中国房企寻找第二曲线

原创首发 | 金角财经

作者 | 塞尔达

编辑 | 角爷

中国房企，正在寻找新增长点。

过去的2022年，商品房销售额13.33万亿元，同比下跌26.7%；今年1-2月，国有土地使用权出让收入5627亿元，同比下降29%。

从房到地，都不好卖，房企纷纷探索新发展模式，加大力度发展运营业务和服务业务。

万科董事会主席郁亮表示，“对于行业来说，最重要任务是找到生火取暖的办法。如果不能生火取暖，在冬天里生存会受影响。”

万科“取暖”的方式，就是大力发展物管、商业为主的经营性业务。2022年上半年，这类业务为万科带来超200亿收入。

持类似观点的还有龙湖，该公司管理层多次表示，经营性业务对公司起“稳压器”作用。目前，龙湖集团已形成开发、运营及服务三大业务多元化发展。

2022年财报显示，龙湖营收和归母净利润均实现正增长；其中，“服务业务”利润同比增长接近100%，成为财报最大亮点之一。

万科尚未发年报，据去年三季报数据，在多元化发展思路下，营收、净利润、扣非净利润同样都实现正增长。

毫无疑问，万科、龙湖的逆势增长，提供了寻找“第二曲线”的样本，而伴随今年以来的楼市回暖，对于中国房企未来的发展方向，更加具有现实的参考意义。

逆势增长的秘密

销售数据大幅下滑，业绩恶化成为去年房企的主流。

克而瑞研究中心报告显示，2022年，百强房企累计实现销售总额6.46万亿元，同比下滑41.6%。当中，跌幅超过50%的企业数量达到36家。

截至3月8日，73家上市房企发布2022年业绩预告，其中43家预亏，占比近六成；预亏上限在100亿及以上的有7家，荣盛发展预亏上限甚至高达250亿元。

不过，即使是如此艰难的大环境下，依然有房企实现营收和净利润双增长。

以港股数据为例，目前有8家房企发布了2022年财报。越秀地产去年实现营收724亿，同比增长26.2%；实现归母净利润39.5亿，同比增长10.15%。龙湖同期实现营收2505亿，同比增长12.17%；归母净利润为243.6亿，同样实现正增长。

港股房企业绩

业绩亮眼背后，要归功于龙湖长期坚持“财务自律”和“空间即服务”的战略。

2022年，龙湖严控负债规模，将一年到期的短期债务压降到10%，1-3年及3年以上的债务比例分别43%、47%，债务以长期为主。

2022年下半年，龙湖集团提前偿还两笔2023年到期的美元债，分别是4.5亿美元、3亿美元，公司今年已无到期境外债。

依靠长期的财务自律，时刻保持审慎的财务管理，在2022年风雨飘摇的大环境之下，龙湖被监管机构选定为“示范房企”。

5月，龙湖试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS；

8月，发行规模15亿元的中期票据，是行业第一单由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保的债券；

11月，发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率3.00%，成就央行“第二支箭”首单，并由六大国有商业银行共同担任主承销商；

12月，首笔“内保外贷”再度花落龙湖集团，由中国银行利用境内外市场资源为龙湖提供规模7亿元的贷款融资。

而“空间即服务”的战略，本质上是向运营和服务要增长。

在地产开发以外，龙湖覆盖商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务，针对核心城市客户的生活、工作、社交场景，通过品牌及资源整合、轻重业态结合，在把握商机的同时，深度参与城市空间、服务重构。

如果说“财务自律”是谨慎节流，那么“空间即服务”战略代表了龙湖的新增长曲线。

探索新增长曲线

被称为欧洲最伟大的管理思想大师查尔斯·汉迪，在《第二曲线：跨越“S型曲线”的二次增长》中这样描述第一、二条曲线：

“到某个时刻，第一曲线将不可避免地达到巅峰并开始下降，这种下降通常可以被延迟，但不可逆转；第二曲线必须开始在第一曲线到达巅峰之前，这样才有足够的资源（金钱、时间和精力）承受在第二曲线投入期最初的下降。”

第一和第二曲线 图源：网络

对于中国房企来说，“第一曲线”地产开发业务的高增长阶段已过。有远见的房企，早在本轮地产调整之前，就开启战略转型，探索“第二曲线”甚至“第三曲线”。

对于龙湖来说，运营业务和服务业务就是“第二曲线”。

运营业务上，截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间，紧扣民生底色，超2万房间纳入保障性租赁住房。

服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性；

全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者，在此之外，还有医养、产城等不同业务的持续探索。

值得注意的是，服务业务也是龙湖去年财报最耀眼的亮点之一，该业务在2022年为龙湖集团带来了181.5亿收入，相比2021年的129.8亿，增加了51.7亿，同比增幅40%；

实现分部溢利52.6亿，相比2021年的26.4亿，多增了26.2亿利润，接近翻倍。

龙湖集团各业务板块情况

龙湖“第一曲线”的地产开发业务，收入增长了11%，得益于 “第二曲线”和“第三曲线”的发力，龙湖集团交出“双增长”成绩单。

除了龙湖，包括万科、中海等头部房企也在探索新增长曲线，作为应对周期调整的不二法则。

前身为万科物业的万物云，在去年港股上市时一度成为资本市场热点。目前，万物云服务范围已从单一物业扩展至小区、商企和城市空间，并发展出不同的垂直业务领域。

2022年上半年，万物云收入142.43亿，同比增长38.2%；归母净利润8.73亿，同比增长16.56%。

相比之下，万科的地产开发业务，无论是销售金额还是销售面积，去年都出现大幅下滑，即使在下半年跌幅收窄，但全年累计同比依然下跌33.6%和30.9%。

正是以物管为主的经营性业务起了“稳压器”作用，使万科在地产业务深度调整下，去年前三季度依然实现营收、归母净利润、扣非净利润“三增长”。

类似的例子还有中海地产。

早在2011年，中海就对外发布其商业地产发展线路；2012年，中海地产商业发展有限公司成立，中海开始对商业地产进行公司化体系化的运作。

目前，中海已形成了中海商务、环宇商业、星级酒店等多条产品线。

2022上半年，中海地产投资物业租金收入为24.4亿，同比上升7.5%；其中写字楼租金收入为17.5亿，同比上升0.7%；购物中心租金收入为6.4亿，同比上升23.3%。

头部房企不约而同的转向，对于行业发展无疑具有重大意义，同时也意味着中国房企进入到新时代。

房地产时代来了

3月16日，国家统计局公布2月70个大中城市商品住宅价格变动情况。

此前连跌17个月的新房和二手房价格企稳，可谓重大拐点信号。

不过，整体来看，楼市回暖呈点状分布，不同地区的感受也大不相同。

北上广深四个一线城市，本身都在回暖，但也差异较大。上海回暖最明显，夺得2月全国二手房销冠，而深圳却进不了前十。

二线城市中，成都成为领头羊。2月二手房成交量仅次于上海，但武汉、郑州等二线城市依然低迷。

这意味楼市依然没有普遍回暖，而结构性回暖意味着房企需要顺应趋势，改变发展思路。

龙湖董事长陈序平表示，当下地产行业出现了三个趋势：

区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛；

改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升；

企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

简单来说，未来房企的发展模式变为低杠杆、重管理，运营和服务业务会越来越重要。

实际上，国际成熟房企皆是如此。

美国的帕尔迪、霍顿、莱纳等三巨头专注住宅建筑，专业化、高周转、低杠杆；

中国香港的新鸿基、恒基等企业侧重“开发+持有”的租售并举模式；

新加坡的凯德集团则是 “基金+REITs”资产管理模式，是典型的轻资产转型案例；

日本三井不动产、住有不动产等是覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。

伴随今年以来的楼市回暖，对于房企来说是不可多得的转型机遇，面对后房产时代的到来，地产开发商转变为城市运营服务商，经营性业务和收入成为重中之重。

正如陈序平在业绩会上所言：

“未来5到10年，龙湖的经营性收入会将占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。到那时，龙湖的长相跟现在已经完全不一样了。”

换句话说，未来5到10年也将是中国房企顺势转型的关键窗口，更将决定哪些房企能够在后地产时代笑傲江湖。

参考资料：

地产人言《能够穿越周期的房企，做对了这4件事》