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民营房企新增投资开始回暖,大规模投资或待下半年

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红周刊丨秦佳丽

房地产市场转暖,民营房企也逐渐在拿地、融资等方面有新动作。不过,部分房企以价换量,力求在区域市场维持龙头地位。而且,房企对新增投资保持谨慎,短期还是以去库存为主。

3月16日,国家统计局发布70个大中城市房价变化数据,2月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有55个,创下2021年7月以来的新高;二手住宅销售价格环比上涨的城市有40个,为2021年8月以来的新高。在此背景下,《红周刊》了解到,民营房企在销售、拓储、融资等领域也初步呈现回暖迹象。其中,受益于部分城市首轮集中供地提前,今年前两月权益拿地金额TOP100房企阵营中,民营房企占比已近三成。

有业内人士向《红周刊》表示,目前投资积极的民营房企具有明显的区域化特征,比如在近期土拍热门的杭州,多家民企保持着本土化深耕战略。另有房企人士称,目前对市场投资持“谨慎乐观”态度,多数民企短期内仍以化债及去库存为主,市场投融资信心恢复或有待下半年。

销售拓储同比增长

民营房企迈出复苏第一步

作为衡量房企重启投资的重要指标,沉寂已久的土拍市场近期有了新动向。今年2月份以来,在北京、杭州、苏州等热点城市提前开启首轮集中供地,平均溢价率超过7%,其中不乏民企释放积极投资信号。

以出现“60抢1”、13宗地块中8宗“触顶”成交的杭州为例,从当地2023年度首批集中供地结果看,滨江集团联合体、伟星置业、中豪控股等民企竞得7宗土地,民营房企包揽半数出让地块。

在这之前,土拍市场刚经历了低谷的一年。据克而瑞、亿翰智库等机构数据,2022年百强房企拿地总金额同比腰斩至1.65万亿元,近四成百强房企投资暂停,其中民营房企收缩力度突出,拿地金额在集中供地额度中占比由2021年第一轮的40%降至2022年末的不足20%。不过,今年1~2月百强房企中民企拿地总额攀升至333.8亿元,同比上升16.6%;从前两月权益拿地金额TOP100房企类型看,民营房企占比已达29.8%。

《红周刊》了解到,今年前两月的房企拿地百强阵营中,近10家规模民企土地入账。据克而瑞公布的2023年1~2月房企新增货值TOP100排行榜,其间以新城控股、滨江集团、建业地产、朗诗绿色地产、富力地产为代表的民营上市房企新增货值分别为80.3亿元、69.9亿元、30.6亿元、24.9亿元、18.5亿元(见表1)。

其中,建业地产系去年4月份以来在公开土拍市场上首次露面,新城控股同样为时隔一年后重返公开市场获地。另值得一提的是,部分民营房企不吝溢价夺地,譬如新城控股以24.6亿元成交总价竞得杭州崇贤核心区一宗商业综合体用地,溢价率11.82%。

不过,目前民营房企或以“机会型”投资居多。《红周刊》以投资人身份咨询相关房企投资规划,新城控股董秘办回应,目前新城控股主要为“机会型”拿地,土地投资尚未系统性恢复,近期竞得的土地后续不排除会引入其他合作方。据透露:“从2月份重点城市销售情况看,确实能感受到市场回暖,不过这种回暖能否持续以及什么时候能够达到一个高位,还需要对市场情况保持密切跟踪。另外,销售价格方面,公司折扣力度正在往回收。”

中指研究院企业研究总监刘水向《红周刊》表示,整体来看,房企拿地力度仍处在下降通道,但存在企稳可能,热点一二线城市房企拿地热情有所上升。“在核心一二线城市土拍中,民企活跃度上升,如杭州一批次民企拿地金额占比达40%。”

事实上,土拍市场的回温依赖地产整体行情,近期房地产销售市场形势已同步改善。据机构统计数据,2023年2月,TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元,单月环比增长29.1%,同比增长14.9%;累计业绩来看,百强房企1-2月实现销售操盘金额同比降幅较上月收窄至-11.6%。其中,中海地产、华润置地、招商蛇口、华发股份等头部央国企前两月累计销售额同比增幅超过50%。

而在央国企表现出较强的抗周期韧性的同时,民营房企销售也开始释放回暖信号。《红周刊》查询中指院数据统计,今年1~2月,龙湖集团、滨江集团、美的置业、建业地产4家百强民营上市房企销售增幅明显,其间分别实现销售额281.3亿元、231.9亿元、150亿元、45.4亿元,同比增长57.94%、31.69%、5.63%、21.39%。(见表2)

环比来看,由于1月份逢“春节周”基数较低,2月份包括碧桂园、融创中国、新城控股、旭辉控股、金科集团、中南置地、中骏集团、合景泰富等20余家百强民营上市房企实现销售额环比增长。其中雅居乐、中国恒大、时代中国、佳兆业4家民营房企(权益销售额)单月环比增幅超过100%。

当中部分出险房企销售额大增与保交楼压力和折扣销售相关。譬如,2月份销售额环比增长141%、同比增长667%的中国恒大,以单月46.8亿元的全口径销售额重返克而瑞2月房企销售榜单TOP30。据了解,继今年2月份召开销售启动大会后,恒大3月份在全国260城推出1万套现房大优惠。

对于恒大等出险房企重返销售榜单,上海中原地产分析师卢文曦认为,这在一定程度上源于此前弱市背景下开发商推出的系列促销活动,结合系列“保交付”动作,使得其在市场初步好转的时候销售端有了起色。“不过,目前这类企业在市场中其还是‘以价换量’为主,如果不在合适价格区间,肯定难以持续。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向《红周刊》表示,恒大、建业地产等面临困境的房企在2月份实现业绩大增源于多方面的因素,包括较大的价格优惠力度吸引了一部分购买力,保交楼压力下企业房源供给增加;多地限购、限贷、限价措施有所调整;支持刚需及改善性住房需求的政策导向起到了稳定市场信心的作用。

据谢逸枫介绍,判断房地产市场回暖的关键指标,包括销售量的持续稳定增长、房价止跌回升、土地市场成交火热、房企融资通道的通畅,以及房企销售业绩的稳定增长。“从前述情况看,民营房企呈现了初步复苏迹象,但是真正的企稳和复苏,以及未来能否扩大到更多房企,关键还要看去年‘金融16条’措施以及‘三支箭’的落实程度。”

本土化深耕特征显著

滨江、建业以价换量巩固基本盘

事实上,无论拓储还是销售,近期增速明显的房企具有浓厚区域化色彩。谢逸枫对此表示,部分民营房企投资积极,很大程度上源于其本土化战略,比如滨江集团等浙江本土房企,依靠本土深耕以实现规模扩张的战略不会改变——作为准一线城市,杭州人口聚集量大,经济实力强劲,土地资源相对稀缺,随着资金不断进入这个城市,当地楼市有持续发展空间。

有着“杭州一哥”之称的滨江集团、以及“河南王”建业地产是该轮逆势扩张的区域化典型民企。《红周刊》了解到,在今年杭州首轮集中供地市场中,滨江集团斥资34.06亿元斩获3宗地块,在当地182.2亿元土地出让总额中占比近两成。销售规模方面,仅杭州地区便为其贡献了近八成业绩,据中指研究院发布的房企2023年1~2月杭州房企销售排行榜,滨江集团以182.4亿元的区域销售额稳居杭州之首,在其231.9亿元的销售总额中贡献业绩占比79%。

时隔10个月重返土拍市场的建业地产也在郑州拿地。在今年郑州首轮土地供应市场中,建业地产斥资4.93亿元竞得郑州高新区一宗地块,系本轮拍地中两家斩获土地的民营房企之一。销售方面,河南地区为其贡献了超九成的业绩,据中指研究院发布的2023年1—2月河南省房企销售排行榜,建业地产以43.13亿元的销售额居于当地榜首,在其45.4亿元的总销售额中占比达95%。

两家房企在大本营持有大量土地储备。企业业绩公告显示,截至2022年中,滨江集团在累计土储方面的项目总占地面积约683.71万平方米,其中杭州地区占比为62%。建业地产的“省域化”战略更明显,截至2022年中,建业地产拥有土地储备建筑面积约5037万平方米,除了在海南地区拥有少量土储,河南地区占比98.88%。

不过,对滨江集团而言,大本营杭州的营收占比不断上升,毛利率贡献却不断下降。《红周刊》查询企业公告统计,2019年至2022年中,滨江集团披露其在杭州地区的营业收入依次为148.08亿元、109.33亿元、225.52亿元、76.33亿元,占报告期内营业收入比重依次为59.34%、38.23%、59.38%、71.40%;不过,期间杭州地区毛利率依次为46.38%、24.37%、20.72%、19.87%,毛利率水平整体下滑,且低于其金华、嘉兴、湖州等销售区域。

聚焦河南省域市场的建业地产毛利率下滑更明显,2019年至2022年中,建业地产毛利率水平依次为26.02%、19.85%、16.23%、7.59%。

毛利率下滑的背后两家房企未能摆脱“以价换量”模式。建业地产在销售数据公告中披露,其今年前两月销售均价为7066元/平方米,同比减少为8.5%。另据中指院披露,按滨江集团今年前两月累计销售额231.9亿元、销售面积58.6万平方米测算,其间滨江集团销售均价39573元/平方米,较去年同期下降19%。

民营房企将受益境内信用债发行

但观望情绪仍浓

从融资情况看,今年民营房企在相关支持工具下融资渠道拓宽。其中,信用债发行主体出现明显多样化,除央国企外,中小民营房企及出险房企也加入到发债阵营。

《红周刊》查询Wind数据了解到,近期房企境内信用债发行势头相对强劲。截至3月15日,今年已有55家房企成功发行104只境内信用债券,融资规模为1090.2亿元,较去年同期增长39.4%;票面利率方面则维系较低成本,平均票面利率为4.6%,与去年同期基本持平。具体来看,民企构成的境内信用债成功发行阵营包括中骏集团、雅居乐、卓越商业、滨江集团、合景泰富、新希望地产,发行规模合计57亿元,平均票面利率4.54%。(见表3)

其中,过去一年并未现身境内信用债发行市场的中骏、雅居乐,今年新加入到发行阵营。两家民营房企分别发行15亿元、12亿元中期票据,票面利率分别为4.1%、4.7%,拟用作项目开发建设、补充流动资金或偿还境外美元债。

前述两家房企虽然流动性紧张,但都在这一轮地产调控周期中保持着债务零违约的纪录。而与之不同的是,出险房企合景泰富也成功发行了7亿元中期票据用作项目开发建设,票面利率为4.5%,均获得中债增的不可撤销连带责任担保。

谢逸枫对此表示,以合景泰富为代表的出险房企成功发行信用债,一方面,能够被视为去年“金融16条”措施以及“三支箭”的延续;另一方面,这反映出险房企如果具备优质资产、基本面向好、进行了经营战略调整,一定程度上仍获得有关部门和机构的认同。随着化解出险房企风险的导向落地,接下来更多中小型民营房企有望发行境内信用债。

“在最近‘防范化解房地产风险’的政策导向下,对于积累的市场风险要逐渐‘排雷’,而不是‘一棒子打死’。”卢文曦表示,“关于房企发行境内信用债融资,目前相关机构对出险房企是开了一道口子的,少数指标不错、核心资产受市场认同的出险房企能够发债成功。”

驰援房企融资的“三支箭”也在推进路上。在支持民营房企债券融资的“第二支箭”作用下,中国银行间市场交易商协会官网2月份披露,万科、新城控股、美的置业等五家房企的中期票据已于去年12月份集中获批注册,累计可发行额度达669亿元。结合去年11月份碧桂园、龙湖地产分别也获批注册200亿元中票额度,民营房企及混改房企此轮获批注册中票额度已经超过800亿元。

另据《红周刊》了解到,自2022年底惠及中小房企股权融资的“第三支箭”放开以来,截至3月15日,已有27家A股房企披露增发预案或意向性公告,已披露的拟募集资金规模合计约522亿元,当中约四成拟定增主体为民营房企。其中,新城控股、荣盛发展、三湘印象、嘉凯城、大名城5家民企披露定增规模,拟募集资金合计约166亿元。

不过,在3~6个月左右的定增周期内,房企筹划再融资事项面临监管部门核准发行等多项环节,目前多数民营房企定增仍停留在董事会预案或股东大会通过阶段。此外,尽管前述多家民企储架式注册中期票据额度获批,但仅相当于获得发债“入场券”,有待成功发行才算拿到了真金白银。

目前看来,不同民营房企在系列融资支持工具下“受热不均”。某TOP30阵营民营房企战略研究经理向《红周刊》表示,“三支箭”出炉后主要流向碧桂园、龙湖地产等头部房企,这类民企融资状况改善较多,而TOP20以外的房企融资依然存在难度。此外,银行开展万亿级授信以来,房企受益主要表现在债务展期方面。

不过,该房企人士表示,其对未来房企投资持“谨慎乐观”态度,“如果后续政策持续推进的话,等市场信心再恢复一点,下半年会好一些。”

某西南品牌民营房企融资管理中心负责人亦向《红周刊》表示,当地企业对于新投(新增投资、新增投拓)仍在观望期。“比如仅就云南区域市场而言,昆明已经连续两三年没有太多土地供应,近两年的供应量合计只能达到2020年的三分之一,民企发起拿地的资金有限,”据介绍,“本地民企短期内还是以化债、存活、去库存为主,市场投资还要看外来大型房企。”

(本文已刊发于3月18日《红周刊》,提及个股仅为举例分析,不做买卖推荐。)

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