西安“飘红盘”就能买吗？万万没想到！是这样的中铁建西派城

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“飘红”大明宫！西安中铁建西派城有哪些亮点和槽点？能买吗？

井上村也曾是“西漂”们在城北的聚集地，也曾被称为西安的“小香港”。

2018年6月，井上村棚户区改造项目启动；全村565户2080人在短短的3年时间完成了征收、拆迁、安置；相比于拆迁后10多年仍旧漂泊在外的“拆迁户”，井上村的拆迁堪称完美！

同时这片区域也迎来了全新的规划，以地铁8号线、10号线为基点打造多功能用途的TOD生活圈。

以上也算是该区域的前世今生，2022年8月份中铁建斥资10.5亿元拿下板块内分别为39.463亩和26.345亩的住宅用地，亩单价1600元左右，楼面价9066元/㎡。

这也就是这两日正在开盘，位于曲江大明宫，被定义为“改革区域而生”的大明宫西派三子之一的中铁建西派城，当然价格也是理所当然的高。

3月20日公示的备案价格，景云路（经九路）东侧地块西派城天华2号楼毛坯均价20430.88元/㎡;景云路（经九路）西侧地块西派城天麟4号楼毛坯均价21177.12元/㎡。

肯定就会有人问，只隔一条马路他们的差别在哪里？别着急！我们慢慢来看。

就地块指标数据来看，东侧的中铁建西派城天华为39.463亩，容积率2.6，建筑密度20%，绿地率35%；规划了7栋楼，其中6栋17层，一栋11层的均为平层产品；此次首开的是2号楼总高17层，分为3个单元，每个单元1梯2户，主力户型为126㎡的四室两厅两卫。

这个户型应该是最让大家惊喜的地方，126㎡能做成四室的产品确实非常少见，也比较符合当下鼓励“二胎”的大趋势。

当然这也会带来一些其他的问题；比如该户型为中间户时主卧卫生间为“暗卫”；比如北侧书房面宽只有2米。

而西侧的中铁建西派城天麟地块为26.345亩，容积率2.7，建筑密度19.3%，绿地率35%。规划了5栋楼，有2栋25层的高层，1栋17层、1栋16层和1栋14层的的小高层；此次开盘的就是4号楼14层的小高层，主力户型为141㎡的四室两厅两卫。

户型上基本没有什么槽点，5.6米的大横厅，明厨明卫，南北通透，符合改善圈层需求；而且40多米的楼间距也是一个亮点。

所以，看完应该就明白此次推售的两栋楼区别在哪里了，也是不同产品系搭配销售的策略。

看完产品就是区域，这个板块在最近的5年中其实并没有什么变化；目前最大的利好就是地铁8号线与10号线接驳站点杨家庄站，让板块价值得到了很大的提升。

2022年10月这片区域的规划出现了调整，在西派城天华南侧出现一宗小学教育用地；西派城天麟北侧出现一宗社会福利用地；以及周边的住宅用地规划，只是具体的建设时间仍未确定；所以未来或许会出现不利影响；特别是在教育方面目前还没有相关的学校建设信息，短期内不要对新学校抱有太大期望。

目前区域基本的生活配套没什么问题，东侧有辛家庙农副批发市场，西侧1公里大明宫万达商业。

不过若论发展，这个区域注定不会有太多的突破；毕竟可供开发的地块十分有限；附近的珠江新城、泰和居、井上华府都是安置型社区，消费力有限；前面提到未来的TOD商业对于区域的影响也会比较有限。

在不利因素上，最大的就是天麟地块西侧的西安市政道桥建设有限公司沥青搅拌厂；附近群众因为厂子散发的刺鼻性气味影响健康的投诉非常多，目前厂区拆迁时间未定，看来影响会比较大，而且是持续性的。

另外就是如飞机航道、道路噪音方面的影响，无法避免，但对于正常人讲在可接受范围之内。

另外从周边的二手房价看，瑞和大唐府邸、金科天籁城、中海太华府、中海开元壹号的挂牌价格也就在1.8-2.2万元的区间；附近还有大明宫紫檀府、陕建大明府这些竞品存在，在板块价值的提升空间似乎更大。

因此对于中铁建西派城这个项目，个人觉得没有必要太过着急上车，特别是天麟地块的141㎡改善群体一定要稍安勿躁。