近40%的城市去库存周期超两年，内行：三四线楼市传来“坏消息”

前段时间，任泽平对楼市又发表了自己的新看法，他认为未来中国70%城市的房子将过剩，并且没有任何投资价值。

他认为2023年，房地产将会分化式复苏，所谓的分化式是指有的城市房地产会继续回暖，房价甚至还会创下新高。有的城市则相反，房地产会进入持续低迷的状态。

主要原因是当下城镇化已经超过60%，未来人口主要会流入都市圈和城市群。未来中国70%城市的人口流出或停滞，带来的结果是城市的房子过剩，没有任何投资价值。

他指出，从2022年开始我国人口已经开始负增长，生育率只有1.1%，这比一些西方国家的生育率还要低。未来我国最稀缺的资源就是人，特别是年轻人，如果一个城市没有人，那么不管是房地产还是其他产业都会受到影响，都没有根基。

大家对任泽平的这个观点有何看法呢？个人认为任泽平的这些说法是有一定道理的，并且未来大多数城市不仅缺人，更缺人才。

我们都知道，房子也是商品，其价格也是会受到供需关系影响的。那么当下我国楼市库存是什么情况呢？近几年到底如何，我们先看数据：

下图中，红色代表的是住宅销售面积，蓝线代表的是住宅新开工面积。

从图中我们看到，2021年和2022年楼市销售面积都是高于住宅新开工面积的，也就意味着楼市供应小于楼市需求。看到这个，相信不少人已经认为当下我国楼市库存在不断走低，未来房价必然会是一个上升趋势。

如果这么想那你就错了，因为我们忽视了一个重要因素，那就是前几年拿地开工的项目，最近几年才大量入市，他们对楼市库存有较大影响。

这其中包含了不少因为保交楼而重新复工的项目，所以我们要客观的看待库存这件事，当下一方面是新开工面积小于销售增速，库存是不断减少的；可是另一方面新开工项目的竣工速度又大于销售，库存又是不断增加的，这一对冲到底会对库存有正向还是负向影响呢？

首先我们看下城市结构

根据易居100城统计口径为样本，我们可以看到

当前城市库存压力，一线城市去化周期相对好，二线居中，三四线城市最大。这一点和前面任泽平的看法不谋而合，三四线城市随着人口的不断外流，自身又没有产业留住人，最终房地产会进入不断下行的状态，库存增加也就很正常了。

其次，我们再从库存增速的角度看具体城市的情况如何

截至2022年底，100个城市中有68个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的32个城市则出现了同比下降现象。

也就是说近70%的城市，楼市存款都出现了增长的情况。

具体城市看，珠海、杭州和三亚三个城市库存同比拉升较为明显，而包括肇庆、苏州和长春的库存下滑速度较快。

最后我们再看具体的城市区划周期如何

截至2022年底，全国100个城市中，有39个城市去库存周期超过24个月即两年。也就是说近40%的城市区划周期超过两年，库存压力较大。

从这次的库存数据中我们也能看到，未来买房首选要选择一二线城市，就像任泽平说的那样，未来房地产是分化的。对此马光远也发表过类似的观点，他认为未来买房应该遵循3个“20%”的原则，即20%的城市、20%的房子和20%的开发商，所谓20%的城市就是指那些人口还能继续增加的少数一二线城市。

房地产就是这样，在全国人口进入负增长的时候，就要看哪个城市对人口的吸引力更大，那么它的房地产在未来就还有发展空间。从这一点我们也能看出，三四线楼市已经释放“坏消息”，其只能满足自住需求，如果想投资就要谨慎了。