上海60岁及以上占比25%！下半年，房价或开始历史性大跌

上海的人口老龄化严重，60岁及以上占比高达25%。

可以说，下半年，大概率上海的房价要开始历史性的大跌。因为，老年人不需要买房，也无力承担月供。

实际上，如上截图，上海的外地人在2010年是897.7万，到了2022年是1006.26万。

十几年时间，就增加了100多万。

这点增幅，其实是无法支撑上海房价从2010-2022年的大跃进。当然，2010年的时候M2是很小的。

2010年1月的时候，M2才62.56万亿，现在已经是275万亿了。

扣除这个因素，就是2010年时M2才现在的一个零头。扣除这个因素，上海十多年仅增加了100多万外地人，这么点韭菜接盘侠，是无法支撑当前的房价的。

可以说，上海楼市的韭菜接盘侠还不够多。

从2015年开始，上海的外地人数量就基本上维持在1000万的上方，没啥变化。当然，有外地人拿到上海户口变成新本地人的。

外地人一旦开始跑了，上海的老龄化数据还将加重。

有上海户籍的本地人，88%的自有住房。没有上海户籍的外地人，是74.8%的租房。

可以说，上海的高价楼市，只有租房的外地人会接盘。

1000多万外地人，74.8%是租房，就是相当于近800万刚需。

只要就业局面恶化，租房的外地人失业后跑了，上海的刚需数量就会大幅下降。到时候，就将是房租和房价的双杀。

再结合老龄化之后，部分老年人自然老死的子女刚卖，这个卖盘会增多。

这种刚卖增多和刚需减少，累积到一定的数量，就会引发上海房价的质变。

所以说，下半年，上海房价可能会开始其历史性的大跌。

上海的外地人，23.2%是安徽人。有购买力的浙江人不多，只有5.3%。

过去几年，上海房价能扛住，可能就是这几个点的浙江人在买房。比方说，浙江的富二代留学生，回国后在上海工作，然后就买房了。

1-2月，外商及港澳台商投资企业实现利润总额1761.3亿元，下降35.7%。

可以说，外资的撤退，将是上海房价的釜底抽薪。

上海是个移民城市，1840年前的土著就是乡下人，所以说，有上海户口的都可以算是本地人。

1469万户籍人口，25%是60岁及以上，就是说60岁以下的是75%只有1100多万。这1100万，才是上海楼市真正的购买力。但是，88%的户籍人口都有房。有房，才更有可能入户上海。

外地人，一旦外资雇主跑了，外地人在出租屋里失业半年一年的，最终也只能灰溜溜地跑了。

上海和苏州的房价，扣除富人区后，最终可能会向无锡看齐。这是链家上无锡的挂牌房价，基本上就是2万每平以下。

链家上面，无锡的挂牌二手房是4.9万套。

相比苏州的15.4万套挂牌二手房，无锡的4.9万套就健康多了。

无锡的人口是746万，差不多是上海的1/3。

无锡的人均GDP是18.74万，全国第一。

全国第一，就是超过上海。

上海的人均GDP是超18万元，略低于无锡。

就是说，无锡房价，是上海房价的标杆。

扣除富人区，上海房价这一次回调，会跌到无锡的水平。

下半年，就开始历史性大跌了。因为，美联储搞不定会弄出什么幺蛾子。