美的置业：投资拿地不会多点开花，计划今年交房超10万套

3月27日，美的置业控股有限公司（03990.HK）召开2022年度业绩新闻推介会，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈出席会议。

按照美的置业披露的年报数据，2022年全年，美的置业收入为736.3亿元，与2021年基本持平；毛利为113.06亿元；利润及综合收益为35.77亿元；年内核心净利润38.7亿元，同比下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润为19.69亿元，同比下降49.5%。

投资拿地更加聚焦，绝对不会多点开花

在投资拿地方面，林戈提到，美的置业一直坚持审慎务实的原则，2022年，美的置业通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63亿元，这些项目以二线城市为主；同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元，这些城市主要是柳州、九江、岳阳、大理这些稍微弱一点的城市。此外，2022年6月，公司新增位于上海市浦东新区项目地块，权益货值约14亿元。

林戈介绍，截至2022年底，美的置业的总土储面积是3206万平方米，土储权益比为70%，较2021年上升3%，其中一二线城市面积占比66%，长三角和大湾区面积占比合计52%，土储结构朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜，土储覆盖城市基本面不断向好。

截至2022年12月31日，美的置业土地储备的总建筑面积达3874万平方米，涉及332个物业开发项目，分布于粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域。

按照美的置业披露的数据，2022年，美的置业实现全国49个城市，142个项目，共计超8万套房子交付。据美的置业管理层透露，预计2023年累计要交付10万套以上。

从销售额上看，2022年全年，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约792.4亿元，较2021年下降42.22%；销售回款率为83%。

“这些年，我们的回款水平基本在82%～85%之间，最高是87%，所以整个回款是相当理想的。回款之后，其中六成用于工程款，余下的除了完成税金缴付之外，还有一些负债的兑付。剩下的我们重点用来寻求好的地块。”林戈说。

赫恒乐表示，2022年整个房地产市场极其严峻，出现了两大现象，一是债务大量违约；二是大量企业亏损。去年一年我们没有在公开市场拿地很多，仅仅增加了一宗，但我们在合作方的股权收购方面做了大量的工作，对土地储备做了结构优化，而不是在量上做太多的文章。

赫恒乐提到，目前有利的因素在增加，今年2月份、3月份整个房产销售的市场得到了充分的体现，所以今年土地的供应会比较充足，机会也会很多，但土地价格应该不会出现爆发式的增长，目前健康发展的房企大家都相对理性。美的置业将积极动态研究一些优质的土地，捕捉投资机会，根据具体城市的去化速度进行结构性补货，在土地研判上会保持理性，更加慎重、更加聚焦，绝对不会“多点开花”。

3月成交量阶段性回落，市场短期来看稳中向好

针对近期市场出现“先暖又回落的”迹象，王全辉指出，2月份的市场，无论是客户的到访量还是成交量环比均大幅增长，市场出现复苏苗头。到3月份时，客户的到访量和成交量均较2月份有一定的下滑，但和2021年同期相比仍然是增长态势，因此这是一个阶段性回落的过程，不是市场出现了什么问题。随着疫情管控的全面放开，以及中央对经济、对房地产的支持不断加码，企业端和居民端对于经济恢复的信心跟预期都在逐步好转，因此公司对于市场短期来看是稳中向好，长期来看是坚定看好。

谈及企业未来的发展方向，郝恒乐表示，美的置业面对整个行业的深刻变化在不断地调整，总体原则是经营追求指标良性安全健康，不追求单一的规模扩张，在具体业务结构上，会坚守房地产开发业务基本盘，并深挖房地产开发业务链上的发展空间，推动经营业务多元化。

2022年，美的置业降负债效果显著。截至报告期末，美的置业净负债率为43.9%，现金短债比1.60，扣除预售款后的资产负债率68.2%，“三道红线”已转为绿档。

美的置业指出，美的置业跟随市场周期运行规律，处理滞重库存，解决历史遗留问题，不断探索从降杠杆到稳杠杆的发展之路。截至报告期末，美的置业有息负债总量为485亿元，持有现金总量约264亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元。本集团融资成本实现进一步降低，加权平均融资成本下降至4.62%。

截至2022年12月31日，美的置业总现金及银行存款为263.9亿元。