北京买房：理清思路，购房建议773

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问德胜学区的新外大街乙8号院这个小区怎么样啊？除了网上的一些资料，我能找到的资料很少，想知道这个小区交易量为什么这么少啊？对应育翔小学的小区里，这个小区算是什么水平啊？能算次新吗？未来保值能力如何啊？

A：

1、乙8号院，一共就这么一栋楼，200多套房，当然成交量少了。北京每年二手房的换手率才2.5%上下，这里如果每年能成交7/8套房算正常，超出还算换手率高呢。要是每个月都能有成交的就算炒的狠，来回来去的倒腾，或者原业主都不想持有了才出手的，成交量大了未必是好事儿，或者挂牌率高就肯定不是好事儿。

2、小区挺好的，房龄也就20年吧，相对算比较新。西城区委的公房，普通社区。能算次新，西城只要是2000年后的都算次新。这是北京最后的一批公房社区了，不影响贷款，流动性算还不错的。

3、具体保值说不好，看过了高峰期之后的政策吧。理论上讲德胜的资源好，应该比别的学区支撑强。这又是房龄相对新的，那就更强些。但这谁也不敢保证，看自己的判断吧。

仅供参考。

二

Q:

有套139平三居能卖1030左右，有个老公房能卖255左右，二套都是出租。都卖掉换个海晟明苑南区1800左右房，或是万泉新新的房。主要考虑未来增值及出租回报率。或有其他有投资价值的房推荐？

另想咨询中堂04年房还有保值增值性吗？孩子明年满18有购房资格了。是不卖中堂，等再买套700左右的房给孩子好？还是都卖掉换个品质好的？从未来增值性及出租考虑。

A：

1、考虑出租回报率和增值，那常规就是朝阳区啊，海淀的都有学区溢价，租金高不了，学位的溢价部分是没人给租金的。

2、但投资一般不太建议海晟名苑，这种老公寓自住更合适。当然在四环内的保值也不错，放到北京就普通了，略有落后，否则也不会现在这价格。可以说租金高，但也是用升值慢换来的，看自己更重视什么吧。

投资一般建议是四环外，北部为主，比如望京亚运村新北苑来广营一带的，不少小区的升值远超海晟名苑。这不是贬低海晟，当年营销的时候我还参与过呢，但就是这么个现状，谁也没辙。

3、中堂挺好的，保值没落后，留不留的看自己，普通小区没什么特殊的。地段儿也普通，指望着走出独立行情是不太可能的。

4、常规建议是尽量不用孩子的资格，最好等到人家能自己选择的时候为好。这相当于包办婚姻了，万一人家将来不乐意呢？每个人就一次首贷的资格，如果将来限购升级，那这资格就算失去了，不太合适。

5、无所谓一套两套的，关键看的是什么小区。

仅供参考。

三

Q:

已上学，但因上学需求需要长期持有10年以上，阳光丽景100平左右三居和胜古馨园140平三居，都是南北户型，您觉得未来十年哪个支撑更好？馨园自身环境还行但周边一般，无学区无公园。

阳光上学近更理想，但是小阳春以来又涨了不少，单价贵面积小。家人觉得孩子少了阳光不会再一路高歌了，但个人又觉得它的稀缺性无可替代，有学区和地块稀缺支撑，涨的还会比馨园好，想请教您怎么看？

A：

1、未来十年的支撑，那就看北京人口的出生率和政策呗。毕竟阳光丽景是学区房，得靠家长的追捧才能撑住溢价的。胜古馨园没溢价，普通小区，在板块内的保值还不错，相对稳妥。

2、今年的入学京籍人口是17万左右，明年也差不多，所以是北京有史以来的最高峰。去年网传的京籍出生人口是7.5万，真实数字也差不多吧。那也就是说，如果这趋势不逆转，几年后可能有十多万用完了学位卖房的，有几万卖房的，供需不是太对等。商品价格是由供需决定的，如果到时候没有政策，那十年后就看供需呗。

当然德胜的资源好，阳光丽景的居住体验也好，相对支撑大。参看台北的信义等三个区，相当于北京的东西海吧，人口下降五六年之后，大多数普通学区都招不满了，溢价率降到学籍的价值。但最好的六所明星小学仍是“满额学校”，还保持了部分“孟母痛苦指数”。只是和周边的非学区房相比，这些年的升值幅度小了一些。

3、总之这看自己的判断吧，可也参照韩国、日本、台湾省，以及国内的鹤岗，哈尔滨等城市。或者也可以参照其他功能性房产的历史走势，比如商务公寓、商住公寓、商铺写字楼、海景房和文旅小镇等等，过了热度之后都未必下降，只是涨的慢点儿而已。但学区房不同，受政策的影响大，虽然北京的出生率不高，但如果放宽落户或允许外地孩子高考就行。

仅供参考。

四

Q:

预算三百万以内（或左右），想买个离园博园不远的丰台电梯房小区。请问红山郡和御景春天哪个更合适？前者感觉更适合自住，可以买到两居室，后者保值性更强？这么理解对么？这个价位在丰台您还有别的推荐呢么？

A：

1、理解对。房产的价值由地段儿决定，能决定70%吧。然后是由产品性质决定，又占了大约15%。之后是品质房龄户型等等，合计15%左右。

2、红山郡这地段儿就不是太好呗，长辛店离市区远了点儿，又被铁道阻隔，不太好说能引进什么大型配套。几个小区的规模不大，又离地铁远，从地段儿上不占优，所以升值也相对落后点儿，自住为主。

御景春天是地段儿还不错，丰科园还挨着永旺Mall，八中中海的成绩在丰台也算不错。但这产品性质就是两限房了，而且中海当年还挺损的，三栋楼分成两处，户型设计和社区什么的都普通，所以保值也在板块内也有些落后。确实比红山郡强一些，毕竟地段儿挺好，短期内也看不出什么，时间长了才明显的。

3、房源只能找中介，我不好推荐。

仅供参考。

五

Q:

我的情况是首房首贷，分别在北苑和清河上班，首付在270左右。目前看了三个片区，分别是北苑（望春园一居）、回龙观融泽嘉园（两居）和海淀西三旗（建材城，润生园）。还打算看看朝阳南沙滩的房子，毕竟能多贷一点。

麻烦您给分析一下哪里合适，或是有什么推荐吗？很纠结。

A：

1、哪里合适，标准是什么啊？或者说自己的主要需求是什么，别笼统的说自住+保值+上学，还是考虑好以哪个为主吧。在预算不是很高的情况下只能趋势，不好兼顾。

2、注重上学就以西三旗为主，海淀学籍，溢价也不算高，有学区提升的可能，这些年的保值也不错。但毕竟价格中有部分溢价，所以居住的性价比低了一些，考虑好。

注重自住就以融泽为主，房龄新就是优势，流动性也好，受追捧。但也考虑好，优势也是劣势，就是因为房龄新才受追捧的。这里的挂牌率可挺高的，说明想出手的人多，过些年房龄老了就说不好了，毕竟是安置房，有不确定性，所以多考虑自住为好。

相对稳妥的那就是望春园，在老北苑算保值不错的，不落后大盘。只要是房源没硬伤就没什么风险，各项中等。也没溢价，居住的性价比相对高。

3、总之各有优劣，看自己的需求。别的我不好推荐，还是找中介吧。

仅供参考。

六

Q:

我是非京户籍，社保有4年半了。预算2000万主要考虑投资升值，看过一些新盘感觉都挺偏远的，二手房也看过星河湾和朝阳公园的一些楼盘。海淀还没有去看，新房二手房我都可以接受，请问您推荐哪个板块或者哪个小区呢？

A：

1、这问题太笼统了，北京这么大，我也不好建议。

2、常规建议是注重自住就买新房，肯定比二手的居住体验好。注重保值就买新房，相对稳妥性大。或者是确定长期自住就买新的，过几年还想置换就买二手的。这就跟买车似的，自己开也不打算动不动就换的那就买新车，练练手过几年还想换的就买二手的，一个道理。

3、不过二手房也分产品，星河湾是典型的自住为主，很宜居，就是升值慢，保值长期跑输大盘。朝阳公园我不知道指的是那些小区，如果是那些公寓豪宅的话也一个性质，自住很合适，就是升值慢。但租金是不错的，用升值慢换来的高租金。看自己更重视什么吧，没有标准方案。

4、其他我不知道说什么，常规建议是既然这么高的预算，那就只有北部合适。有上学需求就买海淀的，虽然有学区溢价但毕竟是海淀。没有上学需求就买朝阳的，居住的性价比和租金都高，亚运村奥园望京新北苑来广营等地的不少小区都能兼顾。

仅供参考。

七

Q:

想听您聊聊朝阳区光辉里，小区的昨天今天和明天。

A：

1、光辉里的昨天，听这名字就是发光发热呗，照亮世界的东方明珠，听着就让人热血沸腾。产权单位是烟草局，提神的；红星二锅头，壮胆的；中石油，提供能量的；广电总局，鼓舞精神的。所以才叫光辉里，宣传部起的名字，高大上。但最早不叫这名字，可能是郎家园什么的吧，具体的我忘了。

2、今天就是现在这样儿呗，普通的老公房小区，地段儿好，交通方便配套全。居住体验看自己的喜好，保值就是跟随大盘，不吃亏不占便宜。

3、明天估计也差不多吧，几乎不可能拆迁，大概率就是老了维护，几个产权单位进行协商。板楼到了安全D级的话也有可能原址重建，各方看怎么出资了，但对业主来说肯定是利好。此外没什么特殊的，挺稳妥的小区，自住为主。首选板块次选塔楼。

仅供参考。

八

Q:

朝阳区芳草地国际世纪村，陈经纶嘉铭，和朝外小学，学校风格如何，怎么选？另外，慧忠北里第二社区今年有派位到朝外的机会？

A：

1、学校风格？我不知道，风格好像是艺术审美的概念吧？我们开发商盖房子才讲究风格，学校是教书育人的地方，管他什么风格呢，成绩好才是第一位的。

或者说中国的公立校一般都是洪堡模式，更注重分数的专才教育。私立国际校或许有纽曼模式，更注重素质的通才教育。具体的风格我不懂，得咨询专业搞教育的。

2、如果按学校排名，朝阳外国语学校最优，但没有专门读小学的，这文凭一般没人认。然后是陈经纶嘉铭的东区，也是九年制。芳草地国际是小学，中学对口嘉铭。

3、到目前为止，慧忠北里的各个社区还是对口中音，是否有机会派位朝外得问教委。

仅供参考。

九

Q:

保值自住养老性质，打算将现居的北四环01年普通商品房，塔楼顶层，置换到九龙山附近的公寓乐成丽豪或金港国际的一居室，是否合适呢？还是再等等看？

看您讲过公寓增值相对较慢，如果置换问题不大，您更推荐哪个？您对该区域未来发展潜力怎么看？能否沾上CBD区域发展的边缘？这一带的小户型公寓长期自住舒适性会下降很快吗？

A：

1、乐成豪丽，不是丽豪。金港国际的一居，都是自住为主的，自己觉得合适就行。保值算普通吧，这十多年都走弱，否则也不会有这么优惠的价格。我是说过这种公寓增值慢，现在也这么说，但这只是一种观点，更主要的看自己的喜好，毕竟房子是用来住的。

2、未来潜力，成熟板块都没什么潜力。板块内连盖个菜市场都没地方了，增加不了大型配套那也就这样了。CBD的发展到目前为止还都在预期之内，没有超出预期的发展就不会让房价走出独立行情。反正之前的这十多年没什么特殊的，以后看情况吧。潜力都是不可预测的，能预测的就不是潜力了，现有价值都体现在价格之中了。除非是学校成绩大幅提升，那有可能成为学区房，增加学区溢价。

3、自住舒适性，这就看物业了，能挣钱就能保持品质。两个小区的规模都挺大，应该能保持，短期不至于下降。

仅供参考。

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