珠城向东，恕我直言，这里仍是洼地

　　丨中鼎珺合府毗邻黄埔高铁新城规划

　　今年广州西部很热，这个不可否认。

　　毕竟，随着万象城，双太古的落地，之前白鹅潭画的饼算是实现了一部分。

　　但是，如果说是珠城向东，老黄埔失宠，这个我是万万不同意的，为什么？

　　丨老黄埔航拍

　　东进势不可挡，老黄埔价值无可替代

　　因为广州“东进”是大势所趋，过去40年是这样，未来也会是这样。

　　这点从政府在交通方面的布局就可见一二。

　　五号线东延段今年开通，地铁拉伸城市骨架，向东不可阻挡。

　　同样是今年有望开通的7号线二期，则连接大学城和科学城，实现了人才和产业完美搭配。

　　其中老黄埔作为东进的主阵地，是最受政策、规划所偏爱的。

　　要知道，政府一般会把资源放在效益最大的地方，从地铁规划的密集程度就可以看出片区发展重点。

　　在黄埔的地铁中，老黄埔所在的鱼珠--大沙东--裕丰围组成三线两两交叉的三角区一带，地铁分布密集，堪称黄金地段，老黄埔价值显露无疑。

　　除了地铁外，最近老黄埔还有一个非常重磅的利好——黄埔高铁新城规划的加速。

　　今年2月14日，该项目规划研究发布招标公告，且不到一个月时间就公布招标结果，这意味着规划中的黄埔高铁新城，正在加速落地。

　　要知道，广州一直有高铁进城的愿景，而黄埔作为广州的经济强区和广州东进战略的桥头堡，区域内规划高铁站势在必行。

　　此前随着高铁站选址落地老黄埔（黄埔新客站），黄埔高铁新城的概念也开始走进人们的视野。

　　按照规划，未来将以黄埔新客站为核心，至南向北打造一条城市天际线，其中还规划一座350米的摩天大厦作为地标。

　　不仅如此，未来黄埔新客站还将是途经广州多条高铁线的重要站点，其中包括广深高铁，广深第二高铁和广中珠澳高铁等，可谓是粤港澳大湾区的湾顶明珠站。

　　丨黄埔高铁新城规划效果图 图源湾区新黄埔

　　不仅交通规划好，老黄埔在产业上也很强。

　　这些年，老黄埔所处的鱼珠片区定位不断升级，从广州第二CBD到广州人工智能与数字经济试验区，已是国字号平台。

　　片区的数字经济产业的画卷，也在快速展开。

　　特别是以护林路为轴带打造十里数字经济长廊，聚焦“专精特新”，雏形已经显现。

　　该“长廊”建设有中国软件CBD、中国游戏软件谷、大湾区国家纳米科技创新研究院总部园区、广州国际机器人产业园等11个重点产业园区，约200万㎡数字产业园陆续封顶。

　　丨十里数字经济长廊部分落地产业园

　　其中纳米科技创新研究院总部园区一期将在今年4月交付，二期预计在今年第三季度完工。

　　这些陆续落地的产业园，将为老黄埔带来大量高尖人才。

　　丨大湾区国家纳米科技创新研究院总部园区效果图

　　此外，百度阿波罗、合芯科技、统信软件等行业龙头企业也已落户，引领带动数字产业化进程。

　　可以说，老黄埔所在的鱼珠片区，成功掌握广州未来发展的数字经济命脉。

　　交通、产业能打，商业也在持续发力。

　　最新的广州建设国际消费中心城市发展规划中显示，广州未来要建5个世界级地标商圈，其中一个便是金融城—黄埔湾商圈。

　　这个商圈，仅次于天河路-珠江新城、长隆-万博，与白鹅潭并列。

　　未来老黄埔会积极推进保利鱼珠港、新溪旧改等重点项目，其中不仅万象系商业值得期待，还有横沙旧改所带来的40万方商业，含丰富的商业业态。

　　丨横沙旧改（中鼎珺合府）商业配套效果图

　　可以说，老黄埔商业氛围不足的遗憾，也将被补上。

　　等这批高端商业购物中心落地，整个片区的商业配套都会有质的飞跃，以后居住在老黄埔，吃饭、购物、逛街、看电影全都不用愁。

　　丨华润新溪旧改-万象系商业效果图

　　最关键的是，老黄埔还有预期。

　　随着今年旧改的加速，老黄埔的多个旧村稳步推进，沿着黄埔大道东，形成连片开发，为老黄埔焕发新活力释放大片发展空间。

　　而且琶鱼隧道，车陂隧道也将缝合珠江新城，金融城，第二CBD，可以说，这里是广州CBD最密集的板块，虹吸城市精华资源。

　　总而言之，老黄埔作为“东进”的重要节点，地段是具备绝对优势的。

　　这也导致老黄埔楼市的热度，一直居高不下，毕竟烫金的地段，能够让区域内的楼盘更具成长性。

　　所以老黄埔楼市的量价一直都很坚挺，哪怕去年最难熬的时候，老黄埔的整体成交还上涨了42%。

　　成为去年广州十大热点板块中为数不多成交逆势上扬的板块，表现抢眼。

　　与天河无缝接壤，承接外溢需求

　　除了基本面价值够夯实外，老黄埔的另一大优势，是这里距离珠江新城、金融城足够近，地缘上更是与天河无缝接壤。

　　这也使得很多在天河上班的人，买房的第一选择都是老黄埔。

　　毕竟虽然老黄埔距离天河近，但房价距离可不近。

　　目前，无论是珠江新城，还是金融城、琶洲，这些CBD的项目动辄8万+起步，10万+的更是不在少数。

　　而老黄埔现在5-6万/平的价格梯度，对于在天河上班的购房者来说，咫尺的距离，天堑的房价，似乎并不难做出抉择。

　　比如最近有一位在天河上班，想看中鼎二手和新房的网友，跟我们沟通，咨询现在老黄埔的中鼎项目能不能买。

　　这位网友在新溪有一套房子待拆，本来是想卖掉旧房子继续买老黄埔的，现在计划有变，新溪老房子不卖，再买入老黄埔，和父母分开住。

　　而且由于其在天河上班，住在老黄埔交通非常便利，如从中鼎珺合府项目出发，去天河，2个地铁站就到了。

　　所以这位网友买房没有太多的诉求，就在老黄埔，能住家，价格稳，有预期。

　　其实，在老黄埔能买房，有三个是逃不开的，那就是中鼎珺合府、城光和富颐。

　　这三个项目，基本是置业老黄埔第一梯队的选择，究竟目前老黄埔该怎么买呢？

　　我们先实地看一看，再来探讨答案。

　　核心区项目渐少，紧盯C位不选错

　　不得不说，只有去到现场，才能切实感受市场的回暖。

　　当时我走访了老黄埔不少项目，如中鼎珺合府，哪怕是工作日，来来往往的看房者都不少，恐怕到周末会更夸张。

　　丨工作日中鼎珺合府现场人气

　　不过走过几个项目也发现了，“老黄埔三剑客”中的城光，富颐差不多进入销售尾声。

　　而且由于这两个项目配套都明牌了，现在价格都不便宜，选择也不多。

　　如城光吹风价已经6-6.5了，总价门槛都要550万以上，而富颐计划上半年推出的楼王，价格也会上调5%。

　　相对比之下，中鼎珺合府因为体量比城光、富颐都要大，其货量和配套，都还在逐步释放。

　　所以无论是对比总价，地段，还是配套等，中鼎珺合府比其他项目都香很多。

　　如总价，我在现场了解到，中鼎珺合府现在425万起就可以买三房，这个上车门槛真的香。

　　丨中鼎君和名城·珺合府项目沙盘图

　　项目区位也很优越，位于老黄埔中央居住区中心位置，不仅交通便利，且配套成熟。

　　上文我们提到，黄埔的鱼珠--大沙东--裕丰围组成三线两两交叉的三角区一带，是未来的黄金地段。

　　而项目正处在这三线汇聚之处，妥妥的地铁价值高地。

　　想象一下，你居住在中鼎珺合府，乘坐5号线大沙地站，2站就到天河，而且可以不换乘直达珠江新城。

　　如果未来28号线开通，从鱼珠到琶洲，也仅需2站，真·四通八达。

　　除了地铁外，上文我们所提到黄埔高铁新城利好，中鼎珺合府也能享受得到。

　　因为项目所处，正毗邻黄埔高铁新城的规划范围，这波红利吃的妥妥的。

　　这意味着，未来某天从项目出发，不仅可以便利地到达广州的各大CBD，更是可以通达湾区的各大CBD。

　　除了强大的交通外，中鼎珺合府的配套也毫不逊色。

　　项目周边有旧区政府、黄埔图书馆、黄埔区体育馆、东苑公园、少年宫、多家三甲医院等配套；还坐拥大沙地、下沙两大商圈。

　　老城烟火，地段成熟，居住的舒适度非常高。

　　再加上项目本身就是“航母”般的存在，其体量达约280万方，集文化中心、商业中心、教育中心、居住中心为一体。

　　光小区内部，就有光影园林、全龄健康社区、0-12岁亲子中心、社区健身馆、康体中心、社区客厅等齐全配套。

　　其业态更是丰富，有写字楼、SOHO公寓、商业街、步行街、星级酒店等。

　　想必居住于此，生活定十分精彩。

　　丨中鼎珺合府效果图

　　当然了，不少购房者更着重考虑的是教育配套，中鼎珺合府在这方面并没有偏科，反而是很出彩。

　　其自身配建了4所幼儿园、2所小学以及1所48班中学。

　　周边3公里还围绕5所省级小学、4所优质中学，教育资源十分丰富。

　　丨中鼎珺合府项目沙盘图

　　更诱人的点在于，中鼎珺合府今年还将迎来交付，这意味着今年买的人，今年就能住进去。

　　毕竟在“保交楼”的大背景下，购房者都更愿意锚定安全性更高的产品，看得见的配套、摸得着的品质、较短的等待周期等，都是现楼最明显的优势。

　　想象一下，如果你是着急结婚或者孩子要上学的买家，买现楼就等于解决了燃眉之急。

　　当然，也不必一边背负房贷一边缴纳租金，相对期房省下2年的租金，能节省不少金钱成本。

　　丨中鼎·珺合府部分楼栋建设进度

　　不过正是因为手握多张王牌，再加上市场回暖，项目底气足了，相比去年，价格其实有所上涨了。

　　而且随着城光接近清盘，在老黄埔核心区选择不多的情况下，不排除项目还会继续涨价......

　　旧改加速给足预期，抓紧价值变量的兑现

　　也有人担心会不会涨价了，买了就站岗？

　　其实项目就算涨价也站得住，毕竟老黄埔还是有预期的。

　　实地走访，老黄埔旧改，确实是在加速，如2月22日，市领导开的城市更新更新动工大会，中鼎所在横沙旧改，就是其中之一。

　　这说明，改造的速度加快，配套落地速度也会加快。

　　从名单中可见，今年老黄埔旧改的推进是整个广州旧改的重点。

　　除了横沙外，茅岗西、新溪、文冲东等项目其实都在动，连片开发，将带来城市界面的革新，还有大量的配套完善，这是老黄埔的明牌。

　　之前很多人都说科学城漂亮，老黄埔“很旧”。

　　随着改造加速，城市界面改善，老黄埔还是可以变身小甜甜的。

　　这里面，就藏着价值变量的兑现和红利，有眼光的人，已经在思考怎么抓住了。

　　如中鼎珺合府，有合适的价格，有硬核的配套，如地铁，学位，以及越来越好的基本面，瞄准这几个核心要素，就不会出错 ，也不会站岗。

　　聊到这里，我都觉得十分心动了。