深圳楼市：情绪市场不能决定地段价值！

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会员提问：五哥，你好，已婚，有一个孩子，在上小学，为了子女的教育，最近在关注相关信息，请问深圳的教育资源有些什么特征？深圳的中考、学校、区域有些什么值得关注的信息？深圳湾中学的学位房值得购买吗？

五哥：你好，关于深圳的教育，有以下几点特征：1.在深圳中考中，深圳户口占优势，深户高中录取率远高于非深户。2.深圳的学校建设速度跟不上人口流入速度。3.四大的点招生和地段生升学率差距大。4.房价一定程度上代表了生源水平，生源决定学校的水平，所以学校水平由高到低可以排列为：福田南山>宝安>光明、龙岗、坪山。5.南山的学校招收的都是地段生，八大率在20%左右，主要是生源优质，其次才是教学质量的原因。6.孩子的成绩不仅仅取决于学校，更取决于父母对孩子的教育投资。7.深圳湾的居住价值大于学位价值，从深圳湾的经济发展水平可以得知深圳湾的学校水平不会很差。8.一般家长会让男孩走应试路线，女孩走出国路线。

会员提问：五哥，你好，已婚，有一个孩子，有购房资格，想在福田区或宝安区购买学区房，最好是能兼顾投资、学区、自住，预算是500万，请问有没有什么推荐？

五哥：你好，福田和宝安的学区房情况如下：一、福田区，有两个推荐：1.福保片区福外南学区，500万可以买到两房，可以兼顾自住和学位，有两项利好，一是3号线通车，二是福田外国语南校区建成，后续深港合作区推进顺利的话则会有一定影响。2.新洲区。

二、宝安板块，宝安实验囊括优质楼盘，建议看看宝安中心带宝安实验的盘，但不建议选择同样有宝安实验学区的翻身片区，居住体验较差，依赖旧改，不能兼顾学区、自住、投资。

会员提问：五哥，你好，房价又跌了，我名下有两套房，现在二手市场陷入冰点，成交量这么低，我现在比较恐慌，请问这种调控是出于什么目的？怎么看待的？

五哥：你好，面对目前的市场，不同的人群反应不同：首先，对投资者而言，深圳房价下跌，房贷利率上调，二手房市场不景气，投资成本增加，投资者在这种处境中显然是心态焦虑的。其次，对于年轻人来说，有些调控措施是必要的，因为过高的房价带来的生活压力过大，部分人选择离开一线城市，深圳出台一系列调控措施，控制房价，加大供给，完善租赁住房，减少房子流动，给留住人才创造更多可能。同时，调控下并不是仅有深圳受到影响，多个热门城市房价都不同程度受到了抑制。

会员提问：五哥，您好，在光明买房，是不是越靠近南边，越靠近南山跟福田，未来的房子价值越高呢？

五哥：你好，光明和龙华买房逻辑不同，龙华是福田南山的睡城， 很多南山福田的人都跑去龙华办，通勤越近，龙华的房子就越贵，但是光明不一样，光明首先有产业，有科学城，要靠自身发展，靠自身发展不是说越靠南山，越靠福田越近越好， 光明有自己的一个独特的规划，一心两区 光明买房的时候，还是要去研究光明的房子的 区域价值。

会员提问：五哥，你好，在宝中有一套房子，已经出租了，在西丽有一套房子自住，现在月供3.7万左右，月工资只有3万多一点，孩子也快要上学了，监管部门严查经营贷，感觉压力很大，要不要把宝中的房子卖掉？

五哥：你好，有三个方面的建议：1.宝中的房子比较看好，不建议此刻出手，建议根据自身情况做适当的投住调整和债务结构重组，优化配资。2.面对严查经营贷的情况不用过于忧虑，未来可能常态化抽贷，但对消费贷没有影响，银行鼓励消费贷，对资质良好的客户会提供抵押产品，可以先申请经营贷额度放置，在高压时期不流入楼市即可。3.可以做一个融资计划，宝安的房子做抵押贷融资，增值后加按再融空间出来，一段时间后再循环，最后可能达到以房养房的效果，西丽的房子同理。