没想到，宝安房价正在龙岗化

这些年，深圳发展一路向西，那些赚钱效应很强的网红盘，基本上都是在西部。

所以在深圳买房，优先选择西部，成了大多数购房者的绝对信仰。

但不经思考的信仰，并不是一件好事。

随着片区结构性行情的到来，一股脑地跟着西部去买房，不仅很难赚到钱，还很容易赔钱。

01

2018年11月，位于沙井的华强城市花园一期开盘，当时均价4.63万/平，一口气推出的1240套住宅，开盘差不多就卖完了，在当年的新房市场可谓是红透半边天。

然而4年过去，进入二手房市场的华强城市花园一期，却把业主和看客都看傻眼了。

最近，华强城市花园一期成交了一套164平户型，总价800万，折合单价48614万/平。

持有4年多时间，房价几乎没有涨。

算上这几年的基础持有成本，这位业主保守亏损几十万。

如果还算上其他交易费用，100万可能就这样打水漂了。

华强城市花园一期这盘比较特殊，由于是在二手房指导价出台后才解除限售，所以小区没有指导价，更能反映真实的市场行为。

目前，该小区的挂盘单价普遍在6万左右，有的业主最高挂到8万多。

市场是很敏感的，不管之前4万多成交的那位业主，他是出于什么原因低价卖房，接下来的买家都会以这套房子作为锚点。

对华强城业主来说，这无疑是一个巨大的考验。

02

华强城周边的中粮凤凰里，作为16年次新房，成交价格也好不到哪里去。

一套89平3房，最新成交总价476万，单价5.35万/平，而且卖了近两年才成交，一降再降，估计业主的内心也是崩溃的。

同为沙井次新房的博林君瑞，情况也是差不多。

2020年底，带宝安深外学区的博林君瑞，房价直接冲破8万/平，现在指导价6万。

去年底成交的一套89平3房，成交总价530万，单价5.96万，成交周期94天。

就算现在市场有所回暖了，博林君瑞业主也硬气不起来，心理价位都是贴近指导价左右。

还有宝安尖岗山片区，曾经风光无两、地王辈出，主打别墅、大平层等高端产品，中海九号公馆2014年入市的时候，价格6-7万/平。

但是近几年来，尖岗山片区却倍显落寞，附近一带连个地铁的影子都看不到，也没有高端商业和优质学校，刚需住宅却越来越密集，真看不出哪里像豪宅区。

可尽管如此，目前尖岗山片区的新房价格依然卖得很贵。

凤鸣水岸和万科未来之光，都卖到了8万一平，而且这还是在开盘约半年还卖不完的情况下。

对标前海的新房，现在才卖9万多一平，如果你用8万买了尖岗山片区的新房，那就是妥妥的站岗，而且未来很多年都别想着解套。

03

以前深圳买房，只需踏准周期，不管买哪里的房子，都能赚钱。现在深圳买房，只有选对板块，才能在未来跑赢通货膨胀。

理论上，一路向西的买房思路没有错，但是西部太大了，其中宝安又是深圳占地面积最大的区域，比龙岗还要大，接近6个盐田，相当于5个福田。

记住，西部未来的中心在前海，而不是宝安。

而宝安现在的城市面貌，除了宝中和碧海以外，整体看起来都很像县城，主要还是以农民房居多，就算将来旧改，那也是漫长的周期。

基于以上几个楼盘案例，做个小总结。

1、城市呈两极分化态势，片区同样如此，买在宝中和买在西乡，差距也是不一样的。

2、买房之前可以对标小区周边的房价，谁在抬高房价，谁在诚心卖房，一目了然。

3、网红盘非常吸引眼球，市场火热时，可以大炒大赚，市场平稳时，也会摔得很惨。

4、经过这一轮深度调整，西部大量房子持有5年还在亏钱。可以看出一个问题，宝安的远郊逐渐也在龙岗化。

5、目前来看，全国楼市小阳春基本已经退烧了，市场开始回归理性，又回到了买方市场。这一次，可别再跟风买错了。

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