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刚刚!楼市新政再祭大招:大家一起出钱搞建设

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3月24日,发改委发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作》的通知,正式拉开了国内商业地产公募REITs的序幕。

通知的内容有四五千字,但用一句话总结就是:大家一起出钱搞建设

REITs并不是什么新鲜玩意,在欧美发展已相当成熟了。

它是“Real Estate Investment Trusts”的缩写,中国话叫不动产投资信托基金:通过发行收益凭证的方式,汇集投资者资金,由专门投资机构进行不动产投资管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金,其底层资产是能够提供稳定现金流的物业。

当然,并不是随便一个包租公就可以跑到公开市场募资“薅羊毛”的,必须要合法合规申报通过,否则就沦落为千夫所指的炒房客“深房理”了——没错,当年“深房理”就是这么干的,只不过是自己不规范硬搞的。

为了防止投资者被“割韭菜”,《通知》特意强调“项目申报材料,真实、全面、客观反映项目情况,不得弄虚作假、避重就轻、违规包装”,否则将会“依法予以惩戒”。

哪种类型的项目最容易获得支持呢?百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。敲黑板!说的不是住宅,严禁规避房地产调控要求,不得为商品住宅开发项目变相融资

换句话说,集资拿到的钱不能拿去建住宅,而主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目,也可以拿出不超过30%的净回收资金去盘活存量资产项目,不超过10%的净回收资金可用于小股东退出或补充发起人(原始权益人)流动资金等。

看明白了吗?现在地方财政紧张,大部分开发商也都已经发生债务违约,小部分没有违约的房企,包括央企国企的资金也不宽裕,就只能鼓励股东到市场上去募资搞钱了。

这两年,我们的公募REITS 近年来推进是比较快的:从2020年4月开始试点基础设施公募,到2022年5月试点范围拓展到保障性租赁住房领域,2022年8月就有3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易。

截至今年1月16日,国内有25个公募REITs上市,包括产业园类8只、高速公路类7只、租赁住房类4只、仓储物流和生态环保类各3只。现在,扩张到了商业地产,意味着什么呢?

最大的不同就是:产业园、高速公路这些资产的业主基本都属于稳健型国企央企。但商业地产就不一样了,百货、购物中心这些资产大部分都在房企手里,而这些房企大多数在过去几十年都是玩“快周转”模式的,现在资金需求是非常饥渴的。

我想说什么呢?虽然《通知》明确说商业地产公募REITS是为了“支持消费基础设施建设”,但坦白说,2023年消费市场萎靡不振的真实原因并不是缺少消费场景,而是老百姓缺钱啊!

硬是把一个支持搞建设的行为解释为“支持消费”,实在过于牵强。

客观上,在这个阶段推商业地产的公募REITS,一是为房企注入流动性资金,帮助房地产供给端脱困;二是别让银行压力太大,这两年上市银行的年报显示,银行的房地产行业不良贷款率越来越高了。

市场的真实情况是,银行给房企放了大量商业地产抵押贷款,但过去两年大量房企“暴雷”都还不起到期的贷款,银行也是哑巴吃黄蓝有苦说不出,拿这些“老赖们”没有办法。毕竟银行也不能把商业物业拿去拍卖,因为拍卖肯定是打折打到脚脖子,大多数银行还是让房企继续运营等待市场回暖。

现在好了,大家一起出钱搞建设,出了问题一起扛,高不高?也可以换个说法:大家一起出钱搞建设,有钱大家一起赚。这样讲是不是听着舒服很多?

当然,咱并不是对《通知》冷嘲热讽,大搞建设有利于提高就业率的,今年的就业市场实在太不乐观了,多搞点建设是对的。

如果可以多说一句的话,希望能在需求端给老百姓更多的实惠,比如发钱、发优惠券,这些商业地产的资产价值才能得以体现,实现政策施行的目的。

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