地产复苏还没落稳固，房产税就要来了？房产税不是想收就能收的！

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现在又有扩大房地产税试点的提议，地产股迎来当头一棒，应声下跌。房地产税因为关系太大、涉及千千万万普通人生活，所以扩大试点和推出都需要十分谨慎。

现在支持推出房地产税的声音主要从地方财政收入出发，但如果推出房地产税后影响到消费和经济，岂不是伤害更大。

为什么想推出房地产税？

我们知道，土地出让是是地方财政收入的主要来源。2019年到2021年，全国土地出让金占地方财政收入的比例均超过70%。分税制下，税收的大头是中央拿走的。在地产市场低迷，土地出让金下滑的时候，作为地方税种的房产税就成了“补充方案”。

大体估算一下，我国城镇商品住宅总价值约为350-400万亿元左右。假设房产税率为0.8%，就是2.8万亿元到3.2万亿元。考虑到免征比例，就算只有50%能够征收上来，也是1.4万亿元到1.6万亿元。

虽然不足以补足土地出让高峰土地出让金的规模，不能完全取代土地出让金，但也可以有所补益。

但，现实真的如此简单吗？

收房产税，还需解决的重要问题

房地产税涉及重复征税问题。我们的土地是国有的，在建设之前缴纳了土地出让金，开发商和业主都没有土地的所有权，而仅仅是有有期限的（70年）的使用权。在法理上来说，获得使用权缴纳了土地出让金，没有所有权也就没有征收拥有税的道理。所以不解决这个前置问题，可能会有重复征税的弊端。

此前推出房产税的重要功能是抑制炒作。赞同房地产税的人认为，房产税给市场成交带来压力，增加的税收带来支出的增加和投资回报率的降低，短期可能引发部分购房者的卖房行为，叠加成交量的下行，价格可能会略出现一些向下的波动。但是房地产税对房价的抑制作用有限，不能单独作为调控房价的工具，也不能寄希望它成为调控房价的主要手段。

现阶段，地产市场已经极度低迷，怎么承受房地产税的打击，如果行业整体陷入萧条，将给经济复苏带来极大压力。

2022年3月，六部委暂缓了扩大房地产税试点，就是因为地产行业出现了较大下行风险。现在来看，还没有恢复的可能。

国外经验，难以直接借鉴

美国的不动产，都需要交税，反映了税收的公平制原则，为地方政府带来稳定的财政收入。房地产保有环节只设置财产税，避免了重复征税问题，有助于减轻税收成本，提高税收的行政效率。

英国住宅税的征收历史悠久，采用独特的住宅税分级计量的征收方式，考虑不同纳税主体承担税负的能力，通过对评估价值分级实现差异化征收，体现税收公平。

新加坡政府将物业类型分为业主自住住宅、业主非自住住宅和非居住类房屋三类，按照物业类型实施差异化税率，对购买自住房者进行税收优惠，对高档私人住宅使用高税率；可以调节贫富差距，抑制地产投机。

乍看之下，发达国家都收取房产税，我们照搬有什么问题吗？其实问题很多。其一，所有制、产权时间不一致；其二，收入水平不等同、税负承担能力不一致；其三，我国是以间接税为主的，与其他国家直接税为主不一样。

于房地产税的税收规模很大程度上取决于税基、税率和税收优惠政策，因此房地产税是否能够成为地方政府的主体税种取决于政府对房地产税的功能定位。

总结

参考日本与韩国经验，在后重工业化时期宏观经济大概率“下台阶”，因此未来 3 年大概率不会推出“扩大房地产税改革试点城市”相关举措。什么时候，有质量的增长稳定下来，才有讨论的必要。

现在也不应该是议论房地产税的好时候，引导储蓄资金进入楼市和消费，对经济很重要。这个预期要引导好，如果现在掀起讨论房地产税的热门，势必影响购房者的心态，影响资金进入楼市和消费，对经济复苏不利。

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