深圳楼市：很多时候不能被外表面所误导！

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会员提问：五哥，你好，感觉最近马鞍岛好火热啊，身边有钱的朋友打算在这里买房投资了，但是这个地方不是才发展的新区吗？

五哥：你好，马鞍岛之所以能新的热土有以下四个原因：首先是地段优势，深中通道让这里被划入前海“半小时经济圈”，成为不可多得的房价洼地；其次是产业发展，马鞍岛不仅承接了外溢企业，还吸引了很多科研机构入驻，作为中山的出海口，马鞍岛将带动中山发展；第三是收益优势，马鞍岛较低的房价吸引了大批投资者；最后是优质住宅区的加成。

会员提问：五哥你好，小孩2岁，预算总价800-100万的房子，想要在深圳南山买学位房。有什么好的区域推荐吗？

五哥：你好，深圳南山学区房价位高居深圳前排。在南山地带，坐拥多所高级中学。总价高的学位房的选择方法以南山区为例子，在南山区教育资源的带动下，南山学位房价格走势变化大。深圳的各大区域教育资源丰富，主要集中在南山中心区、前海、蛇口、南头、华侨城等地，各大中学云集。不同户型定位也不尽相同，一房选强势，二房认准高价值、高辨识度和高品质，三房及四房优势互补，学位房和小区品质可相互补充。买房要认准，尤其体现在学区房上。

另外2房方面，最好选择片区内热点价值高、名校实力强，辨识度高的学位房，前海、蛇口片区值得关注。而在前海，可以考虑南山实验荔林小学或者鼎太小学+南山实验南海中学的学位房，然后再是南山实验荔湾小学+深大附中的组合。

在蛇口建议关注育才系小学+育才二中或育才三中的组合。至于选择3房方面，比较好的学位房大多是老破旧或老旧类型的楼梯房为主，蛇口的育才系小学+育才二中或三中是首要关注的方向。如果够不着、看不上这个价位段的优质老破旧学位房，那么建议沿着还改善楼盘品质+更大面积+热点板块+保值能力的方向去找学位房。

会员提问：五哥，你好，刚需，预算130万，准备在福永上车两房，请问福永的发展情况如何？有没有潜力？看中的万福人家、凤凰花苑、时代景苑不知道如何选择，时代景苑是04年的房子，可以购买吗？

五哥：你好，福永能承接宝中、翻身、碧海的溢出需求，前海规划带动了整个西部片区的发展，临近的福永、沙井等也因此获益，但是目前西部房价水分较大，除了宝中其他片区可能都会横盘；福永涨势并不明显，原因在于城市界面被工业区分割，基础配套差，所以楼盘成片能弥补配套的华强城是比较受欢迎的；福永是宝安的科技产业后花园，其中立新湖板块具有潜力，自然资源丰富，长期来看，值得看好。在福永上车，考虑到以后置换，不建议选择房龄过大的房子。

会员提问：五哥，你好，我看中了罗湖国贸的金源大厦，房子比较老旧，但是我有渠道能用240万拿到手，请问这里房子怎么样？是否有拆迁的可能？有没有什么建议？可以入手吗？

五哥：你好，关于金源大厦可以明确两点：1.房龄较老，学位一般，优势在于靠近国贸商圈，投资价值不大，如果入手价格低的话，可以通过持有转手获利。2.通过片区规划或旧改更新获利的概率不大。这类塔楼拆迁成本高、占地面积小，拆迁可能很小。如果以市场5-6折价格购入，持有三年内是获益的，再长的话则会消耗利润，建议买房者快速倒手赚取差价，不建议长期持有。

会员提问：五哥，你好，有两千万预算，准备买豪宅片区的房子，关注的有深圳湾、香蜜湖、华侨城、尖岗山，其中尖岗山比较特别，跟其他几个片区并不相似，请问它有些什么特点，未来发展如何？

五哥：你好，尖岗山有这些特点：1.不是纯粹的豪宅片区。相比深圳湾、香蜜湖、华侨城这些资源优质的豪宅区，尖岗山虽然有中海九号公馆等豪宅，片区内却同时存在改善盘和刚需盘，片区定位不上不下，居住氛围并不纯粹。

2.涨幅一般。究其原因有三点：一是缺少名校，教育资源一般；二是没有地铁，交通不便；三是缺少大型商业，生活不便。

3.有万科都会四季这样的刚需盘，价格有优势，户型紧凑，实用性强，但是户型朝向一般。总的来说，尖岗山现在已经由豪宅片区逐渐偏向刚需改善，定位上的不准确导致它陷入尴尬局面，目前尖岗山已经没有空地，未来应该会向好发展。