长沙阳光城尚东湾二手房买房忠告

2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。本期盘点刚需盘——阳光城尚东湾。

不利因素梳理：1）该项目房屋质量一般，早期精装交付房闹维权，外加不靠谱自私违建业主阳光城尚东湾总建筑面积约330万方，分多个组团开发，容积率3.87，整体容积率偏高，部分楼栋属于超高层，所以该小区的户型公摊面积大，得房率比较低，据了解得房率74%左右；其次就是小区房屋质量一般，尤其是精装交付的房屋，“精装房”变“惊装房”，阳光城尚东湾蓝莓苑、青柠园等都发生过业务维权事件，综合来看，早期毛坯产品好于精装产品。

其次，阳光城尚东湾学园区的底商区域已成为业主私自违法加建、改建和扩建的“重灾区”，向下开挖，整体下沉是普遍现象，为了方便，随便开凿墙体等问题，给高层的住宅业主造成了安全威胁。

所以，有意向购买该小区的业主一定要自己检查好自己中意的房屋质量。2）无地铁、公交线路少，出行不便，未来随着入住人口的增加，周边交通拥挤大概率事件阳光城尚东湾周边无地铁，距离最近的地铁站为2号线长沙大道站约2.5公里，其次附近公交线路只有273路、321路、212路、215路与912路，公共交通出行不便利；小区西面“京港澳高速”、南面“机场高速”、东面“雨花大道”高架以及北面浏阳河，呈被“包裹”状态，外围还有多条铁轨线路，与“外界”联通的主干道偏少，“包裹”状态下，未来区域“交通”格局改变较难，随着入住人口的逐渐增加，未来可想而知“拥堵”将是整个片区一大难题，目前花侯路的拥堵问题已经显现。

3）噪音污染严重，目前周边高速路无加装道路隔音护板阳光城尚东湾附近有机场高速、红旗大道，附近还有浏阳河大桥等，都是车流量密集的快速路，其小区外围楼栋的业主，不论是白天还是晚上饱受噪音影响，尤其是夜间大车频频经过，噪音影响正常作息，而目前机场高速等快速路，均未加装道路隔音护板，短时间内噪音污染很难改变，所以打算购买该小区的准业主，后期装修隔音一定要做好。

有利因素梳理：1）房价便宜，享受“同地段”的生活，总价优惠20万左右阳光城尚东湾的二手房挂牌量大约200套，大量次新房，供应比较大，买房市场可以选到中意的户型，目前小区挂牌价10000元/平方米左右，适合首付30万以内刚需客群，其中受户型大小、楼层高低等价格有一定差距。阳光城尚东湾早期新房开盘成交价格集中6000~8000元/㎡。

相较于周边相邻板块的话有价格优势，整体价格低2000元左右，享受“同地段”的生活商业配套的同时，总价可以优惠15~20万。2）两所小学与一所中学，九年制学区，无需微机配位阳光城尚东湾配套的小学有长塘里阳光小学与阳光第二小学，属长沙市雨花区长塘里教育集团，直属的公办小学，学校的设施和环境都很好，师资力量很强，整体学习氛围很浓厚，学生活动也很多。

初中为一中雨花新华都学校，是四大名校之一长沙市一中的分校，是市一中与长沙雨花区政府联合创办的一所高起点、高水准的现代教育全日制公办中学，并在足球、舞蹈等体育项目及信息学奥赛上成绩斐然，多次获奖，其6A率在全市排名靠前，可见学校实力之强。

小区东北角还有一所“合丰小学”，目前教学楼主体已施工完毕，据了解今年下半年开学招生。综合来看，阳光城尚东湾作为超级大盘来说，区域地段略偏，但适合看重学区的刚需客户。