这盘好不好 | 等待15年，海珠中部终有新盘，真的能稳8？冲9？

海珠又有新盘入市，坐标：广州大道南。

核心地段、高端豪宅、成熟配套...妥妥躺赢的节奏。

卖8字头，抑或9字头？是一厢情愿还是真有叫价的资本？

据说月底开放板房，首推预计50-60套左右货量，又得拼手速？海珠豪宅产品竞争激烈，以何取胜？

这个新盘便是最近市场关注度非常高的保利四季和颂。

这一期，派队将就从区位、客群、产品、价格等四个维度来仔细剖析一下。

保利四季和颂，即去年保利拿下的广一电商产业园地块，楼面价48395元/㎡，跻身广州楼面价TOP10。

区位优越，位于广州城市新中轴南轴核心，临近广州大道南，属于客村板块，妥妥的城市核心地段，合生广场、万达广场、丽影广场等商业就在附近，生活气息浓郁。

长在这样的核心地段，本身就有了躺赢的资本。

但客村板块属于小透明板块，未来的发展潜力，相较琶洲、海珠创新湾这些能级区域，会相对小一些。

毕竟该区域的产业，在政府规划中，沾不上边！

在海珠十四五产业发展规划中，有六大产业聚集区，包括琶洲人工智能与数字经济试验区、环中大科技创新区、广州塔数字文旅区、环海珠湿地价值圈、海珠新活力文商旅融合圈、石溪至沥滘高端时尚总部区。

这六大产业聚集区，保利四季和颂临近广州塔数字文旅区和环中大科技创新区，能享受到这两个产业聚集区的辐射，能享受到多大的红利，见仁见智！

我们知道，产业关乎到一个区域的发展前景，也影响到房价的溢价空间的上限。

区域能否发展起来，变量很重要！

该盘的变量莫过于康鹭片区和客村旧改了，不仅影响到周边的城市面貌，更会影响到区域的发展前景。

2021年1月，合生创展拿下凤和村（康乐、鹭江）旧改，改造总建面336万㎡，总投资接近345亿，被冠于“广州史上投资金额最大的旧改”。

海珠十四五规划也提及要加快凤和村（康乐、鹭江）等的改造，甚至被列入三年计划里。

但旧改不遂人意，推进速度很慢！慢到连两条村的村民都坐不住了，不时跑到人民网领导留言板留言：康乐村、鹭江村旧改什么时候启动？

去年广州疫情，康鹭片区成了重灾区，整改被提上日程，才使得旧改终于不再沉寂无声，有了些许起色。

比如产业往清远转移，大力拆除违建。

今年的广州高质量大会也发话了，加快康鹭片区等“一轴一路”区域城中村的更新改造，并给出了拆违建的目标：一季度4万平方米、二季度8万平方米，全年20万平方米。

力度很大！但这样一个巨无霸的旧改，推进难度有多大可想而知，光动迁就得好几年！

客村旧改，目前还处于前期基础数据整理阶段，但也有机会！

广州高质量大会上有句话非常有想象力：推进城市新中轴南段和新滘路沿线等“一轴一路”区域的更新改造。

这无疑包括了客村旧改！但注意说辞，是推进，而不是像凤和村（康乐、鹭江）旧改那样“加快”，总之，客村推进旧改，时间会很漫长。

所以，保利四季和颂周边的城市界面能否有大改观，区域潜力上限有多大，就看康鹭片区和客村旧改的推进力度了！

近期来看，保利四季和颂依然会以繁乱的城中村为邻，客户“进门欧洲，出门非洲”的落差感依然存在。

尽管周边城中村众多，但区域内置业需求很强劲，这增加了保利四季和颂热销的筹码。

拿康鹭片区为例，这里有人口密集的中大纺织商圈。

有多密集，来看广州商务区的数据：

这里有59家大小面辅料专业市场，商铺约2.3万间，经营商户、企业近1.6万户，直接从业10万人，关联从业超200万人。

从事服装相关产业的湖北籍人员近30万人，是不是很夸张？

再来看一组去年疫情期间，官方披露的数据：

康鹭片区，常住人口超10万人，辖内制衣厂及仓储企业5200多家，多为纺织业制衣、辅料等上下游劳动密集型产业。

康乐村和鹭江村才1平方公里，生活了近10万人，人口密度之大，可想而知。

而中大纺织商圈这些企业主，就是保利四季和颂潜在的买家。

很多人要问了，他们的需求真有那么大？事实上确实如此。

康鹭片区周边房子选择面非常窄，比如二手房只有星御翠园、珠江国际公馆、逸景翠园、叠彩园、合生广场等等，粗略加起来，还不到10个盘，这些盘普遍楼龄高、车位不足、物业管理欠缺，居住品质不高。

值得一提的是，海珠中部已经近15年无新增供应了，近几年供应多集中在海珠西部、南部以及东部琶洲附近。

所以，这些中大老板们只好去买保利湖光悦色、中海观雲府等豪宅。

据说保利湖光悦色、中海观雲府的客户中，中大老板客户占了3成以上；观雲府改善大户型客户，甚至占了5成。

如今，有了比保利湖光悦色、中海观雲府更近的新盘保利四季和颂，加上车位比有1:1.4，也比较充足，你说中大老板们还不蠢蠢欲动？

近水楼台先得月，一出生就有了优势。

我们再来看看产品。

保利四季和颂体量小，占地约1.3万m²，建面约4.5m²，就三栋小高层，货量也才186套。

这又是靠抢的节奏。

但别小看这些中大布匹市场的老板们的目光，他们看中的产品基本是保利和光悦色、中海观雲府这样的高品质产品。

保利四季和颂能不能打动这些老板们，就得靠产品说话了。

该项目属于保利高端产品系，从108-143㎡的产品段就能看出是主打改善。

品质上，算做得不错的，比如全玻璃幕墙设计，颜值上ok！但由于体量小，园林、活动空间就被压缩了。从图片来看，很有品质感。

户型打造上亮色不少。

产品全是2梯2户与2梯3户全南向板楼，大部分单位做到了专梯专户。

层高3.15米，属于豪宅标准层高，对比市面上普遍2.8-3.0米的住宅层高，在广州中心区已属难得，像广州城投东园公馆、招商保利海珠天珺就是这种层高。

这种层高基本能做到通透和舒适。

但相比其实豪宅而言，还略显逊色，例如越秀天荟江湾天樾组团层高就做到了3.3米，广州幸福湾最高层高3.6米；合景臻颐府、合景臻溋名铸也能做到3.5米。

据销售透露，保利四季和颂使用率比较高，能接近95%！这点等看过板房了，才能有更真切的感受。

该盘总共三种户型，108㎡和110㎡2+1房、120㎡2+1房、143㎡²3+1房。

都是全南户型，除了108㎡（被120㎡遮挡了）外，其它户型都能看到小蛮腰中轴景观。

108㎡和110㎡2+1房，2梯3户设计，主卧做了270°的飘窗，3.15米层高，能享受到豪华交标和豪宅体验，也算值了。

143㎡改善级王牌户型，真正的专梯专户，阳台达到了8.7米，视野开阔，采风通风效果都不错，该户型产品数量也是最多的。

难得的是，143㎡的户型在海珠比较稀缺。

派队梳理了一下，目前海珠在售的几个主流豪宅盘，有143㎡的产品寥寥。

中海观澔府，主力户型建面89-126㎡3-4房；保利湖光悦色在推小高层住宅单位，建面为127-200㎡；中海观雲府在售建面约86㎡三房、164㎡四房；琶洲南TOD在售建面约210-310㎡户型。

放在海珠，保利四季和颂竞争对手不多，但如果放在中心区，选择性就不少了！

最后，我们谈下保利四季和颂的价格。

据展厅销售人员透露，售价将参考周边新房的价格，留足了悬念。

派队也查了一下周边的新房价格。

中海观雲府均价6.8-7.6万/㎡；越秀琶洲南TOD，13万/㎡；越秀天悦江湾正在清盘，均价10万/㎡；中海观澔府南向江景平层，均价7.2万/㎡；保利湖光悦色卖8-9万/㎡。

再来看一个维度，以保利在海珠的产品作参考。

招商保利海珠天珺拿地价约51462元/㎡，目前卖尾货，有一线江景资源、加上琶洲东区的概念支撑，价格去到了10万/㎡；保利湖光悦色拿地价44372元/㎡，有河景和海珠湿地资源，临近琶洲南区，卖到了8-9万/㎡。

保利四季和颂楼面价48395元/㎡，按售价为拿地价的两倍来算，8字头并非不可能！

我们也来看看片区二手房的价格。

贝壳找房的数据显示，楼龄较新一点的小区，基本卖到了4.1-5.6万/㎡。

保利四季和颂主打改善，溢价空间多大，值得期待。

综合来看，价格稳8冲9可能性很大的，但溢价空间不会太大，再贵可能就拼不过西部的江景豪宅盘了，更不用说达到琶洲10万+/㎡的天花板了。

该盘不近地铁，离客村、鹭江地铁站均超过1.2公里，教育配套也非优质的学校，周边城市界面一般，临近车辆流大的广州大道，加上区域内变量少，这些因素都会影响到售价，也会影响到新贵一族的购买心理。

派队了解到最新消息，该新盘预计月底开放样板间，开放后可进行冻资VIP登记（100万）。

据说开放后随时可能开盘（目前还没拿证），最快预计下月初开售，首推预计50-60套左右，参观样板间需要验资300万！

对于保利四季和颂，你有什么想说的？