刚刚！楼市新政再祭大招：大家一起出钱搞建设

3月24日，发改委发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知，正式拉开了国内商业地产公募REITs的序幕。

通知的内容有四五千字，但用一句话总结就是：大家一起出钱搞建设。

REITs并不是什么新鲜玩意，在欧美发展已相当成熟了。

它是“Real Estate Investment Trusts”的缩写，中国话叫不动产投资信托基金：通过发行收益凭证的方式，汇集投资者资金，由专门投资机构进行不动产投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，其底层资产是能够提供稳定现金流的物业。

当然，并不是随便一个包租公就可以跑到公开市场募资“薅羊毛”的，必须要合法合规申报通过，否则就沦落为千夫所指的炒房客“深房理”了——没错，当年“深房理”就是这么干的，只不过是自己不规范硬搞的。

为了防止投资者被“割韭菜”，《通知》特意强调“项目申报材料，真实、全面、客观反映项目情况，不得弄虚作假、避重就轻、违规包装”，否则将会“依法予以惩戒”。

哪种类型的项目最容易获得支持呢？百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。敲黑板！说的不是住宅，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

换句话说，集资拿到的钱不能拿去建住宅，而主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目，也可以拿出不超过30%的净回收资金去盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。

看明白了吗？现在地方财政紧张，大部分开发商也都已经发生债务违约，小部分没有违约的房企，包括央企国企的资金也不宽裕，就只能鼓励股东到市场上去募资搞钱了。

这两年，我们的公募REITS 近年来推进是比较快的：从2020年4月开始试点基础设施公募，到2022年5月试点范围拓展到保障性租赁住房领域，2022年8月就有3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易。

截至今年1月16日，国内有25个公募REITs上市，包括产业园类8只、高速公路类7只、租赁住房类4只、仓储物流和生态环保类各3只。现在，扩张到了商业地产，意味着什么呢？

最大的不同就是：产业园、高速公路这些资产的业主基本都属于稳健型国企央企。但商业地产就不一样了，百货、购物中心这些资产大部分都在房企手里，而这些房企大多数在过去几十年都是玩“快周转”模式的，现在资金需求是非常饥渴的。

我想说什么呢？虽然《通知》明确说商业地产公募REITS是为了“支持消费基础设施建设”，但坦白说，2023年消费市场萎靡不振的真实原因并不是缺少消费场景，而是老百姓缺钱啊！

硬是把一个支持搞建设的行为解释为“支持消费”，实在过于牵强。

客观上，在这个阶段推商业地产的公募REITS，一是为房企注入流动性资金，帮助房地产供给端脱困；二是别让银行压力太大，这两年上市银行的年报显示，银行的房地产行业不良贷款率越来越高了。

市场的真实情况是，银行给房企放了大量商业地产抵押贷款，但过去两年大量房企“暴雷”都还不起到期的贷款，银行也是哑巴吃黄蓝有苦说不出，拿这些“老赖们”没有办法。毕竟银行也不能把商业物业拿去拍卖，因为拍卖肯定是打折打到脚脖子，大多数银行还是让房企继续运营等待市场回暖。

现在好了，大家一起出钱搞建设，出了问题一起扛，高不高？也可以换个说法：大家一起出钱搞建设，有钱大家一起赚。这样讲是不是听着舒服很多？

当然，咱并不是对《通知》冷嘲热讽，大搞建设有利于提高就业率的，今年的就业市场实在太不乐观了，多搞点建设是对的。

如果可以多说一句的话，希望能在需求端给老百姓更多的实惠，比如发钱、发优惠券，这些商业地产的资产价值才能得以体现，实现政策施行的目的。