早在2020年1月就公示了建筑方案，其位置属于《海口市药谷工业园控制性详细规划》的B17地块，当时申报的并非住宅，而是长租公寓楼。

| 朗庭苑位置（左）、建筑方案规划（右）

楼Sir还查到，该项目是海口2022年第二批9个集中开工的重大项目之一，总投资2.39亿元，预计于2023年10月完成建设。

在媒体的宣传中，楼Sir也看到了朗庭苑后边有着“长租公寓”几个字。

说白了，朗庭苑说是划拨用地，但性质大概率是租赁住房用地，建设的也是具有租赁性质的住宅，并非商品住宅。

严格意义上来说是不能上市交易的，没想到现在直接被拿出来销售了。

这也就解释了，看房的地方为什么不叫售楼处，而是取名为“咨询中心”了。

对方还告诉楼Sir，这项目是去年7月份开始销售的，甚至还没开建的时候，一些关系户就交钱拿房了。

而且从销售到现在，也没做什么推广，上车的也基本都是周边的人群，不过也正常，这种房子，估计也不敢拿来大肆宣传。

至于什么预售证、备案价，都是没影的事儿，因为这楼盘不属于商品房，自然没有预售证，售价也是开发商根据成本自己定的。

购房合同，也不是房管局备案过的，是开发商自己出具的，而且据说外地的也可以买，只不过以后办证，得满足购房资格。

说了这么多，大家看明白了吗？至于能不能买？楼Sir就一句话，别总想着天上掉馅饼。

据楼Sir经验来看，只要说是土地变性，其中所涉及的问题会相当的多，甚至远超你我的想象，并非如开发商轻描淡写的那么简单。

而且，之前由于土地导致的买房纠纷，楼Sir已经遇到过不少了。

像楼Sir写过的椰海家园，开发商在集体建设用地建房销售，经过多次扯皮，虽然地块已经转为划拨用地，但交房遥遥无期，更别说办证了。

还有海航城，也是土地性质出了问题，3000户业主，想要办房产证的话，得补缴1107元/㎡的土地出让金，每户分摊下来约10万-20万不等，整个小区加起来需要4.2个亿。

说白了，买了这种房，运气好的可以入住，而像朗庭苑这种，有着大量赠送面积的房屋，验收能不能顺利通过，也是未知数，更别提办证了。

运气不好的，万一开发商资金链出个什么问题，甚至有可能烂尾、停工，以后能不能住进去，就看天命了。

所以，如果有人向你推荐这个楼盘的话，别废话，直接拉黑！

最后，再送大家一句话，在买房这件事上，一定要擦亮双眼：贵的不一定好，便宜的大都有坑！

关于朗庭苑，大家有什么想说的，直接在评论区留言。