看完保利白皮书，我对地产行业又有信心了

未来，房地产行业如何走，保利再一次给出答案。

今天，保利发展发布《2022-2023房地产行业白皮书》，系统性阐述了他们对于房地产行业今天与未来的理解。

要知道，这已经是保利发展连续第7年发布行业白皮书，过往6份报告中，他们都精确踩准了时代脉搏，预判了房地产未来的趋势。

在涛哥看来，强大的行业研究与战略预判能力，是保利发展能够持续进步，成为行业综合实力一流企业的关键之一。

早在2017年，保利白皮书率先提出房地产将进入“总量峰值”时代，提前5年预判行业变化，这也使保利比其他房企更早调整自己，因而能实现弯道超车。

2022年初，保利白皮书则指出地产“五化”趋势，即去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局分化，而过去一年的市场巨变，也完全印证了他们的观点。

所以，站在2023年的春天，保利发布最新一版白皮书，涛哥也有必要带大家一起看看：

2023年，保利发展如何理解，房地产行业的未来。

1

趋势修复，新房仍有10万亿

2022年初，保利在白皮书中提出：

房地产行业在经历总量峰值后，正进入构筑成熟期的“右肩”阶段。

后来发生的事也完全如保利所料，2022年市场规模从18.2万亿的峰值降至13.3万亿，出现2017年以来的首次减量。

不过，随着中央的高度重视，相关支持政策迅速出台，目前房地产主要经济指标出现积极变化，市场热度有所恢复。

保利认为，短期看虽然市场完成筑底仍需时日，但发生系统性金融风险的可能性不大。这也算是为行业吃了一颗定心丸。

保利发展去年底对部分核心城市市场需求、土地供应和库存情况进行了详细盘点和测算，得到以下结论：

2023年主要城市整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强的支撑，后续市场容量不会出现单边持续下滑，将保持在一定的规模区间内合理波动。

从保利的观察看，随着“房住不炒”深入人心，本轮投机类需求已经基本出清，目前入市的大多是真实居住需求，市场甚至存在一定程度的“超跌”。

因此保利判断，行业趋势逐渐修复，有望步入成熟稳健发展轨道：

长期看，房地产市场是经济基本面的映射。我国经济有希望、有能力保持长期平稳发展，经济总量、人均收入还有很大增长空间，将诞生世界一线城市。

从人口来说，一方面我国城镇人口仍处于较快增长阶段，每年还有千万级的进城人口以及新市民落户需求，带来结构性增长潜力。

另一方面随着人口质量提升，“人才红利”正在形成，中等收入群体未来15年将翻一番，超过8亿，带动支付能力持续提升。

因此，经济发展、人口迁移和质量提升，仍将对住房消费形成支撑，房地产仍将是一个巨大的市场。

所以保利认为，未来5年，新房市场规模将维持10万亿以上，新房及二手房市场规模合计将超20万亿，房地产行业将步入成熟稳健发展轨道。

2

动态分化，进入“结构性牛市”

目前，我国住房矛盾，已经从总量短缺，转为结构性供给不足，主要体现为空间错配和业态失衡。

首先，由“全面牛市”进入“结构性牛市”。

保利团队经过研究发现，目前具有真实居住需求的核心城市住房需求更加旺盛：

综合实力排名前10%城市，经济总量占全国40%以上，常住人口占全国30%左右，新房规模占全国50%以上，一二手市场合计容量更是达近6成，且近四年占比仍在不断提升。

保利认为，随着经济持续增长、人口持续流入、资源持续导入，这部分核心城市房地产市场仍处于成长期，将呈现出“结构性长牛”特征。

其次，区域经济和产业发展，是城市分化的核心推手。

保利认为，城市或区域经济总量、产业结构的趋势性变化，最终决定了住房需求的增量空间和支付水平。

经济和产业一方面决定城市筑巢引凤、吸引人才的能力，另一方面决定城市创造财富的能力，以及居民收入水平的高低，这些都是房地产的基本支撑。

在保利看来，未来城市分化是常态，也是动态。一些城市通过抓住产业新趋势、新赛道，有机会提升城市价值。

例如合肥，凭借“风投城市”模式，形成“芯屏汽合”“急终生智”的新兴产业格局，吸引了丰富的高素质人才，产生了大量的市场需求和购买力。

其三，业态分化难以逆转，供需错位存在改善空间。

保利发现，全国商办物业已超前供应。商办比住宅市场提前四年见顶回落，去化周期不断延长，部分城市商办业态空置率高企。

并且，商业性质公寓明显供过于求，与住宅价格的比值持续下降。

此外，不合理车位配比造成资源浪费，形成了大量资源闲置和库存积压。

保利建议，业态失衡的局面需要及时扭转。应该尊重市场真实需求，调整过剩的商业用地，逐步有条件转为住宅用地，释放更多优化空间。

3

“量的扩张”转为“质的提升”

当前，人们对于住房功能的需求正从满足基本居住，转为满足高品质生活需要，对居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求。

因此，房地产市场正在经历从“有房住”到“住好房”的变化。

保利发现，从需求端看，房价“中位数”更能揭示我国真实居住水平，住房品质提升空间仍然较大。

过去20年，房地产市场快速发展，平均房价持续上涨，大家通常认为居民住房已经很贵，品质也足够好，但事实并非如此。

作为长期深耕主流城市、主流需求的代表性企业，保利从自身成交数据看，住宅产品成交单价、总价的中位数比平均数分别低了5000元、70万元。

进一步从重点城市成交数据看，2022年所有成交住房中，成交总价低于平均数的套数占比为62%。

就是说，“平均数”并不能代表多数人的居住品质，品质提升空间仍然较大。

保利的这个洞察非常重要，过去我们会觉得平均房价已经不低，改善需求可能没那么多了，但拆开后会发现，多数的人仍然有改善的必要。

在共同富裕背景下，这部分人群仍然有消费意愿，还将产生海量的居住品质改善需求，为行业稳健发展提供源源动力。

而从供应端看，过去居住品质受供给制约，难以满足美好生活需要。

据统计我国大量存量房建成于2000年以前，质量较差。2000年后商品房虽快速发展，但高品质住房占比同样较低。

2000-2010这十年，房价保持在低位，受限于成本，房屋建造标准普遍不高。

2010-2020这十年，房价虽快速上涨，但开发商不愁卖，缺乏动力提升品质，此外也由于限价等因素，品质提升空间受限。

因此保利认为，品质居住需求的供需矛盾，将带来巨大的结构性机会，预计未来平均每年将产生超过800万套改善需求。

所以，在成熟期的“品质时代”，房地产将进入买方市场。

客户在房屋品质、功能、环境、配套和服务等方面都还存在诸多改善诉求，这也将是房企接下来要解决的重大课题。

4、总结

以上，涛哥分享了保利最新白皮书中的一小部分观点，完整内容更加震撼。

建议所有读者都去好好读读《保利2022-2023房地产行业白皮书》完整版。

看完保利这份报告，涛哥总体有几点感受：

1、优秀的企业，必然有优秀的战略视野。

保利连续7年的白皮书，充分体现了他们对市场超前的把脉能力。

在涛哥看来，保利“进三争一”的目标，不仅是规模向前，更是综合实力的领先，成为硬实力、软实力都过硬的行业“一流企业”。

2、对行业未来，我更加有信心了。

保利作为头部央企，对政策和经济的敏感性显然高出一般企业。

他们从经济增长、产业发展、人口流动、人口质量、城市机会、改善需求等维度，综合描绘出未来的市场空间和机会。

为行业指明了“结构性长牛”的趋势，意味着房地产依然大有可为。

3、对客户研究，我们能做的依然很多。

比如保利提出的“中位数”洞察，以及对存量住宅品质的研究。

这些成果让我们看到，客户需求依然远未被满足，房企能做的工作还有很多。

所以，涛哥也真心敬佩保利这样的公司，能连续7年，把自己内部花费大量精力做出的研究成果，无私的分享给同行们。

对行业的引领，对客户的重视，这也是保利这家企业值得被业内尊重的原因。

最后，再次建议大家下载《保利2022-2023房地产行业白皮书》，最好能打印出来好好阅读，相信你一定会有感到振奋的收获。

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